Vous souhaitez investir dans l’immobilier ? Parmi les véhicules d’investissement qui s'offrent à vous, la SCI (Société civile immobilière) fait partie des plus utilisées et des meilleures. Il s'agit d'une société créée uniquement pour détenir des biens immobiliers.
Quels sont les avantages à avoir recours à une SCI pour acheter un bien immobilier ? On vous dit tout dans cet article.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Une SCI est une association d'au moins 2 personnes, physiques ou morales, créée dans le but d'acheter de l’immobilier à travers une société. Comme son nom l'indique, il s'agit bel et bien d'une société au sens de la loi.
De ce fait, elle doit avoir des statuts qui précisent :
- Le montant des apports de chaque associé. La SCI est propriétaire du bien acheté. Chaque associé reçoit, en échange de ses apports, des parts sociales équivalentes à sa quote-part du bien.
- Le siège social ;
- Le nom de la SCI ;
- La durée de vie ;
- Etc.
Les statuts sont à rédiger avec l’aide d’un professionnel afin de prendre en compte tous les paramètres propres à votre situation.
Quant à son objet social, c'est-à-dire, la raison d'être de la société, la SCI est constituée pour acheter des biens immobiliers et dégager des revenus grâce aux loyers. Au sens strict de la loi, on ne crée pas une SCI dans le seul but de détenir un bien. L'intention de réaliser des bénéfices est requise pour créer une SCI.
Par ailleurs, ce n’est pas la forme juridique adaptée pour réaliser des opérations d’achat-revente. La SCI a une visée patrimoniale.
Les avantages d’acheter de l’immobilier en SCI
Avoir recours à une SCI pour acheter un bien immobilier procure de nombreux avantages.
Éviter l’indivision
Lors de l’achat d’un bien immobilier, les conjoints ou partenaires ont deux choix : l’acquisition de biens en commun, c’est-à-dire en copropriété ou la création d’une SCI qui deviendra l’unique propriétaire du bien. Lorsqu’un couple se sépare ou en cas de décès, le partage des biens immobiliers peut poser un problème. En effet, selon la loi, “nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision”. De fait, si une des personnes souhaite vendre le bien, l’autre ne pourra l’en empêcher. En optant pour l'achat en commun, leur bien immobilier est la propriété indivise du couple. Ainsi, les parts de chacun des époux ne sont pas déterminées.
Autre inconvénient de l'indivision : toutes les décisions sont prises à l'unanimité. Des problèmes peuvent aussi apparaître de ce côté-là.
L'achat en SCI permet d'éviter ces problèmes. En effet, le bien acheté selon la répartition que vous avez sélectionnée (50/50 %, 30/70 %...) vous appartient collectivement. Il appartient toutefois au gérant de prendre les décisions courantes ou à l'assemblée générale pour les questions plus engageantes (changements de statuts…). Par ailleurs, les statuts prévoient la majorité nécessaire pour chaque type de décision.
Augmenter sa capacité d’emprunt
Une fois la SCI créée, les associés peuvent demander des financements bancaires pour acheter de l’immobilier. Le gérant de la société s’occupe de monter le dossier de financement et prépare le rendez-vous avec le banquier.
Si la société est une SCI familiale, celle-ci bénéficie de la protection prévue dans l’article L 313-1 du Code de la consommation. Concrètement, la société peut mettre une clause suspensive d’obtention de prêt lors d’un compromis de vente et elle bénéficie du délai de rétractation de 10 jours après que l’offre soit émise par le banquier.
De même, parce qu’une SCI est composée d’au moins 2 associés, leur capacité d’emprunt augmente mathématiquement. Vous êtes au moins deux en SCI, vos capacités financières augmentent mathématiquement.
Faciliter la transmission de son patrimoine
Afin de faciliter la transmission du patrimoine, des parents peuvent créer une SCI familiale (SCI composée exclusivement d’associés membres de la même famille).
Son principal avantage est de faciliter la transmission et la donation des parts entre les membres de la famille.
En règles générales, lorsqu'un associé d'une SCI décède, ses parts sont automatiquement transmises aux héritiers en vertu de leur droit d'usufruit sur les parts sociales. Ainsi, si la SCI compte 2 associés, si l'un meurt, l'autre obtient toutes les parts.
De plus, dans le mécanisme d'une SCI, chaque parent peut transmettre des parts à hauteur de 156 975 euros tous les 6 ans, sans aucun droit de succession.
De même, en cas de donation, la SCI familiale facilite bien les choses ! Dans le cadre d'une donation en SCI, l'associé qui bénéficie de la donation n'est pas taxée sur la plus-value immobilière. De plus, celui-ci bénéficie d'un système d'abattements dont le montant dépend du degré de parenté entre les donataires (jusqu'à 100 000 euros en cas de donation entre parent et enfant par exemple). Finalement, les frais de succession sont significativement réduits dans le cadre d'une SCI familiale.
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Les points de vigilance de la SCI
Plus d’un million de SCI sont aujourd’hui immatriculées en France, ce qui en fait l’un des véhicules d’investissement les plus utilisés par les Français pour investir dans l’immobilier locatif. Néanmoins, elle comporte certains inconvénients. Nous en développons 2 principaux dans cette partie.
La SCI demande une rigueur dans la gestion
L’administration de la société SCI exige un certain nombre de formalités et une rigueur administrative. Il existe trois principaux types de contraintes :
- L'organisation des assemblées générales. Comme dans toute société, une assemblée générale ordinaire doit être organisée tous les ans, notamment pour approuver les comptes de l’année. De plus, des assemblées générales extraordinaires peuvent être organisées lors d’occasions spéciales, par exemple si un associé souhaite vendre ses parts.
- Les obligations comptables. Outre l’ouverture d’un compte bancaire au nom de la SCI, il est nécessaire de tenir ses comptes, produire un bilan et un compte de résultat au moins une fois par an.
- Les contraintes en rapport avec le prêt immobilier. Si vous avez besoin de contracter des prêts, ces derniers peuvent être souscrits au nom des associés ou au nom de la SCI. Dans ce dernier cas, vous ne pourrez pas bénéficier de prêts comme un prêt à taux zéro (PTZ).
La SCI n’est pas pour les marchands de biens
La SCI doit poursuivre un but civil et patrimonial. L’activité de marchand de bien, qui comprend notamment la revente des biens après leur rénovation, est de nature commerciale. Celle-ci est donc incompatible avec une SCI.
En revanche, si vous envisagez de créer une SCI afin d'acheter un bien et de le revendre à moyen ou long terme, c’est tout à fait possible.
Si votre objectif est de devenir marchand de bien, alors une structure de type SARL ou SAS sera plus adaptée. Toutefois, consultez un spécialiste pour déterminer la meilleure forme juridique en fonction de votre situation personnelle.
Si vous réalisez des opérations d’achat revente en SCI, vous risquez un redressement et une requalification de la part de l’administration fiscale.
En conclusion, la SCI ou société civile immobilière est un excellent moyen pour investir dans l’immobilier. Elle offre de nombreux atouts à condition de respecter les règles qui l'encadrent. Cependant, la SCI n’est pas l’unique moyen d’investir à plusieurs. Vous pouvez aussi envisager d’acheter un bien en nom propre et créer une indivision.
