Investir dans l’immobilier locatif permet de faire croître son patrimoine, mais il est primordial de bien déclarer ses revenus fonciers. Vous avez deux choix de régime d’imposition : le régime réel et le régime micro-foncier. Chaque contribuable qui perçoit des recettes devra également respecter des règles précises pour sa déclaration.
Dans cet article, nos experts Bevouac vous expliquent tout pour bien déclarer vos revenus fonciers.
Qu’est-ce que les revenus fonciers ?
Les revenus fonciers désignent l’ensemble des sommes perçues d’un bien immobilier ou d’un terrain dans le cadre d’un investissement immobilier. Le plus connu est le loyer reçu pour la location d’un bien immobilier non meublé. Pourtant, les revenus fonciers comprennent aussi plusieurs éléments dont les loyers et fermages, les parts issues d’une société civile immobilière ou de placement immobilier (SCI et SCPI), les loyers d’emplacements publicitaires, les indemnités et les montants additionnels d’une location sous certaines conditions.
Il est également important de mentionner que les revenus fonciers excluent quelques éléments, à savoir :
- Les revenus issus de la location d’un logement meublé (en LMNP par exemple) ;
- Les locaux destinés à un usage personnel et ceux qui sont mis à disposition d’un proche ;
- Les loyers issus d’une sous-location d’un immeuble nu.
Vous comprenez donc que les revenus fonciers sont des revenus imposables comme toutes les autres recettes perçues par un contribuable.
Quelle fiscalité pour les revenus fonciers ?
La fiscalité pour les revenus fonciers dépend du montant de vos revenus.
Dans le cas de revenus inférieurs à 15 000 €
Pour les revenus inférieurs à 15 000 euros par an, la fiscalité qui s’applique est le régime forfaitaire. Ce mode d’imposition simplifié consiste à déclarer son revenu foncier sur la déclaration d’impôt classique, soit le formulaire n°2042 dans le cadre 4 "Revenus fonciers" (case 4BE). Dans le régime forfaitaire, l’administration fiscale pratique un abattement forfaitaire de 30 % qui correspond aux charges inhérentes au bien loué. Les 70 % restants seront alors ajoutés aux autres revenus.
À noter que l’abattement de 30 % ne peut être avantageux que si vos logements en location n’occasionnent pas de frais importants. Pour faire simple, les charges ne doivent pas dépasser les 30 % du revenu foncier pour que le régime micro-foncier soit opportun au régime réel. Dans le cas contraire, il est préférable de se tourner vers le régime réel. Dans ce cas, vous devez savoir que le choix ne pourra être révoqué pour une durée de 3 ans.
Enfin, notez que si vous ne générez pas de revenus excédant les 15 000 euros par an, vous n’aurez que peu de formalités et peu de documents à remplir.
Pour résumer, un revenu inférieur à 15 000 euros par an implique :
- Le régime forfaitaire ou micro-foncier ;
- Des formalités simples ;
- Un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus fonciers ;
- Une possibilité de choisir le régime réel, irrévocable pendant 3 ans.
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Dans le cas de revenus supérieurs à 15 000 €
Si vous générez un revenu supérieur à 15 000 euros par an, le régime réel est automatiquement applicable pour une durée minimale de 3 ans. Mais vous pouvez aussi le choisir en deçà de ce seuil. Dans tous les cas, il s’agit de déclarer l’ensemble des revenus fonciers, des frais et des charges réels reconnues par l’administration fiscale. La déclaration du régime réel s’effectue généralement sur le formulaire n°2044. Mais il est aussi possible de le réaliser sur des formulaires n°2044 Spéciale, notamment si vous bénéficiez de dispositions particulières comme la loi Pinel, Duflot, Borloo, etc.
Pour obtenir le résultat foncier qui constitue la base imposable, vous devrez déterminer toutes les charges pour ensuite les déduire du revenu foncier. À noter que les frais et les charges déductibles sont clairement définis par la loi. Ils ne peuvent pas non plus impliquer que le bien mis en location, en l’occurrence :
- Les dépenses liées aux travaux de réparation de l’habitation. Les dépenses liées aux travaux d’agrandissement ne sont pas déductibles.
- Les sommes utilisées pour les charges de la copropriété ;
- Les intérêts d’emprunt ;
- Les primes d’assurance ;
- Les frais de gestion dans le cas d’un bien administré par un tiers.
Le résultat foncier peut être déficitaire ou excédentaire en fonction du niveau des charges par rapport aux revenus encaissés.
En résumé :
- Les revenus supérieurs à 15 000 euros par an impliquent automatiquement le régime réel.
- Le résultat foncier dans ce régime s’obtient en déduisant le revenu foncier aux charges déductibles.
- Les charges déductibles sont les primes d’assurance, les intérêts d’emprunt, les dépenses liées aux travaux, les frais de gestion, les charges de copropriété.
Comment remplir sa déclaration d’impôts ?
Déclarer les sommes perçues suite à la location d’un bien est une obligation légale. Pour la déclaration de vos revenus fonciers, vous devrez remplir la case 4BE du formulaire 2042. Mais il peut aussi être obligatoire de remplir le formulaire 2044 en fonction de votre régime d’imposition.
Autrement, d’autres solutions sont aussi possibles pour déclarer les revenus fonciers. Tout d’abord, il y a la notice générale qui sert à remplir la déclaration de revenus de l’année dernière (imprimé no 2041-NOT). Dans cette notice, la page 15 est consacrée à la déclaration des revenus fonciers, et les pages 18 et 19 pour la location meublée.
Voici le détail des outils vous permettant de déclarer vos revenus fonciers :
- La brochure pratique 2021 disponible sur le site Impots.gouv.fr ;
- La page 159 pour les revenus fonciers ;
- La page 160 pour le régime micro-foncier ;
- Les pages 176 à 177 pour les locations meublées non professionnelles ;
- La page 177 pour le régime micro-BIC.
En ce qui concerne la notice pour le formulaire n°2044, vous pouvez la télécharger ou en faire une demande au Service des impôts des particuliers (SIP). Dans ce formulaire, ce sont les pages 14 et 15 qui sont consacrées aux revenus fonciers. Pour la location meublée non professionnelle, allez à la page 18.
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Le cas de la location meublée
Pour la location de locaux meublés dont vous êtes propriétaire, les revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il en est de même pour les loyers provenant de la sous-location de locaux meublés dont vous êtes locataire.
La déclaration de vos revenus fonciers de la location meublée implique la déposition d’une déclaration n°2042-C-PRO qui complétera votre déclaration de revenus n°2042. Aussi, sachez que les obligations dépendent du régime d’imposition de votre activité.
Pour le régime micro-foncier, il s’applique pour les deux cas de revenu suivants :
- Des revenus qui ne dépassent pas les 72 600 euros pour les locations de locaux d’habitation meublés ;
- Des revenus inférieurs à 176 200 pour les locations de chambres d'hôtes et meublés de tourisme classés.
Par ailleurs, il faut aussi noter que si vos revenus de locations meublées ont été soumis aux contributions sociales, il suffit de déclarer le montant de vos recettes lignes 5NW à 5PJ. Les revenus correspondants ne seront plus ainsi soumis aux prélèvements sociaux par la DGFiP. Dans le cas d’une location en meublé professionnel, vous devez indiquer le montant des revenus encaissés ligne 5KP à 5MP.
Pour le régime réel, vous devrez déposer une liasse n°2031 au SIE au titre de chacun de vos exercices. Si vous avez un seul bien en location, la déposition se fera alors au SIE qui gère le lieu de situation géographique du meublé. Si vous avez plusieurs biens, déposez la liasse au SIE dont votre résidence principale ou votre logement meublé le plus important dépend.
Enfin, les propriétaires en meublé, professionnel ou non professionnel doivent accomplir certaines démarches, notamment l’obtention d’un numéro SIRET. De même, ils seront aussi redevables de la Contribution Foncière des Entreprises (CFE). Il est, en outre, possible d’être redevable de la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des entreprises (CVAE) et la TVA selon la situation.
Le cas de la SCI
Si la déclaration des revenus fonciers dépend généralement de deux régimes d’imposition, ce n’est pas exactement le cas des Sociétés Civiles Immobilières ou SCI. En principe, ces dernières offrent la possibilité à chaque propriétaire de gérer son patrimoine immobilier. Les SCI ne sont pas directement soumises au paiement de l’impôt puisque ce paiement est assuré par chacun des associés de la société concernée. En revanche, elles sont soumises à la déclaration des revenus et des charges par le biais du formulaire 2072.
Les SCI devront alors déclarer les déficits ou les excédents du résultat foncier au titre des revenus fonciers. La somme se limite dans ce cas à la quote-part déclarée dans l’entreprise. De fait, les mêmes règles fiscales s’appliquent et tous les revenus peuvent être soumis au régime d’imposition forfaitaire ou réel, dans le respect de la limite des 15 000 euros par an. Enfin, tout déficit foncier excédant les 10 700 euros peut être reporté sur les 10 prochains exercices.
Voici donc le résumé de ce qui a été dit :
- Les SCI sont obligées de déclarer les résultats de l’entreprise en guise de revenus fonciers.
- Chaque associé est imposé à titre individuel selon la quote-part détenue.
- Les SCI sont soumises aux mêmes limites et règles de la fiscalité des revenus fonciers.
Pour terminer, la déclaration des revenus fonciers d’un propriétaire bailleur se remplit désormais avec le formulaire 2044 en ligne. Les démarches diffèrent en fonction du régime d’imposition, soit au réel ou en micro-foncier. Mais tout repose également sur le type de location, vide ou meublé.
