Vous vous apprêtez à investir dans l’immobilier locatif et vous voulez tout savoir sur le statut LMNP ou « Loueur Meublé Non Professionnel » ? C’est en effet un sujet à maîtriser si vous désirez vous lancer dans la location meublée. Voici alors un guide détaillé pour tout savoir sur le statut LMNP.
Qu’est-ce que le statut LMNP ?
Dans le cadre de l’investissement locatif, il est nécessaire de faire la distinction entre deux types de location : la location nue et la location meublée.
L’investisseur qui projette de se lancer dans une location meublée peut-être qualifié de loueur en meublé non professionnel. C’est un dispositif fiscal qui permet de bénéficier de nombreux avantages. Le premier étant qu’il permet de déduire l’ensemble des charges relatives aux biens immobiliers, à savoir :
- Les intérêts d’emprunts ;
- Les frais d’entretien et de réparation ;
- Les frais d’assurances et de gestion ;
- Les droits de mutation ;
- Les frais de notaire et d’agence ;
- Le mobilier ;
- La valeur du bien sous forme d’amortissement ;
- Etc.
Le statut LMNP permet également à des investisseurs d’acquérir un logement neuf et/ou ancien afin de le mettre en location meublée et de profiter de réduction d’impôts. Mais pour cela, le logement en question doit être aménagé et équipé pour que le locataire puisse y vivre sans rien amener d’autre que ses affaires courantes.
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Conditions pour bénéficier de ce statut
Pour bénéficier du statut LMNP, il existe différentes conditions à remplir :
- Il faut être un particulier, et notamment une personne physique. A contrario, ce régime n’est pas ouvert aux personnes morales, donc aux sociétés.
- Il faut être le propriétaire direct d’un bien immobilier. Ce statut ne s’applique donc pas au propriétaire de bien grâce à des fonds tels que des SCPI.
- Le bien immobilier doit être destiné à l’habitation. Il peut s’agir d’une maison ou bien d’un appartement, que ce soit pour de la location saisonnière ou de longue durée.
- Le bien immobilier loué doit contenir un certain nombre d’objets pour être considéré comme meublé. Comme nous l’avons dit, il doit immédiatement être habitable sans que le locataire ait besoin de ramener autre chose que ses affaires courantes.
La liste des objets obligatoires est disponible dans cet article.
- Il ne faut pas que la location immobilière constitue l’activité principale de son propriétaire. Si c’est le cas, c’est le régime du LMP (Loueur en Meublé Professionnel) qui s’applique. Toutefois, le propriétaire peut bénéficier du statut LMNP dès lors que les recettes locataires ne dépassent pas les 23 000 euros par an.
La fiscalité du LMNP
Le régime LMNP est connu pour son avantage fiscal permettant dans la majorité des cas de bénéficier d’une réduction d’impôt, voire d’une exonération totale. Pour ce faire, le propriétaire du bien doit commencer par faire la déclaration de ses revenus locatifs dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Il est bon de souligner que l’activité de bailleur est considérée comme une activité commerciale avec des revenus non imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
Pour déclarer les revenus d’une location meublée, il est possible de choisir entre deux régimes fiscaux : le régime réel simplifié et le régime Micro-BIC.
Le régime réel
D’une part, le régime réel simplifié est aussi connu sous le nom de régime BIC simplifié. C’est le régime applicable si les revenus locatifs du bien loué sont supérieurs à 70 000 euros. Et grâce à ce régime, le bailleur bénéficiant du statut de LMNP peut déduire l’intégralité des charges liées au bien en location meublée notamment :
- Les intérêts d’emprunts ;
- Les frais d’entretien et de réparation ;
- Les frais d’assurances et de gestion ;
- Les droits de mutation ;
- Les frais de notaire et d’agence ;
- Le mobilier ;
- La valeur du bien sous forme d’amortissement ;
- Etc.
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Gros plan sur l’amortissement déductible
En LMNP, l’amortissement représente la perte de valeur du logement et des travaux pour une période déterminée.
Chaque année, une partie du montant auquel le bien a été acheté est déduit des recettes sous forme d’amortissement. On détermine la durée de l’amortissement en tenant compte du type et du montant des dépenses.
Voici un récapitulatif de la durée d’amortissement par composants d’un bien immobilier :
- Toiture : 25 ans
- Installations électriques : 25 ans
- Étanchéité : 15 ans
- Ascenseurs : 15 ans
- Agencements intérieurs : 15 ans
- Structure (gros œuvre) : 80 ans
Concernant l’amortissement déductible, il est calculé de manière simple en séparant tout simplement les divers éléments du bien et en appliquant les durées d’amortissement acceptées par l’administration fiscale.
Ceci fait, le comptable va s’occuper de déduire la charge applicable à votre déclaration d’impôt.
Le régime micro-BIC
Le régime micro-BIC permet de simplifier sa déclaration en déclarant 50 % du loyer en tant que charges.
Le régime micro-bic peut être une alternative intéressante en l’absence de travaux ou d’emprunt à déduire des revenus. Cependant, si les charges à déduire dépassent 50 % des recettes, il sera plus judicieux d’utiliser le régime réel.
Les meubles et équipements obligatoires en LMNP
Selon l’administration fiscale, un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.
En clair, il ne suffit pas qu’il y ait un lit et une table pour que le logement soit qualifié de meublé. Selon la jurisprudence, il faut que le locataire puisse vivre dans le logement meublé en y apportant uniquement ses affaires personnelles.
Voici la liste des meubles obligatoires en LMNP :
- Une literie composée de couette ou de couverture ;
- Élément d’occultation de fenêtres dans les pièces de vie telles que la chambre à coucher ;
- Un four ;
- Des plaques de cuisson ;
- Un réfrigérateur muni au moins d’un compartiment pour profiter d’une température inférieure ou égale à -6°C ;
- Des ustensiles de cuisine :
- De la vaisselle (couteaux, fourchettes, assiettes, etc.)
- Une table et une chaise ;
- Des luminaires en état de marche ;
- Des rangements, par exemples des étagères de rangement ;
- Des équipements d’entretien ménager adaptés aux caractéristiques du logement (balais, serpillère, etc.).
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Avantages et inconvénients du statut de LMNP
Avantages
Le statut LMNP est accessible à tous les contribuables qui résident en France. Aussi, il permet de récupérer l’ensemble de la TVA liée au bien puisqu’il va donner au bailleur le statut de commerçant.
La fiscalité
Le grand avantage du statut LMNP est la fiscalité, avec notamment la possibilité de déduire la valeur du bien sous forme d’amortissement au régime réel.
La plus-value des particuliers
Autre avantage du statut LMNP : lors d’une cession, c’est la plus-value des particuliers qui sera prise en compte, et non celle des professionnels. De fait, la fiscalité sur la plus-value immobilière est plus douce.
Inconvénients
Une comptabilité détaillée est nécessaire
Une location meublée en LMNP demande la tenue d’une comptabilité détaillée, avec un bilan et un compte de résultats. Ainsi, il vous fera impérativement faire appel aux services d’un expert-comptable.
Obligation de remplir la déclaration n°2033
Dans le cadre de la location meublée en LMNP, le propriétaire doit remplir le formulaire n°2033. Bien qu’il soit relativement simple à remplir, c’est toujours des démarches administratives supplémentaires.
En somme, il est facile et très avantageux de mettre son bien immobilier en location meublée. Il suffit de respecter les différentes conditions et d’équiper le logement avec la liste des meubles obligatoires.
C’est, dans la majorité des cas, le régime d’imposition le plus avantageux pour un premier investissement immobilier locatif.
