Entre le dispositif Denormandie et le statut LMNP vous hésitez lequel choisir pour vous lancer dans l’investissement immobilier locatif ?
Les deux font partie des dispositifs de défiscalisation mis en place par le gouvernement pour inciter l’investissement locatif. Ils diffèrent cependant dans la nature des avantages offerts, les finalités et surtout, dans leurs conditions d’éligibilité.
Tableau récapitulatif de notre comparatif entre le dispositif Denomandie et le LMNP
Qu'est-ce que la loi Denormandie ?
La loi Denormandie est une mesure de défiscalisation mise en vigueur à partir du 1er janvier 2019.
La définition du dispositif Denormandie
Le dispositif Denormandie est un dispositif de défiscalisation qui permet de bénéficier d'une réduction d'impôt sous réserve de rénover un bâtiment ancien pour le mettre en location.
Mise en place en 2019, il étend les avantages de la loi Pinel sur les investissements dans l'ancien avec travaux. L’objectif de sa mise en œuvre consiste en la revitalisation des centres-villes qui souffrent de perte d’attractivité et de dépeuplement dans certaines zones.
Les conditions d'éligibilité pour bénéficier de la loi Denormandie
Voici les conditions pour bénéficier de la loi Denormandie :
Les conditions liées au bien
Le bien éligible au dispositif Denormandie doit respecter les conditions suivantes :
- Il doit être ancien et nécessiter des travaux. Les locaux destinés à être transformés en usage d'habitation sont également concernés.
- Il doit être situé dans une commune ayant signé une convention Opération de Revitalisation de Territoire (ORT) ou une commune impliquée dans le programme « Action Cœur de Ville ». Il s’agit généralement de communes ou zones géographiques souffrant de dépeuplement ou ayant besoin de réhabilitation.
Les conditions liées aux travaux
La loi Denormandie concerne uniquement les biens qui ont besoin de travaux. Des conditions supplémentaires s’appliquent quant à la nature de ces derniers :
- Ils doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’investissement (prix d’achat + frais de notaire + coût des travaux)
- Ils peuvent porter sur l’aménagement des surfaces habitables, la création de nouvelles surfaces, la modernisation ou la réhabilitation du bien, la rénovation énergétique (isolation de la toiture, des fenêtres, changement de chaudière, etc.) ou l’amélioration de la performance énergétique de 20 % pour un appartement ou de 30 % pour une maison.
Par ailleurs, le recours à une entreprise certifiée RGE est obligatoire pour la réalisation de ces travaux.
Les conditions liées à la location
Pour bénéficier des avantages de la loi Denormandie, l’investisseur doit louer le bien en respectant les conditions suivantes :
- S’engager sur 6, 9 ou 12 ans de louer le bien nu
- Mettre le bien en location dans les 12 mois suivant la fin des travaux
- Appliquer un loyer dont le montant doit respecter les conditions de plafonnement fixées en fonction de l’emplacement du bien
Les conditions liées au locataire
Le locataire sous la loi Denormandie doit :
- Ne pas appartenir au même foyer fiscal que l’investisseur
- Louer le bien en tant que résidence principale ou secondaire
- Respecter les conditions de ressources fixées en fonction de la zone d’emplacement du bien
Les avantages fiscaux de la loi Denormandie
Les avantages fiscaux offerts par la loi Denormandie dépendent de la durée de l’engagement de location pris :
- 12 % de réduction d’impôt pour un engagement de location sur 6 ans
- 18 % de réduction d’impôt pour un engagement sur 9 ans
- 21 % de réduction d’impôt pour un engagement sur 12 ans
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Qu’est-ce que le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ?
Le statut LMNP est un régime fiscal réservé aux activités de location meublée exercées à titre non professionnel.
La définition du LMNP
Le statut LMNP est un régime fiscal avantageux destiné aux particuliers qui investissent dans la location meublée.
Les conditions pour obtenir le statut LMNP
Il existe 3 types de conditions à remplir afin de pouvoir bénéficier des avantages du statut LMNP.
Les conditions liées au propriétaire
Le propriétaire en LMNP :
- Ne doit pas être inscrit au RCS en tant que professionnel en location meublée. En revanche, il doit déclarer son activité auprès du Centre des formalités des entreprises ou du Tribunal de commerce compétent.
- Doit être un particulier
Les conditions liées aux revenus locatifs
Le montant des revenus locatifs ne doit pas dépasser le seuil de 23 000 euros ou représenter plus de 50 % du montant des revenus du foyer fiscal. Dans le cas où ce seuil est dépassé, vous passez automatiquement sous le régime du LMP (Loueur en mobile professionnel).
Les conditions liées au bien
Le bien doit être loué meublé. Autrement dit, il doit être équipé au sens du décret N° 2015-981. A ce titre, il doit contenir au moins les équipements suivants :
- Une literie avec une couverture ou une couette
- Des rideaux ou volets et des luminaires
- Des meubles de rangement
- Du matériel ménager
- Une table et des chaises
- Une vaisselle en nombre suffisant
- Des ustensiles de cuisine
- Des plaques de cuisson
- Un four ou un micro-onde
- Un réfrigérateur
- Un congélateur ou un compartiment de congélation inclus dans le réfrigérateur.
Les avantages fiscaux et comptables du LMNP
Les avantages offerts par le statut LMNP dépendent du régime fiscal choisi. Ce statut permet en effet de choisir entre deux options : le régime micro-BIC ou le régime réel.
Les avantages sous le régime micro-BIC
C’est le régime qui s’applique par défaut dès lors que le montant de vos revenus locatifs annuels est inférieur à 77 700 euros. Il permet de bénéficier d’un abattement de 50 % sur les revenus imposables. Autrement dit, vous n’êtes imposé que sur une moitié de vos revenus locatifs.
Les avantages sous le régime réel
Lorsque le montant de vos charges est important, vous pouvez opter pour le régime réel. Voici les avantages qu’il procure :
- La possibilité de déduire vos charges de vos revenus locatifs imposables pour réduire votre impôt sur le revenu. Vous pouvez ainsi déduire des charges telles que les charges de copropriété, les frais d’acquisition, les intérêts d’emprunt, les honoraires d’agence, les assurances et la taxe foncière.
- L’amortissement du prix d’acquisition du bien. Il s’agit d’un mécanisme comptable qui consiste à prendre en compte l’usure du bien dans le temps.
- Le report du déficit foncier lorsque le montant des charges et de l’amortissement est supérieur à celui des revenus locatifs. Ce dispositif vous permet ainsi de vous exonérer complètement d’impôt sur le revenu.
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Comparaison entre Denormandie et LMNP
Les deux dispositifs diffèrent, avant tout, de par leurs finalités. Le statut LMNP vise à inciter les investisseurs à investir dans la location meublée. Le dispositif Denormandie, lui, encourage la rénovation de biens anciens en vue de la réhabilitation de certaines zones dépeuplées.
Voici une comparaison plus complète des deux dispositifs de défiscalisation :
Les types de biens éligibles pour chaque dispositif
Nous avons vu que le bien éligible au dispositif Denormandie est un bien ancien nécessitant des travaux. Celui-ci est ensuite destiné à être mis en location nue.
Le statut LMNP, lui, est applicable que le bien soit neuf ou ancien. En tous les cas, il doit être loué meublé.
La durée et le montant des avantages fiscaux
La réduction d’impôt offerte par le dispositif Denormandie court sur 6, 9 ou 12 ans en fonction de la durée de l’engagement de location pris par l’investisseur.
Les avantages offerts par le statut LMNP, eux, n’ont pas de limitation dans le temps. Tant que le bien est loué en meublé, les avantages fiscaux demeurent et leur nature dépend du régime fiscal opté.
Les spécificités comptables et fiscales
Les avantages liés au dispositif LMNP dépendent du régime fiscal choisi. Le régime micro-BIC offre plus de simplicité sur le plan comptable car il suffit de déclarer le montant de ses revenus locatifs. Il appartient ensuite à l’administration fiscale d’appliquer l’abattement de 50 %.
Le régime réel exige en revanche plus de contraintes et de rigueur dans la tenue de la comptabilité. Il faut en effet pouvoir justifier toutes les dépenses déductibles.
D’un autre côté, le dispositif Denormandie permet de bénéficier simplement d’une réduction d’impôt de 9 à 18 % en fonction de la durée d’engagement de location.
Les avantages et inconvénients de la loi Denormandie
La loi Denormandie offre, certes, de réels avantages mais également des inconvénients.
Les avantages de la loi Denormandie
La loi Denormandie permet de réhabiliter des logements anciens tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt. Plus généralement, investir dans le cadre de ce dispositif revient aussi à contribuer à la revitalisation de certaines zones géographiques en état d’abandon.
Les limites du dispositif Denormandie
Le dispositif Denormandie pose différents types de limitations :
- Une limitation géographique. Le bien doit être situé dans une zone éligible au dispositif.
- Une limitation temporelle. Les avantages fiscaux offerts par le dispositif durent entre 6, 9 ou 12 ans.
- Des contraintes concernant les travaux. Ils doivent représenter au moins 25 % du montant total de l’investissement.
- Des contraintes dans le choix du locataire. Il existe des conditions de ressources à respecter en fonction de la localisation géographique.
- Une limitation dans la fixation du loyer. Le montant du loyer est plafonné en fonction de l’emplacement du bien.
Les avantages et inconvénients du statut LMNP
Le statut LMNP est aussi un dispositif de défiscalisation offrant de nombreux avantages. Cependant, il a aussi ses inconvénients :
Les avantages du LMNP
Le statut LMNP procure de réels avantages fiscaux en fonction du régime fiscal choisi :
- Si le montant de vos charges est peu élevé, vous pouvez opter pour le régime micro-BIC pour bénéficier de l’abattement de 50 %
- Si vous faites face à des charges importantes, opter pour le régime réel vous permet de déduire le montant de celles-ci. Cela vous permet également d’amortir le prix d’acquisition du bien et de déduire le déficit foncier.
Les perspectives de rentabilité sont ainsi élevées, d’autant plus que vous pouvez choisir entre la location courte ou longue durée ou faire de la location touristique ou étudiante.
Les contraintes du LMNP
Le statut possède aussi cependant son lot de contraintes :
- La gestion locative est plus contraignante et plus dispendieuse dans le cadre d’une location meublée. Il faut entretenir le logement et ses équipements afin de conserver son attractivité. De plus, il nécessite un investissement initial plus conséquent.
- Le régime réel offre certes de réels avantages fiscaux. En revanche, il faut tenir une comptabilité rigoureuse pour pouvoir en bénéficier.
Quelle stratégie d’investissement choisir entre Denormandie et LMNP ?
Vous hésitez entre les deux dispositifs ? Voici comment choisir en fonction de votre profil d’investisseur :
Le profil d’investisseur adapté à la loi Denormandie
Le profil d’investisseur adapté à la loi Denormandie a les caractéristiques suivantes :
- Il vise avant tout la défiscalisation. Autrement dit, son objectif est avant tout de bénéficier d’une réduction d’impôt plutôt que de générer des revenus réguliers ou une rentabilité maximale.
- Il dispose d’une capacité d’emprunt importante pour emprunter les fonds nécessaires à la fois pour acheter un bien mais aussi pour le rénover
- Il vise la diversification de son patrimoine en investissant dans des quartiers en voie de réhabilitation. C’est ainsi un investisseur qui vise avant tout la patrimonialisation et la stabilité avec les locations nues longue durée plutôt qu’une rentabilité maximale.
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Le profil d’investisseur adapté au statut LMNP
Voici les caractéristiques d’un investisseur-type sous le statut LMNP :
- C’est un investisseur qui cherche à générer plus de revenus grâce aux loyers plus élevés de la location meublée
- Il cherche à optimiser sa fiscalité en bénéficiant d’importantes déductions ou la possibilité même de s’exonérer d’impôt sur le revenu
- Il cherche à rentabiliser un capital à moindre risque
- Il recherche un rendement locatif plus élevé qu’en location nue
Peut-on cumuler les dispositifs Denormandie et LMNP ?
Il n’est pas possible de cumuler ces deux dispositifs notamment pour les raisons suivantes :
- Le type de location. Comme son nom l’indique, le LMNP concerne les locations meublées tandis que le dispositif Denormandie, les locations nues.
- Les avantages fiscaux. Le dispositif Denormandie offre une réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat. Le statut LMNP, lui, n’offre pas de réduction d’impôt directe mais plutôt la possibilité de bénéficier d’un abattement fiscal ou de déduire ses charges.
Vous pouvez en revanche investir via les 2 dispositifs avec 2 biens différents. Ils ne cumulent pas sur le même bien.
Quelles sont les zones éligibles pour la Denormandie ?
Les zones éligibles au dispositif Denormandie concernent :
- Les zones labellisées Action Cœur de ville. Il s'agit de 222 communes moyennes en perte d’attractivité et bénéficiant de programmes de redynamisation menés par l’Etat.
- Les zones engagées dans une Opération de revitalisation du territoire (ORT).
Vous pouvez utiliser ce simulateur pour savoir si votre ville est éligible ou non.
Quels types de logements sont concernés par le LMNP ?
Le statut LMNP couvre différents types de logement :
- Les appartements meublés
- Les résidences de service comme les résidences seniors ou les résidences étudiantes
- Les locations de tourisme
- Les résidences de vacances
- Les villages de vacances
Bevouac vous accompagne pour investir en LMNP ou avec le dispositif Denormandie
Spécialiste de l’investissement locatif clé en main, Bevouac vous accompagne dans vos projets d’investissement en LMNP ou avec le dispositif Denormandie. Nos experts analysent votre profil pour vous orienter vers le dispositif le plus adapté à vos objectifs.
Notre accompagnement couvre les différents aspects du projet de la sélection du bien à la mise en location, en passant par l’optimisation du dossier de financement.
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En résumé, le statut LMNP et le dispositif Denormandie offrent chacun des avantages fiscaux mais aussi des inconvénients. Vous devez choisir en fonction de vos objectifs, de votre budget, de votre niveau de tolérance au risque ou bref, de votre profil d’investisseur. Vous pouvez aussi consulter les experts Bevouac pour vous orienter et vous accompagner tout au long de votre projet.
