Entre le dispositif Denormandie et le déficit foncier, vous ne savez pas lequel choisir pour défiscaliser ?
Le dispositif Denormandie permet de réduire votre impôt tandis que le déficit foncier vous permet de déduire le montant de vos travaux sur vos revenus imposables. Lequel est le plus avantageux ?
Voici une comparaison complète pour choisir au mieux entre ces deux mécanismes.
Tableau récapitulatif de notre comparatif entre le dispositif Denomandie et le Déficit foncier
Qu'est-ce que le dispositif Denormandie ?
Mis en place en France en 2019, le dispositif Denormandie est l’équivalent du dispositif Pinel pour les logements anciens.
Présentation du dispositif Denormandie
Le dispositif Denormandie a pour objectif la revitalisation des centres-villes en encourageant les investisseurs à acquérir puis rénover des logements anciens.
Il s’inscrit en continuité du dispositif Pinel. Contrairement à ce dernier, cependant, il permet de bénéficier d’avantages fiscaux dans le cadre d’un investissement dans les logements anciens.
Les conditions d'éligibilité
Il existe un ensemble de conditions à remplir pour pouvoir investir dans le cadre du dispositif Denormandie :
- L’investisseur doit être un particulier, contribuable français et majeur. Il s’engage à mettre le bien en location non meublée pendant 6,9 ou 12 ans. Le montant du loyer est plafonné en fonction de la zone d’implantation du bien.
- Le locataire ne doit pas appartenir au même foyer fiscal que le propriétaire du bien. Ses ressources ne doivent pas dépasser un plafond défini par la loi.
- L’investissement doit porter sur un bien ancien avec des travaux
- Le coût des travaux doit représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Ils doivent consister à améliorer d’au moins 30 % les performances énergétiques du logement. Ils peuvent aussi porter sur l’aménagement des surfaces habitables ou la modernisation du bien.
Les avantages fiscaux du Denormandie
Le dispositif Denormandie ouvre droit à une réduction d’impôt dont la teneur dépend de la durée de l’engagement de location :
- 12 % pour un engagement sur 6 ans
- 18 % pour un engagement sur 9 ans
- 21 % pour un engagement sur 12 ans
Le montant de l’investissement pris en compte dans le calcul de la réduction d’impôt est plafonné à 300 000 euros par an.
Grâce à ces avantages fiscaux, vous pourrez optimiser la rentabilité de votre projet d’investissement.
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Qu'est-ce que le Déficit Foncier ?
Le déficit foncier est un mécanisme qui permet aux investisseurs immobiliers dans le logement locatif de réduire leur assiette d’imposition.
Présentation du Déficit Foncier
Si vous choisissez le régime fiscal réel, vous pouvez déduire vos charges liées à l’entretien du bien sur vos revenus locatifs.
Or, lorsque le montant de ces charges est supérieur à celui des revenus locatifs, il y a ce qu’on appelle un déficit foncier. Ce dernier peut s’imputer sur certaines charges voire sur le revenu global sous certaines conditions.
Les conditions pour créer un Déficit Foncier
Vous pouvez créer un déficit foncier en déduisant les dépenses liées aux travaux d’entretien, de rénovation, d’amélioration du bien et les travaux liés à l’amélioration des performances énergétiques du bien. Sont exclus les travaux d’agrandissement, de construction et tous travaux non essentiels.
Si le montant de ces charges est supérieur à celui des revenus locatifs, vous créez un déficit foncier.
Celui-ci est tout d’abord imputé sur les revenus fonciers. S’il reste un déficit après imputation sur les loyers, le reste peut être imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an.
L’excédent peut encore être reporté sur les revenus fonciers des années suivantes dans la limite de 10 ans ou 6 ans sur le revenu global.
De toute évidence, le déficit foncier représente une réelle opportunité pour réduire ses revenus imposables et donc le montant de ses impôts. Encore faut-il encore remplir les conditions suivantes :
- Le bien doit être loué nu
- Il doit être conservé en location pendant une durée minimale de 3 ans après déduction du déficit sur le revenu global
- Il doit servir de résidence principale ou secondaire du locataire
- Vous devez réaliser des travaux d’entretien, de rénovation, de réparation ou d’amélioration dont le montant doit être supérieur aux loyers perçus
- Vous devez déclarer vos revenus au régime réel.
Les avantages fiscaux du Déficit Foncier
Le déficit foncier peut permettre de réduire la pression fiscale sur un investissement immobilier locatif. En effet, le montant des travaux peut être complètement récupéré au fil des années.
Le déficit foncier s’impute sur les revenus fonciers ou le revenu global. Il permet ainsi de réduire l’assiette de l’impôt sur le revenu. Ce qui constitue un avantage significatif pour un investisseur immobilier.
De plus, le déficit foncier est reportable sur les exercices fiscaux suivants : 6 ans sur le revenu global ou 10 ans sur les revenus fonciers. Ce mécanisme vous permet ainsi de ne pas payer d’impôt sur plusieurs années.
Le déficit foncier est donc un mécanisme efficace de défiscalisation. Même lorsque vos revenus locatifs sont faibles, vous pouvez vous en servir pour réduire vos impôts sur votre revenu global.
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Denormandie vs Déficit Foncier : quel dispositif choisir ?
Il est évident que le dispositif Denormandie et le mécanisme du déficit foncier présentent un certain nombre de similarités, mais aussi des points de divergence.
Comparaison des avantages fiscaux
Les deux dispositifs s’appliquent sur un investissement immobilier locatif portant sur un logement ancien. Dans deux cas, la réalisation de travaux constitue une condition essentielle pour bénéficier des avantages fiscaux.
Le dispositif Denormandie permet de bénéficier d’une réduction d’impôt calculée au prorata du prix total du bien (les travaux compris). Le taux de cette réduction d’impôt dépend de la durée de l’engagement de location : 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans.
De son côté, le déficit foncier permet de déduire l’ensemble des dépenses de travaux jusqu’à 10 700 euros par an et dans la limite de 6 ans sur le revenu global ou de 10 ans sur les revenus fonciers.
Les critères de choix en fonction de votre projet
Les deux dispositifs offrent ainsi chacun leurs avantages. Voici les critères à appliquer pour choisir :
- L’emplacement du bien
Le dispositif Denormandie s’applique sur un secteur géographique déterminé. Le déficit foncier est, lui, plus souple et n’est assorti d’aucune limitation géographique. - La nature et le montant des travaux
Rappelons que le dispositif Denormandie exige que le coût des travaux doit représenter au moins 25 % du montant total de l’investissement. Par ailleurs, la nature des travaux à réaliser est aussi plus encadrée : travaux de rénovation énergétique, de modernisation et d’amélioration du confort.
En revanche, le mécanisme de déficit foncier se distingue par sa souplesse. Il n’y a pas de plafonds à respecter sur le volume des travaux. Il peut donc être plus intéressant pour les petits travaux.
- La durée de l’engagement
Le bénéfice du dispositif Denormandie exige un engagement sur 6, 9 ou 12 ans. Dans le cadre du déficit foncier, il faut seulement s’engager à conserver le bien en location sur 3 ans après imputation du déficit sur le revenu global. Ce dernier est donc plus indiqué pour un investissement sur le court ou moyen terme.
- La réduction d’impôt
Le déficit foncier permet seulement de réduire l’assiette imposable. Il est donc idéal si vous avez des revenus fonciers importants ou un revenu global élevé.
Le dispositif Denormandie offre, lui, un avantage fiscal direct avec une réduction d’impôt pouvant atteindre 21 % en fonction de la durée de l’engagement. Il est donc pertinent si vous souhaitez maximiser votre réduction d’impôt.
- Le montant du loyer
Le montant du loyer et des ressources du locataire sont plafonnés dans le cadre du dispositif Denormandie. En revanche, le déficit foncier n’impose aucun plafond de ressources ni de loyer. Ce dernier est donc plus intéressant si vous souhaitez maximiser votre rendement locatif.
Les risques et contraintes associés à chaque dispositif
Chaque dispositif comporte des risques et des contraintes qui lui sont spécifiques.
Dans le cadre du dispositif Denormandie :
- Il faut se soumettre à des contraintes géographiques. Le dispositif n’est applicable que dans certaines villes nécessitant une revitalisation et souffrant de dégradation et de dépeuplement. Vous risquez donc d’être confronté à une demande locative faible.
- Il faut s’engager sur une durée de 6, 9 ou 12 ans. Si vous ne trouvez pas de locataire pendant cette période, vous devrez rembourser les avantages déjà perçus.
- Le dispositif impose des plafonds de loyers et de ressources limitant ainsi la rentabilité locative.
- Le montant des travaux doit représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.
De son côté, le déficit foncier présente également son lot de risques et de contraintes :
- Les risques de vacance locative si l’emplacement du bien n’est pas bien choisi. Le mécanisme perdrait alors son intérêt.
- Le montant du déficit imputable qui est plafonné à 10 700 euros par an. Si le montant de vos travaux est important, vous devrez donc attendre des années avant d’amortir l’ensemble de vos dépenses.
- Le report sur 10 ans qui limite l’impact du mécanisme si vos revenus fonciers sont moins importants.
- La non-éligibilité des travaux de construction et de reconstruction
- L’obligation de louer le bien pendant 3 ans après imputation du déficit sur le revenu global
- L’absence de réduction d’impôt directe. Il s’agit seulement d’une réduction de l’assiette de l’impôt
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Le gain en Denormandie se fait à long terme vs le Déficit Foncier qui est immédiat
Les deux mécanismes se distinguent aussi par l’immédiateté des avantages perçus. Le dispositif Denormandie offre un avantage sur le long terme, sur une période entre 6 et 12 ans.
En revanche, le bénéfice offert par le déficit foncier est plus immédiat car vous pouvez imputer le déficit sur votre revenu global ou vos revenus fonciers des années suivantes.
Quel est le plus avantageux en termes de plus-value ?
Comme il exige de réaliser des travaux de rénovation sur le bien, le dispositif Denormandie offre une belle perspective de plus-value lors de la revente. En effet, le bien est amélioré par ces travaux et si l’effort de revitalisation fonctionne, le bien peut profiter des avantages de revalorisation globale.
En revanche, si le marché immobilier n’évolue pas positivement comme prévu, le bien peut aussi perdre de valeur. D’autant plus qu’il faut s’engager sur une longue durée. Vous ne pouvez donc pas revendre le bien avant l’échéance.
D’un autre côté, les travaux réalisés pour bénéficier du déficit foncier permettent également d’améliorer la qualité du bien. Ils peuvent donc aussi optimiser la plus-value lors de la revente. En revanche, il impose seulement une durée minimale de 3 ans, ce qui laisse plus de flexibilité pour choisir le moment pour la revente du bien. Il suffit alors de le faire lorsque le marché immobilier est favorable.
En revanche, il ne permet pas la déduction des travaux pour le calcul de la plus-value.
Ainsi, le dispositif Denormandie est intéressant si la zone connaît effectivement une importante revalorisation. Il suppose aussi que vous pouvez attendre plusieurs années pour revendre.
En revanche, le déficit foncier offre plus de flexibilité pour optimiser votre investissement à court terme et revendre au moment opportun.
Peut-on les cumuler ?
Vous pouvez cumuler le dispositif Denormandie avec le déficit foncier, mais sous certaines conditions.
Le dispositif Denormandie impose que 25 % du coût total de l'investissement soit consacré à des travaux de rénovation.
Ces 25 % de travaux sont pris en compte dans le calcul de la réduction d’impôt de Denormandie. Cependant, si les travaux dépassent ce seuil obligatoire de 25 %, le surplus peut être déduit des revenus fonciers grâce au mécanisme du déficit foncier.
En d'autres termes, vous pouvez bénéficier de la réduction d'impôt Denormandie pour les 25 % de travaux obligatoires et utiliser le déficit foncier pour déduire le montant des travaux supplémentaires, dans la limite de 10 700 € par an.
De cette manière vous pouvez optimiser votre fiscalité.
Cette combinaison est particulièrement avantageuse si les travaux de rénovation sont importants, car elle permet de maximiser les déductions fiscales sur une partie des travaux non couverte par Denormandie.
Bevouac vous accompagne dans votre investissement locatif
Bevouac est une entreprise experte en matière d’investissement locatif clé en main.
Nous vous accompagnons de la sélection du bien à la mise en location. Nous vous aidons à maximiser votre rentabilité en vous orientant vers les dispositifs de défiscalisation les plus adaptés à votre profil.
Nos experts sauront optimiser les différents aspects de votre projet d’investissement afin de maximiser votre rentabilité locative.
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En conclusion, le dispositif Denormandie et le déficit foncier sont deux dispositifs qui permettent de défiscaliser un investissement locatif dans un bien ancien.
Chacun comporte des avantages mais aussi des contraintes qu’il convient d’analyser en profondeur avant de faire votre choix. Dans tous les cas, consulter un expert Bevouac vous permettra de choisir au mieux en fonction de votre situation personnelle.
