Vous envisagez de combiner une SARL familiale et le régime LMNP pour investir dans l’immobilier ?
La SARL est une société commerciale dont la responsabilité de chaque associé est limitée à ses apports. Il s’agit donc d’un montage juridique avantageux qui permet d'investir tout en protégeant les patrimoines personnels des associés. Les avantages sont d’autant plus potentiellement importants si on la combine avec le statut de LMNP.
On vous dit tout sur la SARL familiale et le statut LMNP et comment en tirer profit.
Rappel sur ce qu’est la SARL familiale
La SARL familiale est une SARL dont les associés ont un lien de parenté entre eux. Il s’agit donc d’une société commerciale qui a été constituée par des membres d’une famille :
- Frères et sœurs
- Grands-parents et petits-enfants
- Époux
- Etc.
Une SARL familiale peut exercer toute sorte d'activités à l’exception des activités libérales.
En matière d’immobilier, créer une SARL de famille permet d’acquérir et d’exploiter un patrimoine immobilier d’une certaine importance.
Voici ses principales caractéristiques par rapport à d’autres montages juridiques :
- La responsabilité des associés est limitée à leurs apports. La SARL fait office d’écran entre le patrimoine de la société et celui des associés.
En principe, une SARL est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Dans le cas d’une SARL familiale toutefois, il est possible d’opter pour le régime fiscal de l’impôt sur le revenu (IR).
Rappel sur ce qu’est le LMNP
LMNP signifie Loueur Meublé Non Professionnel. Ce statut concerne les investisseurs immobiliers qui mettent en location un bien immobilier meublé, en opposition à la location nue.
Le LMNP est un statut fiscal avantageux qui s’applique en matière de location de logements meublés.
Le statut LMNP offre de nombreux avantages :
- Un régime fiscal avantageux permettant de déduire ses charges sur les revenus locatifs imposables.
- La possibilité d’amortir le bien tout en conservant les avantages de la plus-value des particuliers en cas de revente (on y revient plus loin dans l’article).
- Un régime plus souple en ce qui concerne la durée du bail.
Pour en savoir plus sur le régime LMNP, découvrez notre article dédié.
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Les conditions pour louer en LMNP dans une SARL de famille
Une SARL de famille peut aussi bénéficier du statut LMNP. Il faut toutefois, pour cela, remplir certaines conditions :
- Acquérir un logement décent et le louer équipé et meublé au sens de la loi ALUR (art. 25-4).
- Les revenus locatifs ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an ou plus de 50 % de vos revenus totaux.
D’autre part, il faut que la SARL familiale ait opté pour le régime fiscal de l'impôt sur le revenu. Pour rappel, la SARL est d'office soumise au régime de l’impôt sur les sociétés. Les associés peuvent cependant opter de se soumettre à l’IR. Il faut pour cela l’accord de tous les associés et en faire la demande dans les cinq ans suivant la création de la structure.
Si une personne non membre de la famille accède néanmoins à la société, celle-ci perd son caractère familial et, par la même occasion, son option pour l’IR.
Quel intérêt de faire du LMNP dans une SARL de famille ?
Le statut LMNP offre de nombreux avantages pour une SARL familiale. Ils sont exactement les mêmes que si vous investissez en nom propre. L’avantage étant bien sûr que vous pouvez profiter de ces avantages en famille.
Les avantages fiscaux du LMNP pour une SARL de famille
Il s’agit du principal intérêt de recourir au statut LMNP. Les avantages fiscaux diffèrent selon le régime fiscal choisi :
- Régime réel ou
- Régime micro BIC (ou régime forfaitaire)
La différence entre ces deux régimes réside dans le mode de calcul des bénéfices imposables (déduction des charges réelles pour le premier et forfaitaire de 50 % pour le second).
Si les bénéfices locatifs sont imposés sous le régime du micro-BIC, le taux de l’abattement varie selon la nature de la location meublée et du montant des revenus locatifs réalisés :
- L’abattement est de 50 % sur les revenus locatifs inférieurs à 72 600 euros s’il s’agit d’une location meublée classique.
- Si cela concerne une location meublée de tourisme classé et de chambre d’hôte, un abattement de 71 % s'applique sur la tranche des revenus en dessous de 176 200 euros.
Ces seuils n’ont pas tellement d’importance en ce qui concerne le statut LMNP, car il faut que vos revenus locatifs soient inférieurs à 23 000 euros par an.
Si les associés optent pour le régime réel des BICS, ils ont la possibilité de déduire toutes leurs charges de leurs revenus imposables.
En combinant avec le dispositif Censi-Bouvard, il est même encore possible de bénéficier d’une réduction d’impôt.
La possibilité de déduire les amortissements du bien des revenus imposables
L’amortissement correspond à la perte de valeur théorique d’un bien dans le temps. Si les associés ont opté pour le régime réel, ils ont la possibilité de déduire le montant des amortissements sur leurs revenus locatifs.
Cliquez ici pour en savoir plus sur le calcul des amortissements en LMNP.
Le bénéfice du régime des plus-values immobilières
Le régime fiscal des plus-values LMNP est très avantageux, car les associés ne sont pas plus imposés en cas de revente, malgré des amortissements.
En effet, les amortissements donnent habituellement lieu à une plus-value plus importante, et donc à plus d’impôts.
L’amortissement est un concept appliqué normalement aux professionnels. Or, lorsqu’un professionnel vend un actif, il paie des impôts sur la plus-value. Or, cette même plus-value est calculée sur le prix de vente, auquel on déduit non pas la valeur d’achat, mais la valeur nette comptable.
Cette valeur nette comptable s’obtient en prenant le prix d’achat et en y soustrayant l’ensemble des amortissements appliqués.
C’est d’ailleurs le cas dans une SCI à l’IS.
Prenons un exemple simple :
- Vous achetez un bien à 100 000 €
- Vous amortissez 4 000 € par an
- Au bout de 5 ans, vous le revendez à 150 000 €
Voyons comment est imposée la plus-value :
Régime LMNP
Base de calcul pour l’imposition sur la plus-value :
Prix de vente - prix d’achat
150 000 - 100 000 50 000 €
SCI à l’IS
Base de calcul pour l’imposition sur la plus-value :
Prix de vente - valeur nette comptable
150 000 - 80 000 70 000 €
En LMNP, l’administration fiscale appliquera le taux d’imposition sur 50 000 €.
Dans une SCI à l’IS, on prend en compte l’amortissement. En cinq ans, vous avez amorti 5 fois 4 000 €, soit 20 000 € au total. La valeur initiale était de 100 000 €, en soustrayant les 20 000 €, on arrive à 70 000 €.
Ce sera votre base imposable pour le calcul de l’impôt sur la plus-value.
L’amortissement en LMNP est donc une réelle niche fiscale à exploiter avant qu’elle ne soit remise en cause par le législateur !
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Un outil avantageux de transmission patrimoniale
Le montage d’une SARL familiale est aussi un excellent moyen pour transmettre un patrimoine à ses héritiers à moindre coût. Il suffit, par exemple, d’avoir recours au démembrement de parts sociales.
La transmission de parts sociales entre conjoints ou entre ascendants et descendants se fait en effet plus facilement dans le cadre d’une SARL.
L’article L223-13 du Code de Commerce stipule en effet que :
“Les parts sociales sont librement transmissibles par voie de succession ou en cas de liquidation de communauté de biens entre époux et librement cessibles entre conjoints et entre ascendants et descendants”.
Pour plus de détails sur le montage, nous vous invitons à consulter votre expert juridique.
Quels sont les inconvénients de ce montage ?
Le statut SARL LMNP comporte aussi des inconvénients. Le principal inconvénient réside dans les obligations comptables et fiscales liées à la gestion de la société.
Peu importe le régime fiscal choisi, les associés restent soumis à des obligations légales assez contraignantes.
En premier lieu, les associés sont tenus de justifier d’une comptabilité complète, sincère et régulière. Ils ont l'obligation de tenir une comptabilité de trésorerie ou d’engagement. De plus, ils doivent être en mesure de fournir tous documents comptables requis par l’administration fiscale et de nature à justifier les comptes déclarés.
D’un autre côté, les associés d’une SARL sont également tenus à des obligations déclaratives fiscales : dépôt des comptes annuels et déclaration annuelle.
Ces obligations comptables et fiscales sont strictes et l’intervention d’un expert-comptable est nécessaire. D’où des coûts de gestion sont donc à prévoir.
En conclusion, le statut LMNP est un statut avantageux dont peut bénéficier une SARL familiale. En effet, il permet notamment de bénéficier d'avantages fiscaux. Cependant, la gestion d’une SARL peut s’avérer coûteuse.
Vous avez maintenant toutes les cartes en main pour investir dans l’immobilier dans une SARL familiale et faire du LMNP.
