Vous êtes attiré par l'investissement locatif en LMNP mais vous vous demandez comment vous lancer ?
C'est un statut qui offre de nombreux avantages notamment fiscaux à condition de remplir les conditions légales et de savoir choisir le bien immobilier.
Dans cet article, nous vous guidons pour démarrer puis optimiser votre investissement locatif LMNP.
Rappel sur le statut LMNP
Le statut LMNP est un régime fiscal qui offre de nombreux avantages aux loueurs en meublé non professionnels.
Pour en bénéficier, il faut remplir trois types de conditions : les conditions liées au bien, des conditions liées au propriétaire et des conditions liées aux revenus locatifs.
Les conditions liées au bien
Pour bénéficier du régime avantageux du statut LMNP, le bien loué doit être meublé. Selon les termes d’un décret d’application de la loi Alur publié le 5 août 2015, un bien est dit meublé s’il contient au moins les éléments suivants :
- Une literie avec une couette ou une couverture
- Des plaques de cuisson
- Un réfrigérateur et un congélateur ou un réfrigérateur avec un compartiment de congélation
- Un four à micro-ondes ou un four
- Des rideaux, volets ou stores
- Des ustensiles de cuisine
- De la vaisselle en nombre suffisant
- Des étagères de rangement
- Des tables et sièges
- Des luminaires
- Des étagères de rangement
- Du matériel d’entretien
D'autre part, le statut LMNP concerne différents types de bien :
- Les maisons et appartements meublés
- Les résidences de tourisme
- Les résidences hôtelières
- Les gîtes ruraux
- Les chambres d’hôtes
- Les maisons de retraite
- Les résidences de services destinés aux étudiants, aux seniors, aux voyageurs de tourisme ou d’affaires.
Les conditions liées au propriétaire
Le propriétaire du bien ne doit pas être un professionnel inscrit au RCS au titre de son activité de location. Il doit être un simple particulier exerçant l’activité de location à titre marginal.
Les conditions liées aux revenus locatifs
Le plafond des revenus locatifs pour bénéficier du statut LMNP est de 23 000 euros par an.
D’autre part, le montant des revenus locatifs ne doit pas dépasser la moitié des revenus globaux du foyer fiscal. Au-delà de ce seuil, vous passez automatiquement au régime LMP (Loueur en meublé professionnel).
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Les avantages de l’investissement locatif en LMNP
Les avantages offerts par le statut LMNP sont avant tout fiscaux. Cependant, celui-ci offre également d’autres avantages :
Une fiscalité avantageuse
Le statut LMNP permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse. La nature de ces avantages dépend du régime fiscal choisi. Le statut LMNP permet en effet de se soumettre au régime du micro-BIC ou du réel.
Voici les détails du régime fiscal du statut LMNP :
- La possibilité de bénéficier d’un abattement de 50 % sous le régime micro-BIC
- La possibilité de déduire les charges locatives, d’amortir le prix du bien sur 7 ans et de reporter le déficit si le montant des charges est supérieur à celui du revenu à condition d’opter pour le régime réel. Parmi les charges déductibles, il y a notamment les intérêts d’emprunt, les frais d’agence immobilière ou les charges de copropriété.
Des revenus complémentaires non imposables
Grâce aux déductions et aux amortissements, vous pouvez réduire le montant de vos impôts. De même, sous le régime du micro-BIC, grâce à l'abattement, seule la moitié de vos revenus locatifs sont imposables.
Une partie de vos revenus n’est donc pas imposée, augmentant ainsi votre revenu disponible.
Une flexibilité dans la gestion du bien
Le statut LMNP offre une réelle flexibilité au propriétaire. En effet, la durée du bail est généralement courte dans le cadre d'une location meublée.
Ainsi, contrairement aux contraintes de la location longue durée, dans le cadre de la location meublée, vous pouvez disposer du bien à tout moment pour l'utiliser à votre convenance personnelle ou pour le revendre.
Les démarches pour investir en LMNP
Le processus pour se lancer dans l'investissement en LMNP est le même que pour tout investissement immobilier classique.
Choisir le bon emplacement
L'emplacement joue un rôle fondamental dans le domaine immobilier. Il conditionne en effet la rentabilité de l'investissement.
Un bon emplacement est celui qui vous éloigne de tous risques de vacances locatives.
Voici nos conseils pour choisir au mieux :
- Choisir une ville avec une demande locative élevée. Celle-ci conditionne la capacité à trouver facilement un locataire pour votre bien. Il faut donc choisir une ville avec une démographie dynamique, un bassin d'emploi ou un pôle universitaire. Outre le choix de la ville, il faut aussi étudier le dynamisme du quartier pour voir si non seulement vous pourrez trouver facilement des locataires, mais aussi si vous pouvez fixer un loyer satisfaisant.
- Vérifier la proximité avec les commodités comme les transports publics, les commerces, les espaces verts, etc. En réalité, tout dépend de votre clientèle cible. Si vous ciblez des jeunes actifs ou des étudiants, la proximité avec le centre-ville et les campus universitaires sera un plus.
L’objectif est de trouver un emplacement avec un cadre de vie agréable à vos locataires.
- Analyser le potentiel d'évolution de la ville/quartier. Il faut privilégier les emplacements qui connaissent des projets d'aménagement en cours ou futurs. A contrario, il faut donc éviter les villes/quartiers dont la démographie semble être en déclin.
- Prendre en compte le dynamisme économique. Un quartier ou une ville économiquement dynamique, avec des entreprises créatrices d'emploi, a de fortes chances de connaître une demande locative constante.
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Sélectionner le type de bien
Pour réussir votre investissement en LMNP, vous devez aussi bien choisir le type de bien. Celui-ci dépend cependant du type de locataire ciblé.
Ainsi, il faut privilégier les studios ou les appartements adaptés à la colocation si vous ciblez des étudiants ou des jeunes actifs.
Les critères de choix du bien sont plus larges lorsque vous ciblez des touristes. Vous pouvez notamment choisir une villa, un appartement, un gîte ou un studio.
Faire les démarches administratives
Voici les démarches administratives à effectuer pour se lancer dans un investissement LMNP :
- La création de l'activité LMNP en remplissant un formulaire pOi en ligne sur le site INPI.fr. À l'issue de cette démarche, vous obtiendrez un numéro SIRET. Cela marque le début de votre activité LMNP.
- Choix du régime fiscal. C'est le régime micro-BIC qui s'applique par défaut à moins que vous optez pour le régime réel lors de la déclaration de votre activité.
Le régime micro-BIC s'applique d'office dès lors que le montant de vos revenus ne dépasse pas 77 700 euros. Vous devrez alors remplir le formulaire n° 2042 C-PRO.
Cependant, vous pouvez opter pour le régime réel. Vous avez jusqu'à la date limite de déclaration de vos revenus globaux pour effectuer l'option. Celle-ci vaut pour une période d'un an, reconductible par tacite reconduction.
En revanche, si le montant de vos revenus locatifs dépasse le seuil légal, vous tombez automatiquement dans le champ du régime réel. Dans ce cas, vous devrez remplir le formulaire n°2031-SD.
Pour lever l'option fiscale, c'est-à-dire, passer d'un régime fiscal à un autre, vous devez adresser un courrier de levée d'option au Service des impôts des entreprises par lettre recommandée avec accusé de réception.
Les pièges à éviter dans l’investissement locatif en LMNP
Voici des pièges à éviter pour réussir votre investissement en LMNP :
Sous-estimer les charges et frais annexes
Si vous optez pour le régime réel, vous avez la possibilité de déduire vos charges et frais annexes de vos revenus imposables.
Cela contribuera à diminuer nettement le montant de l'impôt à payer. Or, si vous sous-estimez le montant de ces derniers, vous risquez ainsi de passer à côté de l'opportunité de réduire votre impôt.
Pour ce faire, il faut tout d'abord connaître les charges déductibles. Il s'agit entre autres :
- Des intérêts d'emprunt et des frais de dossiers
- Des travaux d'entretien
- Des frais d'acquisition du bien
- L'achat de matériels de moins de 600 euros
- L'assurance habitation, etc.
D'autre part, afin d'évaluer correctement le montant des charges déductibles, vous devez faire appel à un expert-comptable. En effet, le choix du régime réel vous oblige à tenir une comptabilité plus rigoureuse.
Il faut savoir que le choix pour le régime réel est pertinent si vous avez des charges locatives importantes. Aussi, si vous sous-estimez leur montant et restez dans le cadre du régime du micro-BIC du fait de sa simplicité, vous paierez plus d'impôt qu'il ne le faut.
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Mal choisir son gestionnaire de bien
Lorsque vous investissez en LMNP, vous avez la possibilité de déléguer la gestion de votre bien à un gestionnaire de bien. Celui-ci aura ainsi pour mission de :
- Vous verser le loyer
- Vous représenter dans les différentes assemblées
- Souscrire à des assurances
- Etc.
Choisissez un gestionnaire fiable et solide financièrement.
Ne pas anticiper la revente
Nous avons vu que le régime LMNP vous offre suffisamment de flexibilité pour vous permettre de revendre votre bien à tout moment. Vous avez donc tout intérêt à y penser dès l'achat du bien.
La revente est en effet une stratégie comme une autre de rentabiliser votre investissement. Il faut toutefois s'assurer que celle-ci vous rapporte une plus-value confortable.
Vous devez donc certes choisir un bien qui puisse trouver facilement un locataire mais aussi qui puisse se vendre facilement en cas de besoin.
Bevouac vous accompagne pour votre investissement en LMNP
Bevouac est une entreprise spécialisée dans l'investissement locatif clé en main. Nous vous offrons toute une gamme de services allant de la sélection du bien à la mise en location, en passant par l'optimisation fiscale.
Tout commence par une rencontre avec un de nos experts qui s'occupera de bien définir votre projet d'investissement en tenant compte de vos besoins et de votre situation.
Nous nous limitons à 40 investisseurs par mois afin de vous garantir un accompagnement le plus personnalisé possible.
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En résumé, l'investissement locatif en LMNP offre de réels avantages pour un investisseur. Ce statut vous permet notamment de bénéficier d'une fiscalité avantageuse en vous permettant de réduire vos revenus imposables. Souscrivez à l'offre d'investissement locatif clé en main de Bevouac pour vous assurer un investissement LMNP réussi.
