Le statut LMNP est strictement encadré par des conditions légales. Aussi, lorsque vos revenus locatifs dépassent le seuil légal, passer de LMNP à LMP devient obligatoire. Comment procéder et quels sont les risques ? Nous vous expliquons tout dans cet article.
Rappel sur ce qu’est le LMNP
Le statut de Loueur meublé non professionnel (LMNP) est un statut dédié aux bailleurs dont la location de bien meublé ne constitue pas l’activité principale. Deux types de conditions sont donc imposés par la loi afin de pouvoir en bénéficier :
- Les conditions liées au bailleur lui-même. Ses gains locatifs ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an ou représenter plus de 50 % de vos revenus globaux.
- Les conditions liées au bien. Le bien doit être loué meublé.
Le statut LMNP est particulièrement apprécié pour les avantages fiscaux qu’il procure. En effet, un loueur en LMNP a le choix entre deux régimes fiscaux :
- Le régime micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement fiscal forfaitaire de 50 % ou de 71 % pour les meublés de tourisme.
- Le régime réel simplifié permet de déduire les amortissements et les charges liées à la gestion du bien. Celui-ci est donc adapté aux loueurs dont les charges dépassent 50 % des loyers perçus.
Rappel sur ce qu’est le LMP
Le statut Loueur en meublé professionnel (LMP) est un statut adapté aux bailleurs qui exercent l’activité de location à titre professionnel.
Deux conditions sont à réunir afin de pouvoir bénéficier de ce statut :
- Des recettes annuelles dépassant 23 000 euros
- Le montant des recettes issues de l’activité de location doit être supérieur au montant total des revenus issus des autres activités du foyer fiscal.
- Le bien mis en location doit être meublé
Le statut LMP offre également son lot d’avantages fiscaux. Ses bénéfices seront notamment imposés sous le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En effet, avec le statut LMP, il est impossible d’opter pour le régime du micro-BIC ni de bénéficier de l’abattement forfaitaire de 50 %.
En revanche, le bailleur peut déduire différentes charges de son revenu imposable dont :
- Les frais d’entretien et de réparation
- Les impôts locaux
- Les intérêts d’emprunt
- Etc.
Il pourra aussi amortir le mobilier ainsi que les améliorations du bien.
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Les critères pour passer de LMNP à LMP
Vous l’aurez compris : entre ces deux statuts, il y a une limite déterminée par le montant des revenus locatifs et la part qu’ils représentent sur les revenus globaux.
De ce fait, un bailleur ne peut librement choisir s’il veut opter pour l’un ou l’autre des deux régimes. De même, le passage du LMNP à LMP ne peut également être un choix libre.
Aussi, pour passer de LMNP à LMP, il faut que :
- Vos revenus locatifs dépassent 23 000 euros
- Ces derniers soient supérieurs à vos autres revenus
Il est donc clair que si vous souhaitez passer du statut LMNP au LMP, vous devez accroître votre chiffre d’affaires (en réalisant d’autres investissements locatifs par exemple). Il faut pour cela que la demande en location meublée dans votre secteur s’y prête.
Par ailleurs, vous devez par ailleurs faire baisser les revenus issus de vos autres activités de sorte que vos revenus locatifs soient supérieurs.
À l’inverse, un bailleur souhaitant passer du LMP au LMNP n’aura qu’à réduire son chiffre d’affaires. Cette hypothèse est plus aisée à réaliser puisqu’il suffit alors de volontairement réduire les périodes où vous mettez votre bien en location.
Cela permet alors de réduire par la même occasion vos revenus locatifs.
Les démarches à suivre pour passer de LMNP à LMP
Bonne nouvelle : le passage de LMNP à LMP nécessite peu de formalités administratives. En effet, depuis le 1er janvier 2018, il n’est plus nécessaire de s’inscrire au Registre du commerce et des sociétés (RCS) pour passer au LMP. Sous le régime LMNP, vous aviez déclaré votre activité auprès du greffe du Tribunal de Commerce via un formulaire P01.
Désormais, pour passer au LMP, vous devez remplir également une déclaration à déposer auprès du greffe. En effet, celui-ci reste le Centre de formalités des entreprises (CFE) compétent pour les sociétés non-commerciales.
Toutefois, il peut arriver que vous soyez amené à changer de CFE dans deux cas :
- Dans le cas d’une location meublée sans fourniture de services. Votre activité sera alors assimilée à une activité civile et le CFE compétent est l’URSSAF.
- Dans le cas d’une location meublée avec fourniture de services. Il s’agit d’une activité commerciale de la compétence du CCI.
Par ailleurs, vous devez vous inscrire auprès de la Sécurité sociale des indépendants (SSI) afin de bénéficier d’une protection sociale. Il faut par ailleurs savoir que passer de LMP au LMNP nécessite de tenir une comptabilité plus complète afin de bien comptabiliser les charges déductibles et les amortissements. Il sera nécessaire de faire appel à un expert-comptable.
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Les risques liés à la transition de LMNP à LMP
Le statut LMP offre également de nombreux avantages fiscaux. En effet, le passage du LMNP au LMP entraîne quelques changements d’ordre fiscal :
- Les déficits sont imputés sur l’ensemble de vos revenus et non seulement sur les revenus locatifs. Toutefois, si ces derniers sont reportables pendant dix ans dans le statut LMNP, dans le LMP, ce délai est ramené à six ans.
- Vous bénéficiez d’une exonération de l’impôt sur les plus-values immobilières lors de la vente d’un bien immobilier. Pour cela, il faut que vous soyez en LMP depuis plus de 5 ans et que vos recettes annuelles ne dépassent pas 90 000 euros sur les deux dernières années.
- Vous êtes également exonéré de l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière).
Aussi, il n’y a quasiment pas de risque pour le passage du LMNP au LMP car ce dernier offre aussi des avantages fiscaux non négligeables. Il suffit de faire attention à tenir une comptabilité détaillée afin de bien calculer les charges déductibles et ainsi de baisser votre revenu imposable et ainsi votre impôt. Ce n’est que de cette façon que vous pourrez pleinement bénéficier des avantages offerts par le statut LMP.
Ainsi, passer du LMNP au LMP n’est pas un choix qu’on peut faire librement. Les deux types de statut ont des conditions d’éligibilité bien spécifiques. Toutefois, quand vos revenus dépassent un certain seuil, il vous faut remplir certaines démarches administratives afin de bénéficier des avantages fiscaux du LMP. Enfin, notons que la plupart des investisseurs passant de LMNP à LMP ne le font pas par choix, mais car leurs revenus locatifs dépassent 23 000 par an.
