Vous êtes propriétaire d'un logement meublé et vous envisagez de le louer mais vous souhaitez savoir calculer l’impôt sur le revenu locatif meublé ?
Ce dernier diffère de la fiscalité des locations nues par sa structure et ses abattements. Ce régime fiscal peut être avantageux. Cependant, il exige une gestion comptable spécifique.
Découvrez dans cet article la meilleure stratégie pour optimiser et bien calculer cet impôt.
Comprendre les revenus locatifs meublés
Pour comprendre les revenus locatifs meublés, vous devez connaître certains aspects clés :
Définition et caractéristiques
Les revenus locatifs meublés sont les revenus perçus par un propriétaire lorsqu'il loue un bien immobilier équipé de meubles et d'équipements nécessaires à la vie courante.
En tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), ces revenus sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Ils doivent par ailleurs être déclarés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
La location meublée est également soumise à des règles spécifiques en termes de fiscalité et de déclaration, qui peuvent varier selon les années et les évolutions législatives.
Différence entre la location meublée et non meublée
La principale différence entre la location meublée et non meublée réside dans l'équipement du logement. Un logement meublé doit contenir tous les meubles et équipements nécessaires pour y vivre immédiatement.
C’est le Décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 qui fixe la liste des équipements qui doivent, au minimum, équiper un logement pour être qualifié de meublé :
- Une literie avec couverture ou couette
- Des luminaires
- Des rideaux ou volets dans les chambres
- Des étagères de rangement
- Une table
- Des sièges
- Des ustensiles de cuisine
- De la vaisselle en nombre suffisant
- Un four ou un four à micro-ondes
- Des plaques de cuisson
- Un congélateur ou un compartiment à congélation au sein du réfrigérateur
- Un réfrigérateur
- Du matériel d’entretien et de ménage adapté aux spécificités du logement.
Dès lors qu’un logement ne contient pas au moins l’ensemble de ses équipements, il s’agit d’un logement nu.
Autrement dit, un logement non meublé est loué vide et nécessite que le locataire y apporte ses propres meubles. De plus, la location meublée peut être louée à un prix plus élevé, généralement de 10 à 30 % de plus qu'un logement non meublé, en raison des meubles et services fournis.
Les régimes fiscaux pour les revenus locatifs meublés
Deux régimes fiscaux s’appliquent aux revenus locatifs meublés en France :
Le régime micro-BIC
Le régime micro-BIC est un régime fiscal simplifié pour les propriétaires qui louent des biens meublés. Il est en vigueur si les recettes annuelles restent inférieures à un certain seuil à savoir :
- 77 700 € pour les locations meublées classiques
- 15 000€ pour les locations meublées de tourisme non classés
- 188 700€ pour les locations meublées de tourisme classés
Ce régime permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes locatives, représentatif des charges, sans avoir à justifier des dépenses réelles.
C’est le régime fiscal qui s’applique par défaut dès lors que le montant des revenus locatifs est inférieur aux plafonds légaux.
Le régime réel simplifié
Le régime réel simplifié est un régime fiscal qui permet à l’investisseur de déduire ses charges réelles des revenus locatifs afin de réduire l’impôt.
Il s’applique de plein droit lorsque les plafonds du régime micro-BIC sont dépassés. Il reste aussi disponible sur option même lorsque le montant des revenus locatifs reste en-deçà des plafonds légaux.
Il permet ainsi de déduire de la base imposable les charges réelles d'exploitation, les intérêts d'emprunt, ainsi que l'amortissement du bien immobilier.
Dans le cadre du régime réel simplifié, les revenus issus de la location meublée doivent se situer dans une fourchette allant de 33 200 € à 238 000 €.
Cette déduction peut conduire à une base imposable inférieure à celle résultant du régime micro-bic, surtout si les charges déductibles sont importantes. C’est pourquoi les investisseurs qui ont des charges élevées ont tout intérêt à choisir le régime réel.
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Le calcul de l'impôt sous le régime micro-BIC
Le calcul de l'impôt sous le régime micro-BIC se fait en suivant ces étapes.
Les conditions d'éligibilité au régime micro-BIC
On a vu que le régime micro-BIC s’applique par défaut dès lors que les conditions suivantes sont respectées :
- Avoir un chiffre d'affaires annuel qui ne dépasse pas les seuils fixés
- Il doit s’agir d’une location meublée
- L’activité de location doit être habituelle et non occasionnelle
L'option pour le régime réel d'imposition est possible et peut être exercée jusqu'à la date limite de dépôt de la déclaration des revenus de l'année précédente.
Le calcul du bénéfice imposable sous le régime micro-BIC
Le bénéfice imposable sous le régime micro-BIC est calculé en appliquant l’abattement forfaitaire de 50 % sur le chiffre d'affaires annuel.
La formule générale pour le calcul du bénéfice imposable est donc :
Bénéfice imposable = Chiffre d'affaires annuel x Taux d'abattement
Les abattements forfaitaires du régime micro-BIC
Les abattements forfaitaires représentent les charges présumées et sont directement déduits du chiffre d'affaires pour déterminer le bénéfice imposable :
- 71 % pour les locations meublées de chambre d’hôtes et meublées tourisme classés
- 50 % pour les loyers perçus avec un abattement minimum de 305 €
Ces abattements simplifient la déclaration fiscale en évitant de justifier les dépenses réelles. Ils sont appliqués automatiquement lors du calcul de l'impôt sur le revenu.
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Le calcul de l'impôt sous le régime réel simplifié
Le calcul de l'impôt sous le régime réel simplifié en France implique plusieurs étapes et considérations.
Les conditions d'éligibilité
Le régime réel simplifié s’applique de plein droit dès lors que les revenus annuels dépassent les seuils suivants :
- 77 700 euros pour la location meublée classique ou un meublée de tourisme classé
- 15 000 euros pour un meublé de tourisme non classé.
Tout investisseur peut cependant librement choisir le régime réel même si le montant de ses revenus locatifs annuels ne dépasse pas ces seuils.
La détermination du bénéfice imposable
Le bénéfice imposable sous le régime réel simplifié est calculé en soustrayant les charges réelles de l’investissement (y compris les amortissements) des recettes encaissées. Il s'agit de la différence entre les produits et les charges comptabilisées.
Les charges déductibles
Les charges déductibles peuvent inclure :
- Les frais d'acquisition du bien meublé.
- Les factures d’entretien et de réparations.
- Les charges de copropriété.
- Les taxes telles que la taxe foncière et la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE).
Les amortissements
Ils représentent la perte de valeur des biens de l'entreprise due à l'usure ou à l'obsolescence.
Ils sont calculés sur la base de la durée de vie estimée des biens et sont déductibles du résultat fiscal, permettant ainsi de réduire l'assiette imposable.
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Les déductions fiscales spécifiques aux revenus de location meublée
Voici un résumé des déductions fiscales spécifiques que vous pouvez appliquer.
Les frais d'acquisition
Les frais d'acquisition pour les revenus de location meublée peuvent être déduits de vos revenus imposables. Ces frais incluent les honoraires d'agence, les frais de notaire, et peuvent être déduits l'année de leur paiement ou amortissables.
Si vous débutez une activité de location meublée, ouvrez votre activité à la date d'acquisition pour pouvoir déduire ces frais.
Les travaux de rénovation
Les travaux de rénovation sont également déductibles des revenus locatifs meublés. Cela comprend :
- Les dépenses courantes d’entretien et de réparation
- Les coûts d’agencement et d’aménagement qui prolongent la durée d’utilisation ou augmentent la valeur du logement.
Note importante : il faut bien distinguer les dépenses courantes, qui sont déductibles immédiatement, et les dépenses d'amélioration ou de remplacement significatif, qui peuvent être amorties.
Les intérêts d'emprunt
Les intérêts d'emprunt liés à l'achat d'un bien immobilier destiné à la location meublée sont déductibles des revenus locatifs. Cela permet de réduire le revenu imposable et, par conséquent, l'impôt sur le revenu dû.
Les intérêts peuvent être déduits dès lors que le bien est destiné à être loué et que les revenus sont déclarés en tant que BIC.
Les obligations déclaratives
Les obligations déclaratives pour les revenus locatifs meublés sont essentielles pour assurer la conformité avec la législation fiscale. Voici les principales démarches à entreprendre.
La déclaration des revenus locatifs
Les propriétaires qui louent un bien immobilier, qu'il soit meublé ou non, doivent déclarer les revenus perçus. Pour une location meublée, ces revenus sont à déclarer en tant que BIC. Vous devez déclarer que les loyers encaissés, sans y inclure les charges.
Les documents nécessaires
Pour la déclaration des revenus locatifs, vous devez rassembler plusieurs documents :
- Le formulaire CERFA numéro 2042-C PRO
- Les justificatifs des frais et charges à déduire, tels que les factures de réparation, d'entretien, et d'amélioration
Conserver une copie de tous les documents fournis et de constituer un dossier archivé à domicile. En l’occurrence en cas de télédéclaration où les justificatifs ne sont pas envoyés mais doivent être disponibles en cas de demande de l'administration fiscale.
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Optimiser la fiscalité de vos revenus locatifs meublés
Pour optimiser la fiscalité de vos revenus locatifs meublés, voici des stratégies clés.
Les conseils pratiques
Pour optimiser la fiscalité de vos revenus locatifs meublés, voici des conseils pratiques :
- Choisissez le régime fiscal adapté. Faites ce choix en prenant en compte le montant de vos charges. Si celles-ci sont peu importantes, il vaut mieux rester sur le micro-BIC si le niveau de vos revenus annuels le permet. D’un autre côté, pour réduire au minimum vos revenus imposables en cas de charges importantes, privilégiez le régime réel. Le régime réel est plus avantageux dans la majorité des situations.
- Déduisez les charges réelles. Gardez un suivi précis de toutes les charges déductibles. Cette déduction n’est possible que dans le cadre du régime réel.
- Amortissez votre bien. L'amortissement est une technique fiscale qui peut réduire considérablement votre base imposable
- Tenez une comptabilité rigoureuse. Une bonne gestion comptable vous permettra de maximiser vos déductions fiscales et de rester en conformité avec la législation.
Faire appel à un expert comme Bevouac
Consulter un expert fiscal ou une société spécialisée comme Bevouac peut vous apporter plusieurs avantages :
- Expertise professionnelle. Nos experts fiscaux vous aideront à naviguer dans les complexités des lois fiscales et à choisir les meilleures stratégies pour votre situation.
- Optimisation fiscale. Nous vous aidons à choisir le régime fiscal le plus avantageux pour votre situation/
- Conformité et tranquillité d'esprit. Vous pouvez être sûr que vos déclarations sont correctes et conformes, ce qui réduit le risque d'erreurs et de contrôles fiscaux.
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Exemples concrets de calcul de l'impôt sur les revenus locatifs meublés
Pour illustrer le calcul de l'impôt sur les revenus locatifs meublés, voici deux exemples concrets :
Exemple 1 : Régime micro-BIC
Un propriétaire perçoit 20 000 € de loyers annuels de ses locations meublées. Sous le régime micro-BIC, un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué :
Revenu imposable = 20 000 € x 50 % = 10 000 €
Le revenu imposable est donc de 10 000 €. C’est donc la base imposable pour le calcul de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.
- Pour le calcul des prélèvements sociaux : 10 000 euros x 17,2 % = 1 720 euros
- Pour le calcul de l’impôt sur le revenu en supposant une tranche d’imposition de 11 % : 1 100 euros
- Montant total de l’imposition : 2 820 euros
Exemple 2 : Régime réel simplifié
Un autre propriétaire a des recettes locatives de 80 000 € et des charges déductibles (travaux, intérêts d'emprunt, etc.) s'élevant à 30 000 €. Sous le régime réel simplifié, le bénéfice imposable est calculé en soustrayant les charges des recettes :
Bénéfice imposable = 80 000 € - 30 000 € = 50 000 €
Le bénéfice imposable est de 50 000 €. C’est donc sur cette base que se fait le calcul de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.
- Pour le calcul des prélèvements sociaux : 50 000 euros x 17,2 % = 8 600 euros
- Pour le calcul de l’impôt sur le revenu en prenant pour tranche d’imposition 30 % : 50 000 euros x 30 % = 15 000 euros
- Montant total de l’imposition : 23 600 euros.
Pour conclure, l'impôt sur le revenu locatif meublé est un élément clé de la fiscalité immobilière.
Il nécessite une compréhension approfondie des régimes fiscaux et des déductions possibles. Optimiser cet impôt peut significativement influencer la rentabilité d'un investissement locatif. En fin de compte, bien gérer l'impôt sur le revenu locatif meublé peut conduire à une meilleure performance financière de vos biens locatifs.
