La mainlevée d’un notaire est une procédure nécessaire pour vendre un bien immobilier hypothéqué. Elle est réalisée devant le notaire et permet de libérer le bien de l’hypothèque. Quelles sont les démarches pour la demander ? On vous dit tout ce qu’il faut savoir dans cet article.
Mainlevée hypothécaire chez le notaire : qu’est-ce que c’est ?
La mainlevée hypothécaire est l’acte juridique par lequel un notaire lève la garantie hypothécaire qui pèse sur un bien immobilier.
Autrement dit, c’est le fait pour un notaire de mettre fin à une hypothèque. On l’appelle également la levée d’hypothèque. Concrètement, cet acte signifie que la banque reconnaît avoir été totalement remboursée et qu’elle renonce à réclamer les fonds dus.
Lorsque vous achetez un bien immobilier via un crédit bancaire, la banque exige généralement une garantie. Celle-ci veut en effet se prémunir contre d’éventuels risques d’impayés. La banque peut alors demander une hypothèque. Autrement dit, si l’emprunteur n’arrive plus à assurer le remboursement du crédit, la banque pourra alors saisir le bien.
L’hypothèque est mise en place par le notaire. Celle-ci doit en effet être inscrite au service de publicité foncière. Aussi, une radiation de cette inscription est nécessaire pour la lever et cette formalité nécessite également l’intervention du notaire.
Quand doit-on faire une mainlevée hypothécaire chez le notaire ?
Un bien immobilier hypothéqué reste sous la possession de l’emprunteur. Celui-ci peut donc continuer à l’utiliser et à en percevoir les fruits (en le louant par exemple). En revanche, il ne peut pas le vendre.
L’hypothèque n’est qu’une garantie en cas d’impayé. Si l’emprunteur paye ses mensualités correctement, les choses se passent bien et l’hypothèque n’est pas enclenchée.
Une fois tous les remboursements effectués, l’hypothèque doit être levée pour que le propriétaire puisse librement disposer de son bien. Ainsi, une fois l’hypothèque levée, le propriétaire peut vendre son bien ou d'hypothéquer de nouveau pour obtenir un nouvel emprunt.
Il faut savoir que si la vente du bien intervient plus d’un an après avoir terminé le remboursement du prêt, la mainlevée n’est pas nécessaire. On évite ainsi les frais de mainlevée.
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Comment la demander ?
La démarche pour pouvoir demander une procédure de mainlevée hypothécaire nécessite l’accord des parties en cause (l’acheteur et le prêteur).
L’une des parties ou les deux doivent se présenter devant le notaire afin de demander une procédure de mainlevée. Celui-ci rédige un certificat de levée d’hypothèque, qui entraîne des frais administratifs.
Ensuite, il se charge du dépôt du certificat de levée de l’hypothèque auprès du service chargé de la publicité foncière.
Ce document doit être assorti d’une copie authentique de l’acte notarié de demande de radiation de l’hypothèque (qu’elle soit légale ou conventionnelle) auprès du service chargé de la publicité foncière.
Qui peut demander la mainlevée ?
Lorsqu’un bien immobilier est mis en vente, le notaire vérifie systématiquement si celui-ci n’est pas hypothéqué. En effet, un bien doit toujours être vendu libre de toute hypothèque. Si c’est le cas, il doit demander la mainlevée totale de l’hypothèque.
Deux cas de figure sont alors possibles :
- Le propriétaire du bien le vend avant la fin de son remboursement bancaire. Dans ce cas, le notaire prélève le montant du capital restant sur le prix de vente pour le verser à la banque à titre de remboursement. Un certificat de levée d’hypothèque est alors délivré moyennant des frais.
Pour vendre le bien avant la fin de son remboursement, le propriétaire du bien peut aussi effectuer un remboursement anticipé.
- La vente a lieu dans un délai de moins d’un an après le paiement de la dernière mensualité de remboursement.
Ainsi, c’est le notaire qui effectue les démarches nécessaires pour demander la levée d’hypothèque. Néanmoins, la mainlevée peut être demandée aussi bien par le vendeur que l’acquéreur du bien immobilier.
Combien coûte la mainlevée ?
La procédure de mainlevée a un coût. C’est l’emprunteur qui en assure le paiement. Les frais à payer sont calculés sur le montant du prêt bancaire contracté au départ, majoré de 20 %.
Ainsi, si vous avez emprunté 150 000 euros pour acquérir votre bien immobilier, l’hypothèque est mise en place pour 180 000 euros. Les coûts de la mainlevée sont déterminés sur la base de ce montant.
Différents éléments entrent en ligne de compte pour déterminer le coût de la mainlevée hypothécaire :
- Les émoluments du notaire (sa rémunération).
- Le droit d’enregistrement ;
- Une somme forfaitaire liée à la contribution de sécurité immobilière à 120 euros ;
- Les frais annexes.
D’une manière générale, le montant des frais de mainlevée diminue au fur et à mesure que le montant du prêt augmente. Il s’élève entre 0,3 et 0,6 % du montant du crédit.
Combien de temps ça prend ?
La durée d’effet de la garantie hypothécaire est identique à celle de l’emprunt. La durée de la formalité liée à la mainlevée, elle, va dépendre du service chargé des formalités d’enregistrement d’hypothèque. Celle-ci peut varier en fonction de la charge de travail de l’office et de la complexité de la demande des parties.
D’autre part, l’hypothèque restera inscrite au service de la publicité foncière pendant une durée d’un an après la dernière échéance de paiement. À l’issue de ce délai, une levée d’hypothèque automatique a lieu, sans aucune formalité et sans frais administratifs.
D’un autre côté, si le crédit est payé par anticipation ou payé dans moins d’un an, il faut demander au notaire une mainlevée d’hypothèque avec les frais correspondants.
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Peut-on vendre un bien immobilier hypothéqué sans mainlevée ?
Il est tout à fait concevable de vendre un bien immobilier sans mainlevée, mais sous certaines conditions. Premièrement, il faut obtenir l’accord du notaire qui a procédé à l’enregistrement de l’hypothèque avant la finalisation de la vente.
Deux cas peuvent alors se produire :
- S’il accepte la vente du bien, il réalise les formalités de mainlevée. Cette hypothèse n’est possible qu’à condition que tous les créanciers aient été désintéressés grâce au prix de la vente du bien. Il envoie alors l’acte de radiation de l’hypothèque au service de la publicité foncière. Cette formalité engendre des frais supplémentaires.
- Dans le cas contraire, le notaire refuse la vente du bien hypothéqué. C’est notamment le cas lorsque le prix de vente ne permet pas de désintéresser tous les créanciers. Le vendeur peut aller devant le juge pour obtenir la mainlevée sur l’hypothèque et demander la radiation de celle-ci auprès du service concerné.
Deuxièmement, il faut le consentement des parties au contrat de prêt : l’emprunteur et le prêteur. L’emprunteur qui souhaite revendre le bien doit prendre en compte la présence de l’hypothèque dans le prix de vente afin de rembourser tous les intéressés.
Il est recommandé de demander l’avis du prêteur dans ce cas-là afin qu’il puisse être remboursé en premier avant les autres créanciers. Il a un droit de préférence par rapport aux autres créanciers.
Il est également possible de revendre son bien hypothéqué sans mainlevée si la vente du bien immobilier intervient un an après le remboursement total du prêt.
Si l’emprunteur a remboursé la totalité de son crédit immobilier ou si l’hypothèque est arrivée à l’échéance prévue, cette dernière doit être levée. Dans le cas où le prêteur s’y oppose, l’emprunteur peut saisir le juge afin de demander la radiation de l’inscription hypothécaire. On parle alors d’hypothèque judiciaire.
En conclusion, la mainlevée hypothécaire est un préalable nécessaire à toute vente d’un bien immobilier hypothéqué. Elle sert à attester que le débiteur s’est bel et bien acquitté de sa dette. La mainlevée est réalisée devant un notaire selon une procédure réglementée.
