Les lois de défiscalisation immobilière sont un levier efficace pour optimiser la rentabilité de vos projets d’investissement tout en se créant un patrimoine. Encore faut-il choisir le dispositif le plus adapté compte tenu des conditions d’éligibilité et des plafonds fiscaux spécifiques.
On fait le tour des principales lois de défiscalisation en vigueur en France dans cet article.
Qu'est-ce qu'une loi de défiscalisation immobilière ?
Une loi de défiscalisation est une loi destinée à inciter l’investissement locatif tout en accordant des avantages fiscaux aux investisseurs. De la loi Pinel à la loi Monuments historiques, il existe, en France, tout un panel de lois de défiscalisations immobilières.
Ce sont des lois que les investisseurs immobiliers peuvent utiliser pour réduire leur imposition sur leurs revenus locatifs ou fonciers.
Elles sont la manifestation du désir de l’Etat d’inciter les Français à investir afin de soutenir la réhabilitation des logements anciens ou la construction de logements neufs.
Les principales lois de défiscalisation immobilière en France
Nous vous dressons, ici, la liste des principales lois de défiscalisation en vigueur en France :
La loi Pinel
La loi Pinel fait partie de ces dispositifs qui incitent à investir dans le neuf. Elle permet de bénéficier d’une réduction d’impôt dont le taux dépend de la durée de détention du bien.
Ainsi, vous pouvez bénéficier de 12, 18 ou 21 % de réduction d’impôt selon que vous détenez le bien durant 6,9 ou 12 ans.
Le dispositif Pinel donne aussi droit à une exonération partielle ou totale de la taxe foncière à condition d’obtenir une autorisation de la mairie.
Voici les conditions pour pouvoir défiscaliser avec la loi Pinel :
- Il doit s’agir d’un bien neuf
- Le bien doit être loué nu
- Le loyer doit être fixé conformément aux plafonnements en fonction de la zone du bien
- Le locataire doit avoir un niveau de revenu qui ne dépasse pas le seuil fixé par zone géographique.
En revanche, le Pinel prend fin à l’issue de l’année 2024.
La loi Malraux
La loi Malraux est une loi de défiscalisation introduite en France en 1962. Elle vise à favoriser la conservation du patrimoine historique et architectural tout en stimulant l’investissement dans les quartiers anciens.
Elle permet aux investisseurs de bénéficier des avantages fiscaux suivants :
- Une réduction d’impôt sur le revenu est calculée sur la base du montant des travaux de restauration réalisés à hauteur de 22 % ou 30 % selon la localisation de l’immeuble. Le montant des travaux pris en compte dans le calcul de cette réduction d’impôt est plafonné à 400 000 euros.
- Une possible exonération de la taxe foncière en foncière selon la collectivité d’implantation.
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La loi Denormandie
La loi Denormandie a été mise en place en 2019. Son objectif principal ?
La revitalisation des centres-villes en encourageant l’investissement et la rénovation de logements anciens.
Elle vise donc à endiguer les phénomènes de dégradation et de dépeuplement des centres-villes français. L’objectif du dispositif Denormandie est ainsi d’encourager l’achat puis la rénovation et ensuite la mise en location de ces bâtiments.
C’est l’équivalent du dispositif Pinel pour les logements anciens. Les avantages qu’elle confère sont les mêmes.
La loi Denormandie permet de bénéficier d’une réduction sur l’impôt sur le revenu à conditions de remplir les conditions suivantes :
- Le bien doit être situé sur un site couvert par la loi Denormandie
- Le montant des travaux réalisés doit représenter au moins 25 % du montant total de l’investissement
- Le bien doit ensuite être mis en location sur une durée de 6 ans renouvelable à 9 ou 12 ans. D’autre part, il faut respecter les plafonds de loyer établis par décret. Le locataire doit, par ailleurs, avoir des revenus ne dépassant pas les plafonds en vigueur.
Si ces conditions sont remplies, l’investisseur peut bénéficier d’une réduction d’impôt calculée en fonction de la durée de location du bien.
Le statut LMNP (Loueur en meublé non professionnel)
Le statut LMNP (Loueur en meublé non professionnel) est un régime fiscal avantageux destiné à défiscaliser un investissement dans une location meublée. Il permet notamment de choisir entre deux régimes fiscaux :
- Le régime micro-BIC qui permet de bénéficier d’un abattement de 50 % sur les revenus imposables. C’est le régime fiscal par défaut lorsque le montant des revenus ne dépasse pas 77 700 euros par an.
- Le régime réel qui permet de déduire vos charges locatives de votre revenu imposable et d’amortir le prix d’acquisition du bien. Il s’applique d’office lorsque le montant de vos revenus excède 77 700 euros ou par option en-deçà de ce seuil.
Pour bénéficier des avantages fiscaux du statut LMNP, il faut satisfaire les conditions suivantes :
- Le bien doit être loué en meublé
- Le loueur doit être un particulier et l’activité de location ne doit pas être exercée à titre professionnel
- Le montant des revenus locatifs ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an ou représenter plus de la moitié des revenus du foyer fiscal
- L’activité de location doit être déclarée au CFE (Centre des formalités d’entreprises).
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La loi Censi-Bouvard
Mise en place en 2009, la loi Censi-Bouvard vise à encourager la construction et le développement de résidences de services comme les résidences seniors, touristes ou étudiants.
Elle permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % sur le prix de revient du bien. Le dispositif permet également de récupérer la TVA de 20 % sur le prix d’achat du bien à condition de détenir le bien pendant 20 ans.
Voici les conditions pour être éligible au dispositif Censi-bouvard :
- Le bien doit être acheté neuf
- Il doit être loué meublé pendant au moins 9 ans via un bail commercial à l’exploitant de la résidence.
Il faut aussi savoir que la réduction d’impôt sous le dispositif Censi Bouvard s’applique à un montant d’investissement plafonné à 300 000 euros. Si le montant d’un investissement dépasse ce seuil, seule la tranche inférieure à 300 000 euros sera prise en compte dans le calcul de la réduction d’impôt.
Il faut aussi noter que le dispositif Censi-Bouvard est cumulable avec le statut LMNP pour maximiser la réduction d’impôt.
Comment choisir la loi de défiscalisation adaptée à votre projet ?
Vous devez prendre en compte divers facteurs pour choisir la loi de défiscalisation qui convient à votre projet immobilier. Les voici :
Identifier vos objectifs d'investissement
Chaque investisseur peut avoir son propre objectif d’investissement. Il peut s’agir de réduire l’impôt, de générer des revenus complémentaires ou d’optimiser votre rentabilité.
Le choix du ou des dispositifs dépendra de votre objectif d’investissement. Ainsi, par exemple, si vous visez la réduction d’impôt, il vaut mieux opter pour la loi Pinel, la loi Censi-Bouvard ou la loi Denormandie.
D’un autre côté, la loi Censi-Bouvard est une option idéale si votre objectif d’investissement se trouve être la diversification patrimoniale.
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Prendre en compte l'emplacement du bien
Chaque loi de défiscalisation est assortie de conditions d’éligibilité. Avant d’opter pour l’une ou l’autre des lois de défiscalisation disponibles, il faut tout d’abord vérifier si la zone d’implantation du bien est éligible.
Par exemple, le dispositif Malraux est applicable dans une Zone de protection du patrimoine architectural, urbain ou paysager (ZPPAUP).
D’autre part, comme la plupart de ces dispositifs exigent la mise en location du bien, il faut viser les sites où le marché locatif est dynamique. Vous pourrez ainsi trouver des locataires plus facilement.
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Analyser les conditions d'éligibilité et les plafonds fiscaux
Vous devez prendre le temps de comparer les conditions d’éligibilité des différents dispositifs. Vous devez aussi vous assurer que vous êtes bien apte à les remplir. Pensez également à vérifier les plafonds fiscaux.
Par exemple, dans le cadre de la loi Denormandie, le plafond défini est de 300 000 euros.
Vous devez donc prendre ces éléments en considération avant de choisir afin de maximiser la réduction de votre fiscalité.
Les avantages et les risques de la défiscalisation immobilière
Il est évident que la défiscalisation immobilière comporte avant tout des avantages. Cependant, il faut aussi anticiper les risques.
Une réduction de l'impôt sur le revenu
Tout l’intérêt de la défiscalisation immobilière réside avant tout dans la possibilité de réduire votre impôt sur le revenu. Voici un récapitulatif des avantages spécifiques à chaque loi :
- Une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % des revenus locatifs pour un engagement de 12 ans dans le cadre de Pinel
- Idem dans le cadre de la loi Denormandie pour la rénovation de logements anciens
- Réduction d’impôt de 11 % et récupération de la TVA dans le cadre d’un investissement dans les résidences de service sous la loi Censi-Bouvard
- Un abattement de 50 % ou la déduction des charges réelles et l’amortissement du prix d’achat du bien dans le cadre du statut LMNP.
Créer du patrimoine immobilier
Les lois de défiscalisation sont des moyens pour le gouvernement d’encourager l’investissement immobilier.
Ainsi, les investisseurs peuvent se lancer facilement tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. De plus, la défiscalisation offre aux investisseurs une opportunité de se créer un patrimoine immobilier, transmissible à leurs héritiers.
Les risques
Malgré ses nombreux avantages, la défiscalisation comporte également des risques. Il importe de les analyser avant de se lancer dans votre projet d’investissement :
- Le risque locatif
La réussite de votre projet d’investissement sous une loi de défiscalisation repose sur la capacité à trouver des locataires. Si vous avez du mal à trouver des locataires, vous ne pourrez pas respecter les exigences de la loi Pinel par exemple.
Par ailleurs, le risque d’impayé s’inscrit également parmi les éléments qui peuvent mettre à mal les avantages fiscaux escomptés dans le cadre d’une loi de défiscalisation. - Le risque de surévaluation du bien
Attirés par la perspective des avantages fiscaux offerts par la défiscalisation, certains investisseurs peuvent acquérir des biens dont le prix a été surévalué. Cela peut compromettre la rentabilité de l’investissement.
- Les contraintes légales
A chaque loi de défiscalisation correspond des conditions d’éligibilité strictes. Par exemple, vous devez vous engager pour 9 ans dans le dispositif Censi-Bouvard. Vous serez obligé de rembourser les réductions d’impôt déjà appliquées si vous revendez le bien avant l’échéance de ce délai.
- Une législation fluctuante
Les plafonds et les conditions d’accès aux lois de défiscalisation sont constamment réétudiées. Cela peut mettre en péril votre stratégie d’investissement et surtout votre perspective de rentabilité.
Comment mettre en place un projet de défiscalisation immobilière ?
Voici nos ultimes conseils pour mettre en place votre projet de défiscalisation immobilière efficacement :
Les étapes à suivre pour investir
Voici les étapes à suivre pour concrétiser votre projet d’investissement :
- Définir vos objectifs d’investissement. Nous avons vu que le choix du dispositif à mettre en place dépend de vos objectifs d’investissement.
- Choisir la loi de défiscalisation adaptée à vos objectifs et à votre situation fiscale
- Étudier le marché et choisir l’emplacement. En matière d’investissement immobilier, la question de l’emplacement tient un rôle fondamental pour la réussite du projet. En étudiant le marché, vous pourrez identifier les emplacements les plus prometteurs pour limiter le risque de vacance locative.
- Évaluer la rentabilité de l’investissement. C’est le moment de prendre votre calculatrice pour évaluer votre rentabilité en prenant en compte les loyers perçus, les réductions d’impôt, les charges locatives, les frais de notaires et la durée de l’investissement.
- Monter votre dossier de demande de financement. Pour ce faire, vous devez prendre en compte votre apport personnel, le taux d’intérêt et votre capacité d’endettement.
- Réaliser les démarches administratives nécessaires en fonction du dispositif choisi (déclaration des revenus fonciers sous Pinel ou Denormandie, déclaration d’activité au CFE sous LMNP)
- La gestion locative tout en veillant à respecter toutes les exigences du dispositif choisi. Ainsi, dans le cadre de Pinel, il faut respecter le plafonnement de ressource des locataires.
- Anticiper la revente une fois la période d’engagement terminée
Les erreurs à éviter
Pour que votre projet d’investissement se passe au mieux, évitez les erreurs suivantes :
- Mal évaluer la rentabilité. C’est le cas lorsque vous n’avez pas bien réalisé l’étude du marché ou si vous n’avez pas bien choisi l’emplacement du bien.
- Acheter le bien trop cher. Plus un bien est cher, plus la rentabilité peut être limitée. D’autant plus si le bien perd de valeur dans le temps.
- Ne pas respecter les exigences légales. Nous avons vu que revendre le bien avant la fin de l’échéance de l’engagement expose l’investisseur au remboursement des avantages fiscaux déjà perçus.
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Comment Bevouac vous accompagne pour investir dans l'immobilier locatif
Expert en investissement locatif clé en main, Bevouac vous accompagne à travers toutes les étapes de votre projet. Notre but ? Maximiser votre rentabilité.
Nous vous guidons pour optimiser votre fiscalité en vous aidant à choisir la loi de défiscalisation la plus adaptée compte tenu de vos objectifs et de votre situation.
En conclusion, investir avec une loi de défiscalisation immobilière nécessite une analyse approfondie de chaque dispositif, de ses avantages et contraintes.
Il faut savoir en effet que la défiscalisation comporte également des risques. Pensez alors à en parler à des experts pour vous accompagner et assurer la rentabilité de votre projet.
