Résident à l'étranger, vous souhaitez connaître le régime des plus-values immobilières pour les non-résidents ? Il faut savoir que le régime fiscal est similaire à celui des résidents français. Il existe cependant des cas d'exonération. On vous dit tout ce qu'il faut savoir sur le sujet dans cet article.
Quand est-ce que vous réalisez une plus-value quand vous êtes non résident ?
Vous détenez un bien immobilier en France, mais vous ne résidez pas dans l’Hexagone ? C’est ce qu’on appelle un propriétaire non-résident.
On parle de plus-value lorsque la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition d’un bien immobilier est positive. Autrement dit, si le prix de vente est plus élevé que le prix d’acquisition du bien.
Il faut savoir qu’on parle de moins-value dans le cas contraire où ce résultat est négatif.
Il existe deux scénarios dans lesquels vous pouvez réaliser une plus-value :
- Lorsque vous vendez ou cédez à titre onéreux un bien immobilier qui se trouve sur le territoire français ;
- Quand vous cédez à titre onéreux ou vendez des parts d’une société immobilière dont l’actif est composé principalement d’immeubles qui se trouvent dans l’Hexagone.
Si vous réalisez une plus-value dans l’une ou l’autre de ces deux situations, celle-ci sera imposée par le fisc français. Le régime d’imposition se constitue comme suit :
- Impôts sur la plus-value immobilière à un taux de 19 % ;
- Prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %.
Au total, la plus-value immobilière est donc imposée à hauteur de 36,2 %.
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Quelles sont les exonérations possibles ?
Il est possible d’être exonéré d'impôt sur la plus-value pour un non-résident dans les deux cas suivants. Les deux ne sont pas cumulatifs.
La résidence principale
Si le bien faisant l’objet d’une cession était votre résidence principale avant votre départ vers l’étranger, vous pouvez bénéficier d’une exonération. Celle-ci est prévue par l’article 244 bis A I du Code Général des Impôts.
Il faut toutefois remplir un certain nombre de conditions pour pouvoir pleinement bénéficier de cette disposition :
- La nouvelle résidence doit se situer dans un des pays membres de l’Union Européenne ou dans tout pays ayant conclu une convention d’assistance administrative visant à lutter contre la fraude ou l'évasion fiscale avec la France.
- Le cédant a gardé la libre jouissance des lieux dans le bien cédé pendant le laps de temps compris entre le départ et la cession. Il ne faut donc pas que le bien ait été mis à disposition d’autrui à titre gracieux ou onéreux.
- La cession doit avoir lieu au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle du départ du cédant.
Ces conditions sont cumulatives.
Une exonération de 150 000 €
Le Code Général des impôts, en son article 150 U II 2° du CGI, prévoit également une exonération des plus-values issues des cessions d’un bien immobilier situé en France et appartenant à une personne physique non résidente en France, mais ressortissant d’un pays de l’UE ou partie à l’EEE (espace économique européen) ayant signé un accord d’assistance administrative pour lutter contre l’évasion et la fraude fiscale avec la France.
Pour bénéficier de cette exonération, vous devez remplir les conditions suivantes :
- Le cédant doit avoir son domicile fiscal en France pendant une période minimale de deux ans avant la date de la cession. Et ce, peu importe le moment exact de cette domiciliation dès lors qu'elle a eu lieu avant la cession.
- La cession doit avoir lieu au plus tard dans la dixième année du changement de domicile fiscal (avant le 31 décembre de la dixième année plus précisément). Cette condition de délai n’est pas requise si le cédant a la pleine disposition du bien depuis au moins le 1ᵉʳ janvier de l’année qui précède la date de la cession.
Cette exonération peut s’appliquer aux fonctionnaires et agents de l’État qui exercent hors de l’Hexagone. Et ce, même s’ils restent domiciliés fiscalement en France.
L’exonération est plafonnée à 150 000 euros dans la limite d’une résidence par le contribuable.
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Comment est calculé l’impôt sur la plus-value ?
Le mode de calcul de l’impôt sur la plus-value est le même que pour les contribuables résidents en France. La première chose à faire est de déterminer la base imposable puis déduire les abattements.
La base de l’impôt sur la plus-value
Il faut déterminer le montant de la plus-value. Celui-ci correspond à la différence entre le prix de vente du bien et le prix de son acquisition. Jusqu’ici, tout semble simple.
Il faut toutefois tenir compte de certaines subtilités. Tout d’abord, il faut déterminer le prix d'acquisition corrigé, c'est-à-dire, augmenté du montant de diverses dépenses nécessitées par l'acquisition et l'entretien du bien.
Ainsi, le prix d’acquisition corrigé, c’est le montant versé lors de l’achat, mais qui doit être majoré d’un taux forfaitaire de 7,5 % relatifs aux frais engendrés par l’opération.
Il reste possible d’appliquer un taux supérieur à condition d’en apporter les preuves si vous estimez que vos dépenses ont été supérieures.
Il faut par ailleurs ajouter le montant des travaux réalisés sur le bien depuis son acquisition. Il faut savoir que ne sont pas prises en compte les dépenses locatives et les dépenses qui ont bénéficié d’une réduction ou d’un crédit d’impôt dans le cadre du calcul de l’IR.
Si vous avez détenu le bien depuis plus de 5 ans, le montant de ces travaux est fixé forfaitairement à 15 % du prix d’achat.
D'autre part, c'est également le prix de vente corrigé qui entre dans la formule pour calculer la plus-value immobilière. Pour l'obtenir, il faut déduire les frais obligatoires tels que les frais d'agence et les frais de diagnostic obligatoire (DTT).
La base imposable de la plus-value immobilière est donc la différence entre le prix de vente corrigé et le prix d'acquisition corrigé.
L'abattement pour durée de détention
Un abattement pour durée de détention sera ainsi appliqué selon les conditions suivantes :
- 6 % par an à partir de la sixième année de détention jusqu’à la vingtième année ;
- 4 % à la vingt-deuxième année.
Au bout de la vingt-deuxième année de détention, le cédant sera totalement exonéré de l'impôt sur la plus-value immobilière.
Si vous cédez votre bien avant d’être exonéré entièrement de l'impôt sur la plus-value, le taux appliqué de la plus-value imposable est de 19 %.
Une surtaxe complémentaire peut s’appliquer vis-à-vis de l’impôt sur le revenu si le montant de la plus-value dépasse 50 000 euros.
Des prélèvements sociaux s'ajoutent à l'impôt sur la plus-value (voir ci-dessous pour les détails).
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Quelle imposition sur la plus-value pour un non-résident pour un bien détenu en SCI ?
Le régime de l'imposition des plus-values liées à la cession d’un bien détenu en SCI ou de parts de SCI est le même que pour la cession d'immeuble. La seule différence réside dans la possibilité d’opter pour le régime de l’impôt sur les sociétés.
Autrement, la SCI est dite soumise au principe de la transparence fiscale. Dans ce cas, les revenus et les plus-values issus de la SCI sont taxés entre les mains des associés. Ces derniers seront alors imposés au titre de l'impôt sur le revenu.
Faut-il désigner un représentant fiscal ?
Étant donné que vous ne résidez pas sur le territoire français, il se peut que vous soyez tenu de désigner un représentant fiscal.
Celui-ci sera chargé de calculer le montant de votre impôt sur la plus-value ainsi que pour attester de l’exactitude de vos dires. Il se porte ainsi garant de l'exactitude des informations déclarées.
La désignation d’un tel représentant fiscal est obligatoire si :
- Lorsque le prix de vente est supérieur à 150 000 euros ;
- Et que le bien enregistre une durée de détention de moins de 30 ans ;
- Peu importe le montant de la plus-value et d'autant plus s'il s'agit d'une moins-value.
Qu'en est-il des prélèvements sociaux ?
Il existe également un régime d’abattement pour durée de détention qui s’applique aux prélèvements sociaux. Voici comment il fonctionne :
- 1,65 % par an à partir de la sixième année de détention jusqu’à la vingtième année ;
- 1,60 % pour la vingt-deuxième année ;
- 9 % par an au-delà de la vingt-deuxième année.
Les prélèvements sociaux sont totalement exonérés au bout de 30 ans.
Si la cession a lieu avant ces échéances, le taux applicable est de 17,20 %.
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Comment déclarer une plus-value immobilière à l'étranger ?
Lorsque vous ne remplissez pas les conditions nécessaires pour bénéficier d’une exonération, vous devez souscrire une déclaration N°2048-IMM. Une telle formalité doit être réalisée dans le mois suivant la cession du bien ou des parts et auprès du Centre des Finances publiques.
S’il s’agit d’une plus-value issue de la cession de parts de société, vous devez remplir le formulaire 2028-M-SD.
Ces formalités doivent être réalisées par un notaire, de même pour le versement du montant de l’impôt sur le revenu.
La déclaration doit être accompagnée d’une copie certifiée conforme à l’acte de vente.
En conclusion, le régime de la plus-value immobilière des non-résidents est quasiment le même que celui des résidents, à quelques différences près. Ainsi, comme ces derniers, il est également possible de bénéficier d'exonération, sous conditions. Il ne faut donc pas hésiter à consulter un professionnel aussi bien pour vous accompagner dans la procédure de déclaration que pour faire valoir vos droits.
