Réaliser une moins-value immobilière est le cauchemar de tout investisseur. Dans un scénario parfait, le prix de cession d'un bien immobilier doit être supérieur au prix d'acquisition pour encaisser une plus-value.
Ce n'est pas le cas en cas de moins-value. Quel est son impact sur la fiscalité et comment le calculer ?
On vous explique tout dans cet article.
C'est quoi exactement une moins-value immobilière ?
Lorsque vous vendez votre bien immobilier, vous pouvez soit réaliser une plus-value soit une moins-value immobilière.
La définition d'une moins-value immobilière
On parle de moins-value immobilière lorsque le propriétaire d’un bien immobilier le revend à un prix inférieur au prix d’acquisition.
Cette notion s’oppose ainsi à celle de plus-value immobilière. Autrement dit, dans un contexte de moins-value, l'investissement immobilier n'a pas produit les bénéfices escomptés. Bref, au lieu de générer un profit, l'opération a fait perdre de l’argent.
Quand parle-t-on de moins-value lors d'une vente de bien immobilier ?
D’une manière générale, un bien immobilier augmente de valeur dans le temps. C’est même l’un des intérêts d’investir dans la pierre.
Exceptionnellement cependant, il peut arriver qu’un bien subisse une réduction ou une diminution de valeur due généralement à des contextes économiques défavorables. C'est justement dans ces cas que l’on parle de moins-value.
Autrement dit, il s’agit du résultat négatif de la différence entre le prix de vente du bien et son prix de l’acquisition.
Les différences entre moins-value et plus-value immobilière
Voici les deux principales différences entre ces deux notions :
- La plus-value est synonyme de bénéfice lorsque la moins-value est synonyme de perte.
- La plus-value est imposable alors que la moins-value n'est pas prise en compte par le Fisc.
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Comment se calcule une moins-value immobilière ?
La moins-value immobilière s’obtient en soustrayant le prix de vente au prix d’achat. Jusque-là tout semble simple. Et pourtant, il y a des détails à prendre en compte.
Les éléments pris en compte dans le calcul
Le prix d’acquisition inclut le prix d’achat et les différents frais relatifs à l’acquisition du bien comme :
- Les frais de notaire
- Les éventuels frais d’agence immobilière
- Les droits d’enregistrement
Les coûts des travaux de construction, de reconstruction et d'agrandissement peuvent aussi être intégrés dans le calcul pour réduire la moins-value à condition d'être justifiés par des factures. Il faut aussi qu'ils aient été réalisés par des professionnels.
D’un autre côté, le prix de cession englobe les éléments suivants :
- Les frais d’agence immobilière éventuellement
- Les diagnostics obligatoires (plomb, DPE, etc.).
Exemple de calcul de moins-value immobilière
Voici un exemple concret pour vous aider à bien comprendre le mode de calcul de la moins-value immobilière.
Mr X a acheté un bien à 150 000 euros, frais notariés inclus. Pour optimiser l’attractivité locative du logement, il entreprend des travaux qui lui coûtent 20 000 euros. 5 ans plus tard, il décide de le revendre. Il réussit à le faire au prix de 150 000 euros, déduits des frais de cession.
Voici comment calculer la moins-value :
Prix de vente – Prix d’acquisition = Moins-value ou Plus-value (selon que le résultat obtenu est positif ou négatif)
Le coût des travaux est inclus dans le prix d’acquisition, soit 150 000 euros + 20 000 euros = 170 000 euros
150 000 euros – 170 000 euros = - 20 000 euros
Ce résultat négatif indique ainsi que Mr X a fait une moins-value de 20 000 euros. Autrement dit, son investissement lui a fait perdre 20 000 euros.
Les dépenses et travaux déductibles dans le calcul
Certaines dépenses relatives à la vente ou à l’achat du bien et les travaux peuvent être déductibles dans le calcul, sous certaines conditions.
Les frais d’acquisition du bien
Ils englobent :
- Des frais de notaire. Ce sont les frais relatifs aux honoraires du notaire mais aussi aux frais d’acquisition et aux frais d’enregistrement.
- Des frais de mutation pour certaines transactions comme les biens loués par exemple
- Des frais d’agence immobilière. Ils sont payés lors de l’acquisition du bien.
Les frais de cession du bien
Ils incluent :
- Les frais de diagnostics obligatoires. Ce sont les frais liés à la réalisation de diagnostics comme le DPE par exemple. Ils sont déductibles du prix de vente.
- Les indemnités d’éviction à verser si le bien est loué
- Les frais d’agence immobilière s’ils sont payés par le vendeur
Les travaux de construction, de reconstruction, d’amélioration et d’agrandissement
Il s’agit ainsi des travaux qui consistent à augmenter la surface habitable, de construire de nouvelles structures ou visant à améliorer le confort du logement. Les frais liés à ces travaux sont déductibles à condition qu’ils soient réalisés par un professionnel et justifiés par des pièces justificatives.
En revanche, les dépenses d’entretien et de réparation ne sont pas déductibles.
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La fiscalité sur les moins-values immobilières
La fiscalité des moins-values immobilières se distingue de celle des plus-values immobilières à bien des égards.
Le traitement fiscal des moins-values immobilières en France
Le traitement fiscal des moins-values immobilières en France diffère selon que le vendeur est un particulier ou une entreprise.
Dans le cas d’un particulier, la moins-value n’est ni reportable, ni déductible ni encore compensable.
Autrement dit, vous ne pouvez pas le compenser avec d'éventuelles plus-values sur d’autres ventes pour faire baisser votre imposition. De même, vous ne pouvez pas non plus la reporter sur des gains futurs.
Les moins-values n’ont donc pas besoin d’être mentionnées dans votre déclaration d’impôt.
En revanche, si le vendeur est une entreprise, la moins-value immobilière est soumise au régime de l’impôt sur le revenu. De ce fait, elle est imputable sur le revenu global et reportable sur un délai de six ans.
De ce fait, l’entreprise pourra compenser ses moins-values avec ses éventuelles plus-values.
Les exonérations possibles en cas de moins-value immobilière ?
L’impôt sur les plus-values immobilières est concerné par un régime d’exonération pour année de détention. L’exonération est totale à partir de 22 années de détention.
De même, en ce qui concerne la vente d’une résidence principale, il y a une exonération totale d’impôt. L’administration fiscale ne tient ainsi compte ni des plus-values ni des moins-values.
En revanche, ces régimes d’exonération n’ont pas d’incidence en cas de moins-value.
Les cas où la moins-value immobilière peut être reportée sur d’autres ventes
En ce qui concerne les particuliers, la règle est simple : il n’y a aucune possibilité de reporter la moins-value sur d’autres ventes.
En revanche, le report est possible pour les professionnels et les entreprises :
- Le cas d’une SCI à l’IS. En cas de vente d’un bien appartenant à une SCI soumis à l’IS, la moins-value peut être imputée sur les plus-values futures de la société.
De même, en cas de liquidation de la société, les moins-values réalisées lors de la vente des biens de la société peuvent être imputée sur le bilan final de liquidation. Cela peut alors réduire l’imposition de la société.
- Les cas de marchands de biens et des promoteurs immobiliers ou tout autre professionnel de l’immobilier. S’ils sont soumis au régime des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux), les moins-values qu’ils réalisent peuvent être imputés sur leurs revenus professionnels futurs.
Vous pouvez toutefois conserver une trace de la moins-value pour votre documentation personnelle et pour ajuster votre stratégie d’investissement à l’avenir.
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Que faire en cas de moins-value immobilière ?
Bien que ne produisant pas d’impact fiscal, la moins-value présente tout de même des effets négatifs vis-à-vis de l’investisseur.
Les options pour minimiser l’impact d’une moins-value
Outre l’impact psychologique, il y a aussi les difficultés à obtenir des financements ou des emprunts pour tout projet futur. Les banques peuvent en effet se montrer plus frileuses pour accorder un prêt à un investisseur qui a réalisé des moins-values.
Vous pouvez ainsi minimiser ces impacts à travers les méthodes suivantes :
- Choisir le bon moment pour vendre. En vendant pendant les périodes de hausse des prix, vous pouvez réduire, voire annuler la moins-value. En attendant, vous pouvez mettre le bien en location afin de pouvoir couvrir les charges d’entretien, entre autres.
- Réaliser des travaux pour valoriser le bien avant de le mettre en vente pour augmenter sa valeur perçue.
- Agir sur vos autres biens immobiliers pour optimiser votre fiscalité globale. Vous pouvez par exemple créer un déficit foncier en réalisant des travaux sur vos autres biens immobiliers.
- Négocier les frais de cession comme les frais d’agence ou les frais de notaire par exemple pour réduire la perte nette.
Les stratégies de défiscalisation en cas de moins-value
Certes, il n’est pas possible d’utiliser la moins-value pour compenser vos plus-values futures. En revanche, vous pouvez utiliser des stratégies de défiscalisation en vue de limiter l’impact global sur votre situation financière :
- Utiliser le mécanisme de déficit foncier. Ce mécanisme vous permet d’imputer le coût de certains types de travaux sur votre revenu global pour réduire votre impôt sur le revenu.
- Investir dans un dispositif de défiscalisation comme Denormandie, Malraux ou Monument historique. Ces dispositifs vous permettent de réduire vos impôts et ainsi de compenser une partie des pertes subies suite à la moins-value.
Comment déclarer une moins-value immobilière aux impôts ?
Pour un particulier, il n’y a aucun besoin de déclarer une moins-value immobilière à l’administration fiscale. En effet, contrairement aux plus-values, les moins-values immobilières ne produisent aucun impact fiscal.
En revanche, si le bien est détenu via une SCI, il est possible d’imputer la moins-value sur les plus-values futures. Pour ce faire, il suffit d’enregistrer la moins-value sur le bilan comptable de la société.
Peut-on compenser une moins-value avec une plus-value future ?
Il est exclu pour un particulier de compenser une moins-value avec une plus-value future. En revanche, si le bien est détenu par une SCI à l’IS, il est possible de compenser la moins-value réalisée sur une vente sur les plus-values futures.
Les conséquences fiscales d’une moins-value sur la vente d’une résidence principale
Si la vente d’une résidence principale est exonérée d’impôt sur la plus-value, en matière de moins-value, la conséquence fiscale est nulle. Autrement dit, il n’y a ni impact fiscal ni déclaration fiscale nécessaire.
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Pour ce faire, nos experts vous accompagnent à travers les différentes étapes de votre projet : de la sélection du bien à sa mise en location, en passant par la coordination des travaux de rénovation. Ils se basent sur 150 critères et analysent la Big data pour dénicher de bonnes affaires aux investisseurs.
Grâce à ce mode de sélection rigoureux, les risques de réaliser des moins-values seront réduits.
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En résumé, la moins-value immobilière ne produit aucun impact sur la fiscalité d’un investisseur car elle n’est ni compensable ni reportable. En revanche, vous pouvez user des stratégies pour en limiter les impacts négatifs sur votre situation financière. Les experts Bevouac vous accompagnent pour limiter le risque de moins-value immobilière.
