Sur le point d’acheter un bien immobilier, vous vous demandez ce que signifie un “acte en main” ?
Il s’agit d'une clause permettant à l’acheteur de s’affranchir des frais de notaire. Réel avantage ou poudre aux yeux ?
Les experts de chez Bevouac vous expliquent tout ce qu’il faut savoir sur l’achat acte en main dans l’immobilier.
Que signifie exactement un acte en main ?
Selon l’article 1593 du Code civil : « Les frais d’actes et autres accessoires à la vente sont à la charge de l’acheteur ».
En d’autres termes, il appartient à l’acquéreur de s’acquitter des frais liés à l’achat d’un bien immobilier, dont notamment les frais de notaire.
Il est toutefois possible de déroger à cette règle et donc de faire supporter les frais de notaire au vendeur. C'est ici qu’intervient la notion de clause acte en main.
Le principe de cette clause est simple : mettre tous les frais de notaire à la charge du vendeur. La présence de cette clause doit être mentionnée dans le compromis de vente préétabli entre l’acheteur et le vendeur pour prendre effet.
La question qui se pose est ici de savoir : pour quelle raison le vendeur ferait-il une telle faveur à l’acheteur ?
Deux hypothèses sont possibles :
- Il veut vendre son bien le plus rapidement possible.
- En réalité, le vendeur ne fait pas vraiment de cadeau à l'acheteur. En effet, les frais ont, en fait, été préalablement ajoutés au prix de vente. Par exemple, si un bien doit être vendu à 200 000 euros et que les frais de notaire s'élèvent à 14 000 euros (soit environ 7 % du prix de vente). Le prix du bien acte en main est donc affiché à 214 000 euros. Autrement dit, les frais d’acte ont été inclus dans le prix de vente.
C’est à se demander si l’achat acte en main offrirait réellement un quelconque avantage.
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Comment sont calculés les frais de notaire ?
Les frais de notaire désignent l’ensemble des frais relatifs aux prestations du notaire et de tiers, la rédaction d’actes et les taxes et les impôts liés à la transaction. Comprendre leur mode de calcul vous permettra de mieux comprendre les avantages de la clause clé en main.
Avant tout, il faut savoir qu’en principe, les frais de notaire qui sont pris en charge par l’acheteur ne sont pas exclusivement destinés à payer le notaire. Ils servent, à 80 %, à payer les taxes et les impôts. Les 20 % restants ne sont toujours pas totalement reversés au notaire. Ils incluent la rédaction d'actes, la prestation des tiers et les procédures.
Par ailleurs, un barème, visant à fixer les frais de notaire, a été mis en place. Selon le décret du 8 mars 1978, les taux sont dégressifs et établis en fonction du montant de la transaction.
Les frais de notaire se divisent en quatre parties bien distinctes :
- Les droits de mutation. Ces derniers s’élèvent généralement à 5,80 % du prix de l’immobilier et sont versés au fisc.
- La rémunération du notaire. Elle est proportionnelle au prix de vente du bien conformément à un barème fixé réglementairement.
- Il faut savoir que si vous faites intervenir deux notaires, ces derniers devront se partager le montant des émoluments.
- Les frais et débours ou gratte-notes. Ils correspondent aux sommes versées aux tiers à titre de démarches de formalités.
- La contribution de sécurité immobilière. Ce sont des sommes versées à l’État pour accomplir formalités d’enregistrement et de publicité foncière.
Pourquoi mettre en place cette clause ?
Bien que l’acte en main paraisse bien plus bénéfique pour l’acheteur, le vendeur peut aussi en tirer profit.
Du côté de l’acheteur, la clause clé en main permet de faire financer les frais de notaire par sa banque. En effet, l’achat clé en main est un dispositif particulièrement intéressant pour un investissement sans apport.
On sait maintenant qu’en réalité, l’acquéreur n’est pas affranchi des frais de notaire ni des frais d’agence. Ils sont tout simplement inclus dans le prix de vente du bien en question.
Du côté du vendeur, la vente acte en main est un argument commercial pour vendre son bien plus facilement et plus rapidement. Il suffit d’ajouter cette mention à l’annonce de vente.
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Que peut-on faire d’autre pour réduire les frais d’acquisition ?
Si vous souhaitez investir dans l’immobilier dans de meilleures conditions, l’acte en main n’est pas le seul moyen pour y parvenir.
Pensez aussi à négocier le prix d’achat : assurez-vous de savoir si le vendeur est pressé de vendre. Soyez également attentif à la date de publication de l’annonce. Vous pourrez ensuite soumettre une proposition moins élevée que le prix affiché au départ.
Pour les honoraires du notaire et les frais divers, vous pouvez négocier une légère baisse de tarif. Par ailleurs, dans certains cas, il est possible de bénéficier de frais de notaire réduits dans l’ancien.
Tout comme les frais d’agence immobilière, le prix des meubles peut aussi être déduit du prix du bien (dans une limite de 5 %).
Comment calculer un prix acte en main (avec exemple) ?
L'accord mentionnant cette clause doit être conclu préalablement entre les deux parties. Celui-ci doit d'ailleurs être rédigé par un notaire afin de s'assurer de sa régularité.
Mais sur quelle base les frais d'un acte en main sont-ils calculés ?
La réponse nous vient de l’équation vendeur et acquéreur tirée de la circulaire(n°101) du 18 juin 1971. Celle-ci nous dit que le prix net d'un bien immobilier est égal à son prix de vente divisé par 1,125.
Prenons l’exemple d’un bien immobilier vendu à 400 000 €.
Le prix net vendeur revient à 355 555 €. Mais ce calcul peut varier d’un contrat acte en main à un autre. Sont exclus par exemple les cas où les deux parties réduisent le pourcentage à appliquer par rapport au taux légal ou fixent un montant forfaitaire.
Par ailleurs, dans le cas où le bien est revendu au bout de deux ans, le droit revient à celui qui le revend. Avec un taux de 36 %, et ce, même si ce dernier a déjà payé des frais liés à l’acte en main.
Voici un exemple concret pour mieux comprendre une clause acte en main : un bien ancien est mis en vente à 500 000 €.
Voici les montants des différentes charges liées à la vente :
- 50 000 € de droits d’enregistrement (après abattement)
- 4 125 € d'honoraires de notaire
- 1 675 € au titre de frais de démarches
- 875 € en guise de TVA
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Pourquoi l’acte en main est compliqué à mettre en place dans la pratique ?
En réponse à cette question, ne vous étonnez pas si vous n’aviez pas encore entendu parler de cette pratique jusque-là. Justement parce que ce procédé n’est pas encore très connu des banquiers ni des acteurs de l’immobilier, notamment des agents immobiliers. Il est donc assez difficile de proposer et de faire accepter cette pratique aux vendeurs…
De surcroît, croire que l’on peut faire passer en douce cette pratique sans que le banquier ne s’en aperçoive est une fausse bonne idée. Puisque la mention “acte en main” devra nettement apparaître dans le compromis de vente. Il sera alors plus facile pour votre banquier de comprendre que vous voulez à tout prix vous affranchir des conditions d’apport de 10 %.
En somme, réaliser un achat acte en main peut paraître bénéfique au premier regard. C’est théoriquement un excellent levier de financement. Néanmoins, l’acte en main est un dispositif encore si peu connu qu’il est encore difficile à mettre en œuvre dans la pratique.
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