Amoureux de montagne ou simplement à la recherche des bonnes affaires, vous vous demandez dans quelle station de ski investir ? Avec la raréfaction des chutes de neige, il est important de faire le bon choix. Voici nos meilleurs conseils pour investir en montagne dans cet article.
Critères à prendre en compte pour choisir une station de ski
Il existe un certain nombre de critères à prendre en compte pour choisir une station de ski où investir :
L’emplacement
On le répétera pas assez, il y a 3 critères en immobilier : L’emplacement, l’emplacement et encore l’emplacement.
Malgré ce que l’on pourrait penser, les meilleurs emplacements pour investir ne sont pas les stations les plus connues. On peut donc se focaliser ailleurs qu’à Courchevel, Megève ou Chamonix où les prix sont élevés.
Parmi les stations de ski en altitude avec des prix inférieurs à 4 000 € le m2, on retrouve des villes comme Val-Cenis dans les Alpes, la savoyarde Saint-François-Longchamp ou encore Pra-Loup, Le Seignus et La Foux dans les Alpes-de-Haute-Provence.
Ces stations-villages réunissent les critères d'attractivité et un rendement intéressant grâce à un prix d'acquisition plus modéré. Vous devez également prendre en compte l'importance du domaine skiable, la proximité des services, le taux d'enneigement, etc.
Les activités hors ski
Les villes les plus intéressantes sont celles qui ne se limitent pas aux sports d’hiver. Tous les publics doivent pouvoir y trouver leur compte. Ainsi, l'avantage des stations-villages, c’est qu’elles réunissent d’autres atouts :
- Un fort taux d'enneigement
- Une variété de pistes adaptées à tous les niveaux
- Des activités destinées aux non-skieurs et pour l’été
De même, en dehors des saisons de ski, des activités ludiques doivent rester accessibles pour stimuler l’attractivité de la station. Parmi ce type de stations, on retrouve Les Arcs, Tignes ou encore Chamonix.
L’état du marché immobilier
L'état du marché immobilier est également un critère à prendre en compte. Pour ce faire, vous devez analyser :
- L'attractivité touristique
- L'évolution des prix
- L'évolution démographique
- L'état de fréquentation de la station de ski
- Etc.
Compte tenu des changements climatiques et de leur effet sur l'enneigement, privilégiez les stations équipées de canons à neige. Les stations qui ont su diversifier leurs activités sont aussi celles qui sauront faire face aux aléas climatiques.
Ainsi, ces stations sauront entretenir leur attractivité auprès des touristes. Or, l'attractivité d'une station de ski détermine le niveau des prix. Vous pourrez ainsi non seulement espérer attirer des locataires mais aussi compter sur une potentielle plus-value à la revente.
La tendance des prix
Il est essentiel d’analyser la tendance des prix sur un marché avant de décider de s’investir. Un investissement immobilier doit toujours s’analyser sur le long terme. Si vous achetez maintenant, quelles sont vos perspectives de plus-value dans 5 ou 10 ans ? Comment allez-vous exploiter le bien ? Pour le savoir, analyser la courbe des prix et l’attractivité de la station. Prenons par exemple l’évolution des prix à Courchevel depuis 2015. Ils ont progressé de 154% !
Rien ne dit que les prix vont continuer à monter. Néanmoins, une personne qui a acheté et n’a pas revendu a fait une excellente plus value.
La rentabilité locative
Le rendement locatif désigne le rapport entre les revenus locatifs générés par un bien par rapport à son prix d'acquisition.
Pour générer un rendement locatif intéressant, l’idéal est d’acheter le moins cher possible. C’est pourquoi si votre objectif est le rendement locatif, il n’est pas forcément intéressant d’investir dans les stations les plus cotées où les prix de vente sont trop élevés pour générer un rendement intéressant. Ces stations ont davantage un objectif patrimonial. Néanmoins, il est toujours possible d’apporter une plus-value à un bien (rénovation complète, transformation, division, etc.).
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Les avantages et les risques d'investir dans une station de ski
Investir dans une station de ski offre des avantages mais aussi des inconvénients.
Les avantages
Voici les principaux avantages d’investir dans une station de ski :
Une rentabilité locative intéressante
En moyenne, la rentabilité locative dans les stations de ski se situe entre 6 % et 14 %. Cette rentabilité est soutenue par une demande importante même en dehors des saisons de ski.
En effet, certains touristes préfèrent les randonnées en montagne plutôt que les plages bondées en été. Cela permet aux investisseurs de s’assurer un revenu stable même en dehors des saisons hivernales.
Tout cela est possible grâce à la location courte durée. En location classique à l’année, le rendement est moindre.
Un cadre de vie exceptionnel
Depuis le Covid, de plus en plus de Français les grands espaces de nature offerts par les stations de ski. On est loin du tumulte de la ville mais aussi, l'air y est plus frais. Cela accentue d’ailleurs l’attractivité des petits villages en dehors des stations de ski les plus fréquentées. Selon Ipsos, la montagne est le deuxième lieu préféré des français pour leurs vacances d’été (après la mer).
Un marché immobilier en constante évolution
La fréquentation des stations de ski a de beaux jours devant lui en France. Même en période de Covid où les remontées mécaniques ont été fermées au public. En Savoie, par exemple, on a enregistré une hausse de 21 % des ventes de biens.
Le sport d’hiver a le vente en poupe
Chaque année, les stations de ski accueillent environ 10 millions de touristes. La France est un grand pays du ski. 46 % des personnes âgées de 16 à 75 ans pratiquent ce sport. Cependant, la clientèle des stations de ski françaises n'est pas exclusivement constituée de Français. Elle est composée à 25 %, d’étrangers.
De plus, les périodes de fréquentation sont étalées sur toute l’année. Il y a évidemment une saisonnalité et un pic durant l’hiver mais la saison du ski dure de novembre à mars, voire avril -6 mois). Ensuite, il est possible de bien louer son bien aussi durant l’été.
Les risques
Malgré les avantages alléchants qu’offre ce type d’investissement, des risques existent aussi.
Une saisonnalité
Quoiqu’on en dise, l’investissement en station de ski reste rentable à condition de faire de la location saisonnière. Comme on l’a dit, la saison de ski dure 6 mois maximum, avec un pic d’occupation entre 18 et 20 semaines. Même si les biens se louent en été, une saison hivernale ratée fera chuter le rendement du bien pour l’année en cours.
Des frais d’entretien et une usure plus élevés
Compte tenu des conditions météorologiques en montagne, les bâtiments s’usent plus rapidement qu’en ville. Des travaux de remise en état sont nécessaires plus régulièrement.
De plus, les matériaux nécessaires sont généralement plus chers compte tenu de leurs spécificités et leur altitude. C’est aussi le cas pour la main-d'œuvre.
Une dépendance à l’enneigement
Il est évident que les gens vont louer un bien dans une station de ski avant tout pour pouvoir skier. Le niveau d’enneigement est donc décisif. C’est pour cette raison qu’il faut privilégier les emplacements situés à au moins 1 800 m d’altitude.
Or, on sait tous que compte tenu du changement climatique, traduit par un hausse significative des températures, la neige devient de plus en plus rare. Il n'est pas rare de voir des saisons d'écourter par faute de neige.
Comme on le verra plus loin, cependant, les stations de ski ont su s'adapter à cette nouvelle donne.
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Top des stations de ski françaises où investir
Voici, parmi les 250 stations de ski françaises, celles que nous avons sélectionnées pour être les meilleures pour investir :
Habères
Située en Haute-Savoie, cette station de ski est idéale pour les familles et les skieurs de tous les niveaux. Une nature préservée, une vue panoramique sur le Mont-Blanc et le lac Léman et de nombreuses actiovités hors ski dans les villages alentours ! Voilà ce qui caractérise ce petit coin de paradis perché à 930m d'altitude.
De plus, la rentabilité atteint 11,23 % pour les meilleurs projets.
Valmeinier
Nous restons en Savoie avec cette station de ski située à 1 800 m d’altitude. Sa situation géographique garantit un niveau d’enneigement intéressant mais avec de l’ensoleillement. Niché au cœur du Mont Thabor, son cadre calme et authentique séduit des skieurs de tous les niveaux.
Avec un taux de rentabilité pouvant dépasser 10 %, cette station séduit pour ses infrastructures récentes et de qualité et pour les nombreuses activités existantes.
Guzet
Située dans les Pyrénées, à 1h45 de Toulouse, Guzet offre une rentabilité brute supérieure à 10 %.
40 km de piste, un cadre magnifique avec sa forêt de sapins et un paysage hors du commun avec une vue à 360° sur les Pyrénées Ariégeoises. Voilà tout le charme de cette station-village. Du côté des activités hors ski, les vacanciers n'auront pas le temps de s’ennuyer. On y trouve une crèche, des aires de picnic, la piste de luge la plus longue d'Europe (1 700 m), parapente, spa, etc.
Métabief
Parmi les importantes du Jura, la station de ski de Métabief dispose d’un domaine skiable de 37 km. Les amateurs d’activités nordiques l’apprécient aussi pour ses 73 km de piste de ski de fond.
Métabief est aussi une destination de ski appréciée par les familles avec des écoles de ski, des jardins d’enfants, des commerces à proximité, etc. La rentabilité locative y est d’environ 8 %.
Ballon d’Alsace
Située au sein du Parc naturel régional des Ballons d’Alsace, cette station de ski est adaptée pour les vacances en famille. Avec son école de ski et son espace d’initiation, elle est idéale pour les skieurs débutants. Cependant, sa piste d’un total de 40 km est adaptée pour tous les niveaux, de la verte à la noire. La station propose également de nombreuses activités familiales comme les balades le long de ses sentiers piétonniers ou les pistes de luge.
La rentabilité brute y atteint 11 %.
Nous avons volontairement omis de détailler les stations connues comme Courchevel, Megève, Les Arcs, La Plagne, La Clusaz, Val Thorens, etc. Ces stations à visée patrimoniale sont aussi très intéressantes mais l’objectif de cet article est aussi de montrer d’autres types de stations.
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Conseils pour investir dans une station de ski
Voici nos conseils pour investir dans une station de ski :
Préparez votre financement
Pour financer un projet immobilier, vous pouvez utiliser directement avec votre épargne ou demander un financement externe.
Parmi ces options de financement externe, il y a le crédit immobilier et le crowdfunding. Même en disposant d’une épargne conséquente, avoir recours à un crédit immobilier vous permet de profiter de l’effet de levier. Avec un minimum d’apport personnel, vous pourrez acheter un bien immobilier d’une valeur plus importante. Vous pourrez ensuite financer vos mensualités (ou une partie) grâce aux loyers perçus.
Le crowdfunding est une autre alternative pour financer votre investissement en station de ski. Il s’agit de demander à des internautes de financer votre projet via une plateforme dédiée. Cette méthode est néanmoins très rarement utilisée par les particuliers.
Bien choisir le type de bien
Entre un studio, un appartement ou un chalet, quel type de bien choisir ? La meilleure option pour une location saisonnière en montagne reste les grands appartements d’au moins 30 m².
Les vacanciers apprécient de se retrouver dans les grands espaces pendant leurs séjours de vacances. Exit donc les studios-cabines ou autres petits espaces, d’autant plus si vous optez pour une station familiale.
Bien gérer son investissement locatif
Comme pour tout investissement immobilier, pour votre gestion locative, vous avez le choix entre une gestion personnelle et la gestion par une agence spécialisée.
La gestion par une agence a certes un coût mais vous pourrez ainsi profiter d’une gestion sereine. La gestion immobilière nécessite en effet des connaissances techniques afin d’optimiser votre rentabilité.
Anticiper les évolutions du marché immobilier
Face au dérèglement climatique, il est légitime de se demander s’il reste pertinent d’investir dans une station de ski.
En tout cas, les stations françaises ont su répondre à la situation en diversifiant leurs activités. Ainsi, même si la neige n’est pas au rendez-vous, les touristes pourront profiter des autres activités de montagne proposées au sein de la station.
C’est d’ailleurs pour cette raison qu’il faut miser sur une station qui propose un large éventail d’activités hors ski.
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Les tendances du marché immobilier dans les stations de ski
Selon les chiffres, à cause des dérèglements climatiques, d’ici 2050, la durée et l’épaisseur du manteau neigeux diminueront de 10 à 40 %.
En prévision de cette situation, de plus en plus de stations de ski ont élargi leurs activités afin de stabiliser leur taux de remplissage. Pari gagné puisque le tourisme en montagne fait toujours autant d’émules en France.
En 2022, le taux d’occupation des stations de ski a connu une hausse de 7 %. De même, le prix de l'immobilier a connu une hausse de 8,2 % notamment dans les Alpes du Nord. Le marché de la montagne reste donc très dynamique.
Par ailleurs, le contexte du covid-19 a joué un rôle positif sur l’évolution de ce marché. La crise sanitaire a renforcé l’attrait des Français pour les grands espaces naturels et l'éloignement des villes.
Les démarches administratives à suivre pour investir dans une station de ski
Les formalités administratives à respecter pour une location saisonnière diffèrent selon que vous louez votre résidence principale ou une résidence secondaire. Dans tous les cas, elles diffèrent également selon les communes.
Si vous passez par une agence ou une plateforme, ces dernières doivent vous informer sur ces démarches nécessaires. Voici un récapitulatif de ces démarches à effectuer :
- Une déclaration auprès du greffe du tribunal de commerce s’il s’agit d’une location meublée. Il s’agit d’une simple formalité de déclaration.
- Une déclaration auprès de la mairie s’il s’agit d’un meublé de tourisme. La différence avec le statut LMNP, c’est que vous êtes labellisé par un organisme certifié en la matière.
- Une déclaration auprès de l’office du tourisme. Cette formalité est nécessaire afin que celui-ci puisse collecter la taxe de séjour. Celle-ci est due pour chacune de vos nuitées.
Il faut savoir que les démarches de déclaration peuvent être différentes dans les agglomérations de plus de 200 000 habitants. Pensez donc à vous renseigner auprès du service d’urbanisme pour en avoir le cœur net.
En conclusion, malgré le contexte de réchauffement climatique et de crise sanitaire, investir dans une station de ski reste porteur. Encore faut-il bien choisir la station de ski en question. Comme en matière d’immobilier d’habitation, les villes les plus rentables ne sont pas forcément celles où les prix sont les plus élevés.
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