Par définition, un vice caché est tout le contraire d’un vice apparent : il n’est pas visible au cours des visites du bien. En théorie, ils sont également cachés aussi bien pour le vendeur que pour l’acquéreur. En clair, le vendeur ne sait pas que son appartement présente un ou plusieurs vices.
Mais il arrive parfois que le vendeur soit au courant. Il engage alors sa responsabilité. Si le vice caché est découvert, il devra indemniser l’acquéreur pour toutes les conséquences et les préjudices provoqués par la révélation de ce vice, qui existait avant la mise en vente du bien. Faisons le point sur la situation.
Du côté des lois
Trois conditions doivent être remplies pour reconnaître un vice caché aux yeux de la loi :
- Le vice caché doit exister au moment de l’achat pour que l’acquéreur puisse réclamer des indemnités,
- Le vice doit être caché, non apparent, c’est-à-dire qu’on ne peut pas le déceler sans expertise ou contrôle,
- Le vice caché rend le bien impropre à son occupation, son potentiel est diminué et dévalorisé.
Dans le cas où ces trois éléments sont réunis, le vice caché devient un vice de consentement susceptible d’entraîner la nullité d’un contrat de vente, et provoquer ainsi son annulation.
Il faut garder en tête que le vice caché est différent du vice dissimulé : ce dernier est volontairement caché par le propriétaire vendeur.
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Quels sont les différents vices cachés dans l’immobilier locatif ?
Les vices cachés sont multiples. Ils peuvent aussi bien concerner l’intérieur du domicile, que l’extérieur. On peut ainsi retrouver :
- Un chauffage hors d’usage,
- Anomalies du système électrique,
- Une infestation de termites non déclarée et non traitée (ex : des thermites ou des vrillettes dans la sablière),
- Des problèmes d’humidité suite à un défaut d’étanchéité,
- La charpente d’une toiture en mauvais état,
- Les fondations fragilisées, défectueuses,
- Le sous-sol du terrain pollué,
- …
Comment remédier aux vices cachés ?
L’acquéreur dispose d’un recours légal : il bénéficie de la garantie des vices cachés sous certaines conditions. Une fois que les vices cachés ont été découverts, l’acquéreur dispose d’un délai de deux ans pour engager une procédure auprès du tribunal de grande instance.
Deux types de dédommagement sont envisageables :
- Annuler la vente, restituer le bien et obtenir le remboursement intégral de son investissement,
- Conserver le bien, en renégociant le prix d’achat.
Quelle que soit la finalité, il est conseillé de s’entourer d’un avocat pour se faire accompagner lors de ces procédures judiciaires.
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Quelles sont les clauses à vérifier ?
Très souvent, le vendeur ajoute une clause de non garantie des vices cachés dans le compromis et l’acte de vente. Cette clause stipule que “l’acquéreur prend l’immeuble en l’état, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit”, ou que “le vendeur ne sera pas tenu de la garantie des vices cachés pour les vices pouvant affecter l’immeuble vendeur, le sol et le sous-sol”.
Par exemple, en tant qu’acheteur, si vous découvrez une fuite derrière une canalisation, et que cette clause a été rédigée par le vendeur, et qu’il en ignore l’existence, il n’est pas tenu de la garantie de ce vice caché.
L’exonération de garantie peut être non valable dans deux cas :
- le vendeur est un professionnel de l’immobilier ou de la construction,
- l’acquéreur prouve, via une expertise judiciaire et dans les délais légaux, que les vices cachés étaient connus du vendeur.
Dans le cas où il n’y a pas de clause de non garantie de vice cachée, l’acquéreur peut poursuivre le vendeur en justice, qu’il soit au courant ou non du vice caché.
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