Lors d’un achat immobilier, l’avenant au compromis de vente est un acte juridique permettant de modifier certaines parties du contrat sans pour autant retarder la vente. Il rappelle quelles clauses restent inchangées et quelles clauses ont été modifiées sur la convention initiale. Découvrez dans cet article quand et comment en bénéficier !
Qu’est-ce qu’un avenant dans un compromis de vente sûrement ?
Lorsque vous êtes à la recherche d’un bien immobilier, une fois votre bien trouvé, vous allez signer un compromis ou une promesse de vente.
C’est l’une des premières étapes de votre achat. Néanmoins, entre ce moment précis et la signature de l'acte de vente authentique, plusieurs événements peuvent se produire. Il peut par exemple y avoir :
- Des imprévus
- Des modifications ou des informations complémentaires sur votre situation
- Un problème avec le bien
- Etc.
L’avenant au compromis de vente est un acte juridique autorisant à modifier certaines parties du compromis de vente. Ce document stipule les éléments qui sont changés et ceux qui demeurent inchangés par rapport à l’avant-contrat.
Dans quel cas le demander ?
Loin d’être systématique, il existe diverses raisons pour modifier le compromis de vente et demander un avenant au compromis de vente. Cela peut par exemple être :
- Le changement du prix de vente du bien
- Une problématique administrative
- Un délai additionnel dans l’obtention d’un crédit immobilier
- Etc.
Pour donner lieu à la rédaction d’un avenant au compromis de vente, il est impératif de juger l’importance des conditions. Il faut définir le critère essentiel de l’avenant à la promesse de vente, qui est la nature de la modification. Cette nature ou les impacts directs sur la nature de la transaction et du contrat doit être bien précis.
Les modifications du compromis de vente peuvent être plus ou moins importantes.
S’il s’agit d’un changement mineur, on parle d’une modification d’élément non-substantiel. En revanche, dans le cas d’un changement en profondeur, cette modification est qualifiée de substantielle.
Quelles sont les modifications apportées en cas d’avenant ?
Un avenant au compromis de vente peut modifier un ou plusieurs points du contrat : la modification d’éléments substantiels et la modification d’éléments non substantiels.
Tout d’abord, concernant la modification d’éléments substantiels au contrat, ces éléments exigent le consentement des deux parties : l’acheteur et le vendeur. Ces modifications soulignent une nette différence avec le contenu du contrat initial. On peut mentionner entre autres :
- La modification du prix de vente du bien
- La modification de la consistance du bien immobilier (nombre de pièces, superficie, etc.)
- La non-conformité du bien par rapport aux règles d’urbanisme
- Un diagnostic de substances nocives : présence de plomb ou d’amiante
- Un procès en cours
- Une servitude découverte après la signature du compromis de vente (Cour d’appel, Chambéry, 2e chambre, 12 novembre 2015 – n° 14/02630)
- La non-existence de servitude au profit du fond-acquis (Cour d’appel D'angers, Chambre civile A, 12 janvier 2016 – n° 13/02702)
Par opposition aux éléments substantiels, la modification d’éléments non substantiels s’agit de modifier de nouveaux éléments mineurs du contrat n’étant pas mentionnés dans le compromis de vente au départ. C’est le cas d’un allongement de délais afin d’obtenir un crédit immobilier. Il convient alors de mentionner ce délai complémentaire dans l’avenant pour pouvoir conserver la priorité d’achat sur le logement.
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Comment mettre en place l’avenant ?
Pour mettre en place un avenant au compromis de vente, il faut notifier le contrat, c’est-à-dire communiquer les modifications afférentes de manière officielle. Pour se faire, plusieurs solutions s'offrent à vous :
- Faire appel à votre notaire
- Signer le contrat sous seing privé (sans l’intervention d’un notaire)
- Signer l’avenant avec l’aide d’une agence immobilière.
Quant à la rédaction d’un avenant de compromis de vente, aucune forme particulière n’est exigée. Toutefois, certains éléments doivent obligatoirement figurer au sein de l’avenant tels que :
- Les termes de la convention initiale
- L’identité des deux parties
- Les éventuels avenants précédents
- Les justifications de l’accomplissement de l’avenant en question
- Les éléments modifiés, supprimés ou ajoutés et la partie non modifiée du contrat
Pour que l’avenant au compromis de vente soit recevable, les deux parties doivent en signer une copie écrite et être en accord avec les éléments modifiés dans le contrat.
Quel est le délai de rétractation après sa signature ?
Il est primordial de connaître les règles en matière de délai de rétractation. Pour les modifications substantielles, la signature d’un avenant autorise un temps de réflexion additionnel. Cet avenant ouvre un délai de 10 jours calendaires. À défaut de notification, l’acheteur peut exercer son droit de rétractation pour supprimer l’acte de vente (Cour d’appel, D'angers, Chambre civile A, 12 janvier 2016 – n° 13/02702) sans devoir se justifier auprès du vendeur ou du notaire. Il doit seulement envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception au vendeur.
Quant aux modifications non substantielles, il n’existe pas de délai de rétractation. L’avenant au compromis de vente n’accorde aucun délai supplémentaire de réflexion.
Combien coûte l’avenant au compromis de vente ?
Vous pouvez signer un avenant au compromis de vente sous seing privé ou bien dans une agence immobilière, mais l’enregistrement doit être effectué auprès de la recette des impôts. Ces droits d’enregistrement coûtent 125 € et doivent être réalisés dans un délai de 10 jours après accord entre le vendeur et l’acheteur.
Faire appel à un notaire est toujours recommandé pour garantir une rédaction d’acte en bonne et due. Chez le notaire, le frais de la rédaction de l’avenant au compromis de vente peut varier entre 150 et 300 €.
Pour conclure, il est important que l’avenant au compromis de vente soit le plus clair possible pour éviter d’éventuels mésententes et litiges entre l’acheteur et le vendeur. Il doit être également le plus complet possible pour ne pas créer un vide juridique susceptible de conduire à la nullité de la vente.
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