Vous êtes sur le point d’investir dans l’immobilier locatif ? Il est probable que vous soyez donc en train de visiter des biens. Certains points sont à vérifier au cours d’une visite d’appartement. On fait le bilan ensemble sur les éléments sur lesquels vous devez rester vigilants.
Du côté de l’immobilier ancien
Les parties communes
C’est un point souvent oublié au cours des premières visites : quel est l’état des parties communes ? Pensez à vérifier l’état des boîtes aux lettres, le hall d'entrée, les escaliers et l’ascenseur, le local à vélos et à poubelles, les parkings, les caves… Il est essentiel de se renseigner sur le règlement de copropriété et sur les derniers PV d’Assemblée générale : des travaux ont-ils été votés ? La cage d’escalier doit-elle être refaite ? Y a-t-il des travaux d’entretien à réaliser pour l’ascenseur ? Les charges et les coûts liés à ces prestations peuvent vite être conséquentes.
La composition du lot
Vous devez connaître les détails du bien que vous allez visiter, à savoir :
- le nombre de pièces,
- la destination des pièces et leur utilité : cuisine, salle de bain, toilettes,
- le numéro de lot,
- la situation de l’immeuble : bâtiment, nombre d’étages...
- la présence de lots annexes : parking, cave…
La disposition des pièces
Au cours de la visite, soyez capable de vous projeter et portez une attention particulière sur la disposition des pièces : l’organisation des pièces est-elle stratégique ? Pouvez-vous facilement aménager l’appartement ? Quelle est l’exposition du bien ? Posez-vous les bonnes questions afin d’optimiser au mieux le projet.
La qualité des équipements
L’électricité et le gaz sont-ils de bonne qualité ? Dans quel état sont les sanitaires, la plomberie, le chauffage ? Pensez à demander les diagnostics obligatoires au propriétaire ou à l’agent immobilier, et ne faites pas l’impasse sur le diagnostic de performance énergétique. Des travaux seront peut-être à prévoir pour optimiser le DPE et permettre sa location, ou pour faire des économies sur la consommation d’énergie du logement.
N’ayez pas peur de tester les différents équipements qui resteront dans le logement : la robinetterie est-elle en bon état ? Les volets se remontent-ils simplement ? Les radiateurs fonctionnent-ils correctement ? La cave est-elle en bon état ? Le parking est-il facilement accessible ? Pensez à tout vérifier et évitez les mauvaises surprises.
Les précédents travaux ont-ils été validés ?
Au cours de la visite du bien, il est possible que vous remarquiez des aménagements ou des travaux réalisés par l’ancien propriétaire, comme la transformation des combles. Vérifiez qu’ils ont été réalisés avec l’accord de la copropriété : sans autorisation, la copropriété peut exiger la restitution des parties communes, et vous pourriez vous retrouver à payer des travaux qui n’étaient pas prévus.
Les travaux sont-ils faisables ?
Profitez également de la visite pour vous assurer que les travaux que vous souhaitez faire sont réalisables : pouvez-vous créer une nouvelle chambre ? Pouvez-vous casser un mur ? Devez-vous demander une autorisation à la copropriété pour réaliser certains travaux ? N’hésitez pas à vous entourer d’experts pour valider les travaux à réaliser et à vous assurer que vous ne passez pas à côté d'autorisations obligatoires.
Y a-t-il des nuisances dans le quartier ?
Quand on investit dans l’immobilier locatif, il est important de vérifier la position stratégique du bien, y compris au sein même du quartier et de la rue : l’appartement est-il situé au-dessus d’un bar ou d’un restaurant ? Est-ce qu’il y aura de potentielles nuisances sonores, qui pourraient venir compromettre la location du bien ? Le logement est-il collé à un ascenseur, pouvant causer des nuisances sonores également ?
Pensez à vous balader dans le quartier à des horaires différents pour en connaître l’ambiance.
Quels documents faut-il recueillir ?
Pensez à demander plusieurs documents obligatoires, comme les trois derniers PV d’Assemblée Générale pour être informé des travaux à venir et votés, ainsi que le budget à prévoir ; le carnet d’entretien de l’immeuble pour connaître les charges, le fonds de travaux rattaché au lot mis en vente, les sommes dues par le vendeur auprès du syndic ; et le diagnostic technique global.
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