Vous envisagez d’investir dans l’immobilier ? Vous souhaitez connaître la liste des villes où il ne faut pas investir ?
De nombreux critères sont à prendre en compte et à analyser avant de réaliser un investissement immobilier. L’emplacement figure parmi les plus importants.
Voici notre liste de villes qu’il vaudrait mieux éviter compte tenu d’un certain nombre de paramètres.
Quels critères pour savoir les villes où il ne faut pas investir ?
Un investissement immobilier ne s’effectue pas à tête baissée. Il faut prendre le temps d’étudier certains critères pour identifier les villes dans lesquelles investir et celles à éviter.
A ce sujet, retrouvez notre top 10 des villes dans lesquelles investir en cliquant ici.
Il faut souligner qu’aucun paramètre ne suffit à lui-même. Il faut les croiser entre eux pour pouvoir tirer des conclusions fiables.
La tension locative
On parle de tension locative lorsqu’il est difficile pour une personne de se trouver un logement à louer.
Plus concrètement, la tension locative représente le rapport entre l’offre et la demande en logements locatifs. Plus la demande locative augmente dans une ville, plus les prix augmentent et plus il est difficile de trouver un logement à louer.
Il s’agit d’un critère à prendre en compte avant de prendre la décision d’investir dans une ville. Vous pouvez choisir parmi les trois méthodes suivantes pour mesurer la tension locative :
- Se renseigner sur le marché local grâce en allant visiter la ville
- Se rendre dans les agences immobilières en se faisant passer pour un locataire et prêter attention à la façon dont vous êtes reçu. Dans une ville où la demande locative est peu importante, vous serez accueilli à bras ouverts.
- Se rendre à une visite de bien immobilier. Regardez si vous êtes regroupé par groupe de plusieurs personnes pour effectuer la visite par exemple ou si vous avez droit à une visite individuelle.
Vous pouvez également intégrer des forums sur Internet ou des groupes sur les réseaux sociaux pour discuter avec des investisseurs dans la ville visée.
Des villes comme Paris ou Lyon ont une forte tension locative, par exemple.
Pour en savoir plus sur la tension locative, retrouvez notre article dédié en cliquant ici.
L’évolution de la démographie
La démographie figure parmi les critères les plus importants à prendre en compte en matière d’investissement immobilier.
Elle traduit le nombre de personnes qui habitent dans la ville. Plus une ville compte d’habitants, plus il vous sera aisée de trouver des locataires potentiels.
Il faut toutefois rester attentif à l’évolution de la démographie pour mesurer le dynamisme et l’attractivité économique d’une ville.
L’exemple de Saint-Etienne illustre bien la pertinence de ce critère. Saint-Etienne est l’exemple le plus criant en matière de ville où il ne faut pas investir si on vise une prise de valeur de son bien). Les prix de l’immobilier y ont dégringolé de 31 % en 10 ans. De même, sa démographie est, elle aussi, en déclin depuis 50 ans.
Aujourd’hui, elle stagne sur une population de 17 000 habitants. Cette situation ne pourra changer que si la ville re-stimule son dynamisme économique afin d’attirer de nouveaux habitants.
C’est notamment le cas de la ville de Marseille. Après un déclin significatif de sa population à partir de 1968, celle-ci a repris après une redynamisation de son centre-ville.
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La rentabilité
Lorsqu’on investit, il est évident qu’on vise une certaine rentabilité.
Une ville offrant un taux de rentabilité qui approche les 9 % en attire forcément plus d’un investisseur. La rentabilité est toutefois à envisager sur le long terme.
Acheter un bien à bas prix puis pouvoir appliquer un loyer intéressant est certainement une bonne chose. Il faut toutefois se projeter sur le long terme. Il faut notamment savoir analyser l’évolution du marché local.
Cela ne sert à rien d’atteindre une rentabilité locative intéressante si c’est pour ensuite réaliser une moins-value en cas de revente.
Prenons l’exemple de Saint-Etienne où les prix ont dégringolé en 10 ans. La ville est proche de Lyon, deuxième pôle économique de France. On peut donc tabler sur une demande locative constante. Par ailleurs, le prix au m2 est relativement bas alors que les loyers sont plutôt intéressants.
Ainsi, à première vue, la ville présente certains atouts en matière d’investissement immobilier.
Comparé à Paris où les prix au m2 sont élevés, on peut donc dire que Saint-Etienne remporte la partie haut les mains. Et pourtant, avec la baisse des prix, vous perdez de l’argent lors de la revente car votre bien a perdu de la valeur.
D’une manière générale, dans les grandes villes, il est quasiment impossible d’obtenir un rendement locatif intéressant. A Paris par exemple, les investisseurs ne rentabilisent leur investissement qu’après 10 à 20 ans à la revente.
Une étude menée par Bevouac a d’ailleurs permis de conclure que les villes offrant les rendements locatifs les plus intéressants sont également celles où les risques de vacance locative sont le plus important. Il est donc important de croiser la rentabilité avec d’autres critères.
L’évolution des prix
Il faut également vous attarder sur l’évolution des prix pour mesurer l’intérêt d’investir dans une ville. Il faut d’ailleurs remonter sur plusieurs années pour étudier la courbe des prix. Vous devez également prendre en compte les autres critères de notre liste pour anticiper son évolution future.
Il va sans dire qu’il est intéressant d’investir dans une ville où les prix sont dans une tendance haussière. A contrario, prendre le risque d’investir dans une ville où les prix chutent, c’est prendre le risque de perdre de l’argent.
Il y a toutefois des villes qui, compte tenu d’un dynamisme soutenu et malgré des prix bas, restent intéressantes pour investir. En effet, il faut rester attentif aux critères susceptibles de stimuler l’attractivité d’une ville.
Il faut donc rester attentif aux retournements de tendance dans un sens comme dans un autre. A Bordeaux, par exemple, les prix ont quadruplé pendant 20 ans. Toutefois, ils ont ensuite baissé pendant plus d’une année.
Les projets (ou l’absence de projets) de la ville
La présence de projets d’urbanisme ou de création de ligne de transport en commun sont des exemples de projets susceptibles de stimuler l’attractivité d’une ville.
Etudier l’éventualité de ces projets vous permet ainsi d’anticiper si une ville est intéressante ou non sur le long terme.
A contrario, une ville qui n’évolue pas peut perdre son attractivité et ainsi perdre ses habitants.
L’économie locale
Le principe est simple. Une ville qui a des raisons d’attirer des entreprises restera également attractive pour les travailleurs, les fournisseurs des entreprises et tout autre acteur en relation avec l’activité de ces entreprises.
Un tel flux de personnes et d’acteurs économiques permet la création de ressources financières et rend ainsi la ville plus attractive. Il s’agit donc d’un cercle vertueux.
A l’inverse, une ville qui ne dispose pas d’assez d’arguments économiques pour attirer des entreprises verra sa population, son attractivité et son cadre de vie se dégrader.
Exemples de villes à éviter
A l’instant T où nous parlons, nous vous déconseillons de placer votre argent dans les villes suivantes :
- Saint-Etienne
- Charleville-Mézières
- Carcassonne
- Brive
- Perpignan
- Tarbes
- Narbonne
- Beziers
- Nevers
Ces villes ne sont pas à éviter dans l’absolu. Des événements inattendus peuvent venir stimuler leur attractivité. D’ailleurs, la réussite ou non de votre investissement peut varier d’un quartier à l’autre et selon le type d’investissement que vous choisissez.
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Les risques à investir dans une ville à éviter
Voici les risques auxquels vous pourrez faire face si vous persistez à investir dans ces villes à éviter :
Faire face à de la vacance locative
Si vous avez négligé d’étudier l’évolution de la démographie, vous pourrez tomber sur une ville ou un quartier en pleine désertion. C’est notamment le cas d’une ville qui perd en attractivité et qui voit donc ses habitants déserter peu à peu. Moins il y a d’habitants dans une ville, plus vous aurez du mal à trouver des locataires.
Perdre de l’argent à la revente
Dans une ville où les prix baissent, vous réaliserez une moins-value à la revente. Pire, dans un contexte où la population a diminué, vous aurez même du mal à trouver un preneur.
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Dans quelles villes investir ?
Population dense, attractivité économique, proximité avec des universités, le cadre de vie, la qualité et le choix des transports en commun, etc. Voilà autant de critères qui font qu’une ville est intéressante pour un investissement immobilier.
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Au vu de ces critères, voici notre sélection de villes porteurs pour un investissement immobilier :
- Angers. Tous les critères pour sécuriser un investissement immobilier sont réunis à Angers : une forte population avec 21 % d’étudiants, la proximité avec l’autoroute A11, des lignes de tramway et de TGV, position stratégique entre Paris et Nantes, des prix de l’immobilier en hausse, etc.
- Lyon. Troisième grande ville avec 523 000 habitants, second bassin d’emploi, troisième ville aéroportuaire de France, Lyon multiplie les prouesses.
- Montpellier. Figurant dans le Top 3 des villes privilégiées par les parisiens qui souhaitent quitter la capitale, Montpellier attire de nombreux étudiants et touristes.
- Bordeaux. Malgré son intégration dans la liste des villes qui encadrent les loyers, Bordeaux Métropole reste une ville porteur pour un investissement immobilier.
- Rennes. Deuxième ville étudiante de France, Rennes est idéal pour faire de la location étudiant.
- Le Mans. La ville a su tirer profit de la tendance actuelle des urbains qui quittent la ville à la recherche de nature et d’espace.
En conclusion, il est important d’étudier différents paramètres avant de décider d’investir dans l’immobilier. C’est ainsi qu’il faut choisir son emplacement avec soin. Certaines villes sont à éviter si vous souhaitez rentabiliser votre investissement immobilier.
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