Vous vous demandez comment est calculée la commission d’un agent immobilier ? Pour se rémunérer de ses services d’intermédiaire pour les transactions immobilières, l’agent immobilier perçoit des commissions. Celles-ci peuvent être forfaitaires ou proportionnelles. On vous dit tout sur le mode de calcul de la commission d’un agent immobilier.
Que dit la loi sur les commissions d’un agent immobilier ?
Le métier d’agent immobilier est un métier réglementé. Cette profession est régie par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 relative aux conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.
Cette loi stipule notamment que l’agent immobilier a droit à une commission uniquement s’il remplit certaines conditions :
- Il doit avoir été mandaté d’un mandat régulier. L’agent immobilier est un mandataire qui joue un rôle d’intermédiaire pour les opérations juridiques liées aux biens immobiliers d’autrui, moyennant commission. Il doit donc avoir obtenu un mandat explicite de la part du propriétaire du bien.
Celui-ci est formalisé dans un contrat bilatéral écrit.
- Il doit avoir participé effectivement aux activités d’entremise. Le contrat entre le propriétaire et l’agent immobilier peut prévoir une clause d’exclusivité. Dans ce cas, l’agent immobilier devra être payé même si la transaction s’est réalisée sans son intervention.
En l’absence d’une telle clause, l’agent immobilier n’a droit à une rémunération uniquement s’il a contribué à la réalisation de l’opération.
- La transaction immobilière doit avoir bien eu lieu. L’agent immobilier n’a droit à une rémunération que si la vente a effectivement été conclue, soit à la signature d’un acte authentique. L’article 6 de la loi Hoguet refuse en effet toute rémunération à l’agent immobilier tant que la vente « n’a pas été effectivement conclue ».
Il peut toutefois prétendre à des dommages et intérêts s’il prouve une faute de l’acquéreur ou du vendeur dans la non-conclusion de la transaction.
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Comment sont calculés les frais ?
Les frais d’agence constituent la rémunération de l’agent immobilier pour ses services :
- Évaluation du logement
- Rédaction des annonces immobilières
- Négociation et conclusion du contrat de vente
- Etc.
La commission tient lieu de source de motivation pour l’agent immobilier pour l’obliger à travailler consciencieusement.
C’est pour cette raison que même s’il est salarié dans une agence immobilière, l’agent immobilier perçoit une commission en plus de son salaire de base. Certains agents immobiliers sont même indépendants.
La loi Hoguet ne dit rien sur son mode de calcul. La fixation de la commission d’un agent immobilier reste donc libre.
Elle est notamment fixée par l’agence ou l’agent immobilier lui-même. Soumise à l’obligation de transparence, la commission de l’agent immobilier doit être affichée clairement dans les locaux de l’agence.
Dans la plupart des cas, il s’agit d’un pourcentage sur le prix du bien immobilier. Il peut aussi s’agir d’un barème. Dans ce dernier cas, les montants doivent être exprimés en TTC.
Il ne faut pas confondre frais d’agence et frais de mutation (ou frais de notaire). Ces derniers sont réglementés par la loi et n’ont pas du tout le même objectif.
Pour ce qui est des frais d’agence en matière de location, la réglementation est plus stricte. C’est notamment la loi Alur qui les plafonne entre 8 et 15 euros en fonction de l’emplacement.
C’est donc un fonctionnement tout à fait différent que la commission pour une vente.
Quel est concrètement leur montant ?
Si la commission de l’agent immobilier est exprimée en pourcentage, elle est donc calculée sur la base du prix de vente. Le pourcentage est généralement de 4 % à 8 %.
Prenons l’exemple d’une commission fixée à 5 % du prix de vente. Pour un bien vendu à 350 000 euros net vendeur, l’agent immobilier percevra alors 17 500 euros. Dans ce cas, le prix du bien sera donc fixé à 367 500 euros FAI (Frais d’agence inclus).
Les honoraires de l’agent immobilier sont inclus dans le prix de vente annoncé du bien. On parle ainsi de prix FAI ou prix frais d’agence inclus. Techniquement, ils sont ainsi payés par l’acquéreur. Toutefois, comme ils sont inclus dans le prix de vente payé au vendeur, il appartient à celui-ci de les rétrocéder ensuite à l’agence. D’ailleurs, comme c’est le vendeur qui a signé un contrat avec l’agence, il est normal que ce soit lui qui, à la fin, s’acquitte des frais d’agence.
On peut ainsi dire que le montant des honoraires de l’agent immobilier sont à la charge du vendeur, mais supportés par l’acquéreur sur le prix d’achat du bien.
Que touche l’agent immobilier sur le total des frais d’agence ?
Les frais d’agence sont directement perçus par l’agence immobilière. Celle-ci en gardera la plus grande partie pour payer ses frais fixes :
- Publicité
- Salaires fixes
- Matériel
- Structure
- Etc.
Ces derniers peuvent revenir assez chers, surtout pour les réseaux de franchisés.
L’agence immobilière redistribue aussi une partie des frais d’agence à l’agent immobilier à titre d’honoraires. Ces derniers représentent généralement entre 7 et 30 % du total des frais perçus par l’agence immobilière.
Dans le cas d’un logement vendu à 200 000 euros, avec des frais d’agence fixés à 5 %, l’agence perçoit 10 000 euros. L’agent immobilier touchera donc entre 700 et 3 000 euros selon les situations.
L’agent immobilier peut-il baisser sa commission ?
Le montant des commissions est librement fixé par les agents immobiliers ou les agences. Elles peuvent donc être négociées.
C’est notamment le cas lorsque le prix du bien est élevé. En effet, plus le prix du bien est élevé, plus le montant de la commission sera élevé puisque celle-ci est exprimée en pourcentage. Dans ce cas, l’agent immobilier peut être enclin à baisser sa commission.
Accorder un mandat exclusif
D’autre part, accorder un mandat exclusif à un agent immobilier est aussi gage de garantie pour celui-ci d’obtenir un certain pourcentage sur les honoraires d’agence. Cela vous donne ainsi un certain champ d’action pour négocier un pourcentage de commission moins élevé.
De même, les possibilités de négociation sont également plus importantes dans les zones géographiques où le marché immobilier est faible.
D’autre part, pour baisser vos frais, vous pouvez de plus opter pour les agences qui affichent des frais fixes. Ces dernières appliquent des commissions fixes quelle que soit la taille du bien vendu.
Demander des prestations supplémentaires
Si vous êtes vendeur, vous pouvez aussi partir à la recherche d’agences qui prennent en charge les diagnostics immobiliers obligatoires comme le diagnostic de performance énergétique, le diagnostic amiante, le diagnostic plomb, etc.
Voilà pourquoi il est important de comparer les prix avant de contracter avec une agence immobilière donnée. Gardez aussi à l’esprit qu’une fois engagé, il devient compliqué de renégocier le montant des commissions en cours de route. Vous devez donc le faire avant tout engagement.
Il faut toutefois faire attention à ne pas négocier trop bas. Il faut retenir que la commission est gage de motivation pour l’agent immobilier. Vendre votre bien immobilier ne sera une priorité pour lui que s’il est garanti d’y gagner une commission intéressante. Il faut ainsi rester raisonnable dans la négociation de ses commissions.
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Comment fonctionne le barème des honoraires des agents immobiliers ?
On a vu que le montant des honoraires des agents immobiliers est fixé librement, car aucune loi ne les réglemente. Un arrêté ministériel du 10 janvier 2017 fixe cependant un certain nombre de conditions liées au barème d’honoraires des agents immobiliers.
L’article 2 précise notamment que ce professionnel doit « afficher les prix effectivement pratiqués » de « manière visible et lisible ». Un autre arrêté en date du 04 février 2022 modifie ce passage et parle désormais de « prix maximums pratiqués ».
Le ministre de l’Économie indique que cette modification a pour objectif d’instaurer une plus grande concurrence entre les professionnels de ce milieu.
Ainsi, l’agent immobilier reste obligé d’afficher ses prix à l’entrée de ses locaux et en vitrine, mais il s’agit à présent d’un montant maximal. Cela indique surtout qu’il s’agit d’un montant qui pourra encore être négocié à la baisse par les consommateurs.
Comparatif des commissions par agence en France en 2024
En moyenne, les frais d’agence peuvent aller de 3 à 10 % du prix du bien en fonction du type, du secteur géographique et de l’agence choisie. Étant donné cet écart des prix, il est donc indispensable de comparer les prix avant de confier un mandat à un agent.
Bien qu’elles soient répercutées dans le prix de vente, il est judicieux de faire attention au prix des commissions d’agence. Pour choisir un bien, l’acquéreur comparera sur la base des prix FAI. Il est ainsi important pour vous d’afficher un prix le plus compétitif possible si vous souhaitez vendre rapidement.
Voici un tableau comparatif des commissions par agence en France en 2022 pour vous donner un aperçu complet de la situation :
En conclusion, il est important de bien comprendre le fonctionnement des commissions d’agent immobilier pour bien vendre votre maison ou appartement. Ces dernières sont en effet incluses dans le prix de vente affiché dans l’annonce
Elles jouent ainsi un rôle important dans la décision de l’acquéreur d’acheter votre bien. Voilà pourquoi il faut comparer les prix avant de vous engager, voire de négocier de meilleurs prix en baissant la commission de l’agent immobilier.
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