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Le propriétaire bailleur est une personne qui est à la fois propriétaire du bien immobilier et signataire du contrat de location. En effet, bien que généralement confondus dans le langage courant, le propriétaire n’est pas toujours bailleur et vice versa. Dans cet article, on vous aide à comprendre ce quiproquo et on vous explique tout ce qu’il faut savoir sur le statut de propriétaire bailleur.
Propriétaire bailleur : définition
Un propriétaire bailleur est une personne qui possède un bien immobilier et qui le met en location. Les deux fonctions sont donc ici cumulées par deux personnes.
Il peut cependant arriver qu’elles soient dissociées.
Quelles différences entre le propriétaire et le bailleur ?
Comme nous l’avons dit, un propriétaire n’est pas forcément bailleur et un bailleur n’est pas toujours propriétaire.
Le propriétaire est celui qui figure dans l’acte de propriété du bien. C’est la personne, physique ou morale, à laquelle le bien appartient.
Il devient bailleur lorsqu’il signe un contrat de bail en vue de louer le bien. On parle alors de propriétaire bailleur. Il y a donc bel et bien confusion de rôles ici. Ce n’est pas toujours le cas.
Le terme de bailleur est en effet plus large. Le bailleur peut être une personne physique ou une personne morale. Pour louer son bien, le propriétaire peut faire appel à une banque ou une mutuelle par exemple. Dans ce cas, le bailleur est une personne tierce.
D’une manière générale, le bailleur est donc celui qui signe le contrat de bail. Propriétaire et bailleur assurent donc ici des rôles différents : le premier est responsable de l’état général du bien. Le second assure le respect du contrat de bail.
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Quelles sont ses obligations ?
S’ils sont dissociés, propriétaire et bailleur sont tenus à des obligations différentes. En revanche, celles-ci sont assurées par une seule et même personne dans le cas d’un propriétaire bailleur. Ce sont les obligations issues du contrat de bail mais également de la loi.
Proposer un bail écrit
Établir un contrat de bail écrit est une obligation légale lorsque vous mettez votre bien immobilier en location. Il s’agit donc d’un contrat signé entre le bailleur et le locataire. Il détermine les conditions du bail et doit ainsi contenir les informations suivantes :
- Les coordonnées du propriétaire bailleur et du locataire ;
- L’adresse du bien ;
- La durée du bail ;
- La destination du bien : habitation, commercial ou professionnel ;
- Le montant du loyer et des charges ;
- Le montant du dépôt de garantie ;
- La date de prise d’effet du contrat.
Ce document fixe aussi les engagements et les obligations de chaque partie.
Des documents annexes sont également fournis :
- Le dossier de diagnostic attestant de l’habitabilité des lieux ;
- L’acte de copropriété le cas échéant ;
- L’état des lieux s’il s’agit d’une location meublée.
Proposer un logement aux normes
La première des obligations auxquelles le propriétaire bailleur est tenu est d’assurer la décence du logement. Autrement dit, le logement mis en location doit être aux normes. C’est un décret de 2002 qui explicite les caractéristiques d’un logement décent :
- Une surface minimale de 9 m2 ;
- Des équipements vitaux comme de l’eau courante et une installation électrique en bon état ;
- Un logement dénué de nuisibles ;
- Des performances énergétiques minimales (renseignée par le diagnostic de performance énergétique ou DPE fourni en annexe du contrat de bail).
Le propriétaire doit ainsi s’assurer que le bien ne soit pas un risque ni pour la sécurité ni pour la santé physique du locataire. C’est ainsi qu’il est tenu à des réparations préalablement à la mise en location ou pendant.
À quels risques sont exposés les propriétaires bailleurs ?
Le statut de propriétaire bailleur expose à deux types de risques majeurs :
- La dégradation du bien. C’est lorsque l’état du bien est dégradé durant la durée de l’occupation par le locataire.
- Les impayés. C’est lorsque le locataire ne paye pas le loyer dû.
Le propriétaire peut toutefois se prémunir contre ces risques grâce aux dispositifs suivants :
Le dépôt de garantie
Il s’agit d’une somme versée par le locataire au propriétaire bailleur dès la signature du contrat de bail. Elle sert à couvrir d’éventuels impayés ou dégradation du bien. Son montant dépend du type de location. C’est l’équivalent de 2 mois de loyer pour une location meublée ou d’un mois pour une location vide.
Le garant ou caution
Cette technique est surtout utilisée dans le cas de locataire étudiant ou de jeune âge. Il s’agit donc d’une tierce personne qui devra assurer le paiement en cas de défaillance du locataire.
Le garant peut être un parent ou un proche. Le propriétaire bailleur doit vérifier les revenus de celui-ci pour s’assurer qu’il pourra payer le loyer le cas échéant.
La garantie Visale
Il s’agit d’un dispositif proposé par Action Logement. La garantie Visale prend en charge les loyers impayés pendant une durée limite de 36 mois.
Vous devez remplir certaines conditions pour pouvoir en bénéficier. Le locataire doit notamment correspondre à des critères d’âge et de statut. Le loyer doit être au maximum de 1 500 euros à Paris ou 1 300 ailleurs.
La Garantie loyers impayés (GLI)
C’est une assurance qui couvre non seulement les loyers impayés mais également les dégradations du bien, les frais de procédure et les départs prématurés. Son coût varie entre 1,5 et 4 % selon les compagnies d’assurance et selon le type de contrat (individuel ou en groupe).
Pour en bénéficier, la compagnie d’assurance exige de remplir certains critères liés surtout à la solvabilité du locataire. Il faut aussi que le logement serve de résidence principale.
Le garant institutionnel
À l’instar de la caution, il assure le versement du loyer en cas d’impayé. Le garant institutionnel offre cependant une meilleure garantie pour le propriétaire. Pour en bénéficier, il faut que le locataire donne son accord et qu’il remplisse des conditions de solvabilité.
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Quelles sont les aides pour les propriétaires bailleurs ?
Le propriétaire bailleur peut prétendre à un certain nombre de dispositifs d’aide :
- L’éco prêt zéro. Il s’agit de prêts sans intérêt qui vous permettent de prendre en charge les travaux liés à l’installation de solutions d’économie d’énergie. Il est facile à obtenir, car il n’est assorti d’aucune condition de revenu.
- Les aides de l’Agence nationale de l’habitat (ANAH). Ce sont des aides financières et des réductions fiscales auxquelles vous pouvez prétendre pour vos travaux de rénovation. Pour en bénéficier, vous devez remplir certaines conditions et notamment fixer un loyer accessible aux ménages modestes.
Comment devenir propriétaire bailleur ?
Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et vous souhaitez devenir propriétaire bailleur ? Il suffit pour cela que vous mettiez votre bien en location. Vous devenez dès lors propriétaire du bail. Cela implique de plus grandes responsabilités, car vous devenez ainsi responsable à la fois de l’état du bien, mais aussi du contrat de location.
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Quel statut juridique pour un bailleur ?
Du statut de propriétaire bailleur découle son régime fiscal. Ce dernier dépend du type de location :
- S’il s’agit d’une location vide, le propriétaire bailleur est soumis au régime fiscal des revenus fonciers. Si vos revenus issus de la location sont inférieurs à 15 000 euros, c’est le régime du micro-foncier qui s’applique. Au-delà de ce seuil, le régime du réel s’applique d’office.
- S’il s’agit d’une location meublée, vous serez imposé dans la catégorie des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Vous pourrez alors bénéficier des régimes du Loueur en meublé professionnel (LMP) ou Louer en meublé non professionnel (LMNP) selon le montant annuel de vos revenus locatifs.
Dans le cadre d’une location meublée, le propriétaire bailleur peut choisir entre le Micro BIC (abattement de 50 %) ou du BIC réel (déduction des amortissements et des charges réelles).
Ce dernier semble le plus avantageux, car il permet de réduire le revenu imposable et ainsi de bénéficier d’un déficit fiscal reportable d’année en année. Il exige cependant de remplir certaines formalités. Il doit notamment déclarer son activité auprès du tribunal de grande instance. Il doit également tenir une comptabilité rigoureuse.
Le bailleur qui ne souhaite pas se soumettre à ces règles plus ou moins contraignantes ferait bien d’opter pour le régime du Micro-BIC. Dans ce cas, il bénéficiera d’un abattement forfaitaire de 50 % sur ses revenus imposables.
Ainsi, le propriétaire bailleur est un statut qui implique des responsabilités, surtout vis-à-vis de son locataire. Il peut cependant souscrire à des aides et garanties pour l’aider à se prémunir contre les risques éventuels. Devenir propriétaire bailleur est donc une activité à part entière qui n’est pas de tout repos.
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