Vous souhaitez procéder à un changement de destination et transformer votre garage en habitation ?
La toute première chose à faire consiste à vérifier si le Plan local d’urbanisme (PLU) en vigueur dans votre commune vous le permet.
Puis, en fonction de la nature des travaux, vous devrez soit réaliser une déclaration préalable ou demander un permis de construction.
Dans cet article, nous vous indiquons toutes les étapes et les démarches à suivre afin que votre projet se passe au mieux.
Qu’est-ce qu’un changement de destination pour un garage ?
On parle de changement de destination lorsqu’on modifie l’affectation de tout ou partie d’un bien. Ainsi le changement de destination d’un garage consiste à l’aménager pour le transformer en habitation par exemple.
Il faut pourtant distinguer changement de destination et changement d’usage. Ce dernier fait référence à l’utilisation qui est réellement faite du bâtiment dans la pratique. C’est une destination de fait.
Un changement d’usage n’entraîne pas systématiquement un changement de destination. Ainsi, lorsqu’un garage est transformé en habitation, la destination n’est pas changée.
Il existe en réalité 5 catégories de destination au sens du droit de l’urbanisme. Ainsi, par exemple, lorsqu’une maison d’habitation est transformée en commerce, il y a effectivement changement de destination (et aussi changement d’usage).
En revanche, dans le cas qui nous intéresse, bien que l’usage du garage soit modifié, on reste dans la catégorie habitation. Il n’y a donc, en réalité, pas de changement de destination.
En revanche, si l’habitation créée est destinée à devenir un meublé de tourisme par exemple, la qualification change. Il s’agit bel et bien d’un changement de destination.
{{guide-investisseur-2="https://www.bevouac.com/composants-dynamiques"}}
La différence entre un changement de destination et une rénovation
Il faut également distinguer changement de destination avec une autre notion clé : la rénovation. Un changement de destination peut ou non entraîner la rénovation du bâtiment.
Une rénovation est une opération qui consiste à engager des travaux pour remettre à neuf tout ou partie d'un bâtiment ancien ou existant. Un changement de destination ne nécessite pas forcément une rénovation. De même, une rénovation n’entraîne pas forcément un changement de destination.
On rénove un bâtiment à usage d’habitation pour le rendre plus moderne ou pour en améliorer les caractéristiques techniques ou esthétiques par exemple. C’est le cas, par exemple, d’une rénovation énergétique qui consiste à réaliser des opérations visant à améliorer l'étanchéité et l’isolation thermique.
On peut dire, dans certains cas, que la transformation d'un garage en habitation peut à la fois être qualifiée de rénovation et de changement de destination (ou plutôt de changement d'usage).
Les démarches administratives pour transformer un garage en habitation
La nature des démarches à réaliser dépend de la dimension du plancher du garage. Il faut toutefois savoir que si la superficie du garage est inférieure à 5 m2, aucune démarche n'est nécessaire.
Pour les superficies supérieures, l’opération peut requérir soit une déclaration préalable de travaux (DP) soit un permis de construire.
Quand faut-il un permis de construire ?
L’opération exige un permis de construire dans les cas suivants :
- La surface de plancher du garage est supérieure à 40 m2 dans le cas d’un bien localisé dans la zone urbaine du Plan local d’urbanisme (PLU)
- La surface de plancher est supérieure à 20 m2 dans le cas d’un bien situé dans une zone hors PLU ou non dotée de PLU
- Dans le cas de l’aménagement d’un garage d’une surface de plancher supérieure à 20 m2 et si l’opération conduit à élargir la surface totale jusqu’à 150 m2. Dans ce cas, vous devez obligatoirement faire appel à un architecte.
Il faut savoir que le délai d’instruction du permis de construire est de 2 à 5 mois.
La déclaration préalable de travaux
Une déclaration préalable de travaux suffit dans les cas suivants :
- Les travaux consistent à toucher à l’aspect extérieur du garage comme l’installation d’une isolation thermique par l’extérieur, la création d’une porte, de fenêtres, etc.
- La surface de plancher du garage est inférieure ou égale à 20 m2 si le bien se situe dans une zone urbaine qui n’a pas de PLU ou en dehors du PLU
- La surface de plancher est inférieure ou égale à 40 m2 si le bien se situe dans la zone urbaine du PLU.
Il faut savoir que le délai d’instruction d’une demande préalable de travaux est d’un à 2 mois. Dans ce cas précis, tout silence de la mairie vaut acceptation. Ainsi, si la mairie ne répond pas à votre requête, vous pouvez entamer vos travaux.
Les conditions spécifiques en zone protégée ou classée
Il existe en France de nombreux sites classés aux monuments historiques ou situés dans des sites protégés. Les démarches administratives à suivre en cas de travaux sont différentes si votre garage se situe dans une de ces zones protégées.
En tous les cas, vous devez déposer un dossier de demande d’autorisation de travaux auprès de la mairie concernée.
La nature de l’autorisation à obtenir varie en fonction de la superficie du garage et de la nature des travaux :
- Une déclaration préalable s’il s’agit de l’aménagement des parties extérieures d’un garage d’une superficie de moins de 20 m2
- Le permis de construire si les travaux ont pour effet de toucher à la structure du bâtiment ou d’en modifier la destination, ou de porter sa superficie à plus de 20 m2.
Il faut aussi savoir que les délais d’instruction sont plus longs dans le cas de biens situés en zone classée ou protégée. Il faut entre 6 mois et un an selon le niveau de protection du bien.
{{je-simule-mon-projet-2="https://www.bevouac.com/composants-dynamiques"}}
Les étapes pour réaliser un changement de destination de garage en habitation
Voici les étapes à suivre pour la réalisation pratique de votre projet de changement de destination.
Analyse de faisabilité du projet
Avant de vous lancer dans les formalités administratives, vous devez tout d’abord vous assurer que votre projet est faisable.
Voici les points à vérifier :
- Vérifier que le PLU de votre commune le permet. Le PLU peut en effet soit interdire ce type de changement de destination soit imposer des règles spécifiques. Ainsi, dans certaines communes, le PLU exige de créer une place de stationnement pour remplacer celle qui est supprimée.
- Vérifier les différentes règles et critères à respecter en termes de limites séparatives tolérées, de servitudes de vue, de critères esthétiques, etc.
Respect des normes d’habitabilité (isolation, hauteur sous plafond, etc.)
Vous devez aussi vous assurer de pouvoir respecter les normes minimales d’habitabilité des lieux telles que :
- Une surface habitable minimale de 9 m2 et une hauteur sous plafond de 2,20m
- Une ventilation correcte et un accès à la lumière naturelle (nécessité de créer une fenêtre)
- Le respect de la réglementation en vigueur en termes d’isolation thermique et phonique
Adapter les raccordements (électricité, eau, chauffage)
Toujours dans l’objectif de respecter les normes de décence du logement à créer, il faut aussi raccorder le garage aux réseaux d’électricité, d’eau potable et d’évacuation des eaux usées.
L’installation électrique doit, par ailleurs, être réalisée conformément à la norme NF C 15-100. C’est en effet la norme de référence pour assurer la protection des personnes, des animaux domestiques et des biens contre les risques électriques.
Les coûts liés à la transformation d’un garage en habitation
Les coûts liés à la transformation d’un garage en habitation sont de trois ordres :
Les frais administratifs et le permis
La réalisation des démarches pour une déclaration préalable est entièrement gratuite.
Toutefois, si vous passez par un professionnel pour constituer votre dossier, comptez à partir de 300 euros en fonction des caractéristiques du projet.
De son côté, la demande d’un permis de construire peut nécessiter des études techniques dont l’étude thermique préalable. Destinée à vérifier le respect des normes en la matière, son coût oscille entre 500 et 1 200 euros HT.
D’autres taxes peuvent aussi être exigées selon les communes comme la redevance d’archéologie préventive (RAP), la participation financière pour assainissement collectif (PFAC) ou le versement pour sous densité (VSD).
Le coût des travaux de mise aux normes
Le coût dépendra des matériaux choisis ainsi que du niveau de finition recherché. Comptez en moyenne 500 euros/m2 pour une transformation avec des matériaux de base.
En plus de la création d’une fenêtre, l’isolation des murs et le raccordement au système d’électricité, de chauffage et d’eau, il faut aussi penser à l’aménagement intérieur. Il faudra également engager un architecte pour réaliser un plan d’aménagement ainsi que pour le suivi du chantier.
La fiscalité et l’impact sur la taxe foncière
En règle générale, les travaux d’aménagement d’un bâtiment vous rendent redevable de la taxe d’aménagement.
Celle-ci est calculée sur la base de la surface taxable du projet. La surface taxable comprend les surfaces couvertes et closes de plus de 1,80m de hauteur.
Or, la transformation d’un garage en habitation n’est pas considérée comme créant une surface taxable. De plus, la construction du garage a déjà engendré le paiement de la taxe d’aménagement. De ce fait, ce type de travaux n’entre pas dans l’assiette de la taxe d’aménagement.
En revanche, ce sont des travaux qui produisent un impact sur la taxe foncière. Il s’agit d’un impôt local dû par tous les propriétaires immobiliers.
Il faut donc déclarer vos travaux auprès de l’Administration fiscale en renseignant l’imprimé N° 6704 modèle II.
La déclaration doit être déposée au Centre des Impôts Foncier (CDIF) ou au Service des Impôts des Particuliers (SIP) dans un délai de 90 jours après la fin définitive des travaux. Cela va permettre à l’Administration fiscale de mettre à jour la taxe foncière.
Les aides financières pour le changement de destination
La réalisation de travaux liés à la transformation de votre garage vous donne droit à des aides financières :
Les subventions disponibles
Vous pouvez notamment prétendre à MaPrimeRénov’. Accordée à tout propriétaire par l'Anah (Agence nationale de l'habitat), il faut veiller à respecter certaines conditions d'éligibilité.
Les prêts à taux zéro pour la rénovation
Vous pouvez aussi prétendre à différents dispositifs de prêt comme :
- L’éco-PTZ
Remboursable sur 15 ans, il donne accès à un capital qui peut atteindre 30 000 euros. - Les différents prêts de la CAF
Avantages fiscaux pour l’amélioration énergétique
La réalisation de travaux de rénovation énergétique dans le cadre de votre opération de changement de destination vous donne également accès à :
- La prime énergie (CEE)
C’est un coup de pouce financier pour les travaux d’isolation des murs et du plafond du garage. - La TVA réduite
Vous pourrez bénéficier d’un taux réduit de 5,5 % pour les travaux et le matériel pour la réalisation de travaux d’isolation thermique
{{simulateur-strategie-2="https://www.bevouac.com/composants-dynamiques"}}
Les pièges à éviter lors de la transformation d’un garage en habitation
Pour que votre projet se passe au mieux, vous devez éviter les erreurs suivantes :
Ne pas respecter les normes d’habitabilité
La loi a établi des normes minimales pour assurer la décence des logements destinés à être mis en location. Ainsi, des sanctions peuvent s’appliquer en cas de non-conformité.
En tous les cas, s’il est établi avant même la mise en location que le logement ne respecte pas les prescriptions légales, il sera interdit de location.
En revanche, si le logement est loué, le locataire pourra se retourner contre vous. La non-conformité des lieux l’empêche aussi de bénéficier des aides financières auxquelles il a droit. Il aura ainsi d’autant intérêt à vous réclamer la mise en conformité du bien.
Si l’affaire est portée devant le juge, celui-ci peut vous obliger à entamer les travaux nécessaires, à payer des dommages-intérêts au locataire ou même ordonner une diminution du loyer.
Ainsi, pour éviter ces désagréments, pensez à faire le nécessaire pour mettre votre bien en conformité avec les normes d’habitabilité.
Oublier de vérifier les règles d’urbanisme locales
C’est la toute première chose à faire avant même de réaliser le moindre aménagement. Certains PLU peuvent en effet interdire purement et simplement la transformation d’un garage en habitation. D’autres imposent seulement des règles spécifiques.
Mal anticiper les coûts des travaux
Le chiffrage des travaux constitue une étape préalable essentielle dans la réalisation de tous travaux d’aménagement. La précision du devis influence la planification du projet, la prise de décision et l’allocation des ressources.
Ainsi, une sous-estimation entraîne une qualité compromise, des retards dans la réalisation des travaux et même éventuellement, des litiges juridiques.
Est-il possible de transformer n’importe quel garage en habitation ?
Il faut prendre en compte différents paramètres. Il faut tout d'abord vérifier que le PLU applicable dans votre commune le permet. Le PLU peut en effet interdire une telle transformation car cela revient à supprimer une place de stationnement. Certains PLU prévoient une mesure de compensation : vous devez créer une autre place de parking.
Pour savoir si la transformation est possible, vous devez donc en premier lieu vous rendre auprès de votre mairie pour vérifier le PLU.
D'autre part, si vous pensez louer le garage une fois transformé, vous devez aussi vérifier qu'il est possible de respecter les normes de décence.
Quels documents fournir pour la déclaration préalable ?
Pour réaliser une déclaration préalable, vous devez, tout d’abord, remplir le formulaire Cerfa N° 13703*11. Vous devez par ailleurs fournir un plan des façades et des toitures et un plan de situation du terrain.
Quelles sont les sanctions en cas de non-respect des démarches ?
Le non-respect des règles de demande d’autorisation requises vous expose à des sanctions financières et juridiques.
Il serait dès lors risqué de votre part de réaliser vos travaux sans entamer préalablement les démarches requises.
Des contrôles peuvent survenir à tout moment, sans parler des délations de tiers ou des photos aériennes par drones ou via Google Maps qui pourraient révéler la présence de travaux irréguliers.
Bevouac vous accompagne dans vos projets immobiliers
Vous vous apprêtez à louer le logement une fois aménagée ? En tant qu’expert en investissement locatif, Bevouac vous accompagne dans votre démarche.
Notre offre d’investissement clé en main inclut en effet :
- Le conseil sur la stratégie d'investissement
- L’appui à la rénovation des lieux pour une optimisation du bien
- La recherche de financement
- La mise en location
Avec les experts Bevouac à vos côtés, vous êtes assuré d’optimiser le bien pour une rentabilité maximale de votre projet.
{{demarrer-projet="https://www.bevouac.com/composants-dynamiques"}}
En résumé, la transformation d'un garage en habitation est en réalité une opération de changement d'usage et non un changement de destination.
En tous les cas, c'est une opération qui nécessite de respecter de nombreuses réglementations, notamment si elle est réalisée dans le cadre d'un investissement locatif.
Les experts Bevouac vous conseillent et vous accompagnent dans votre projet afin d'optimiser votre aménagement et de rentabiliser votre investissement.
.webp)
%20(1).png)
.png)
.png)
.png)
