Avant de conclure un achat immobilier et afin d'éviter des incidents financiers, l’acquéreur d’un bien en copropriété doit posséder un pré-état daté. Qu’est-ce qu’un pré-état daté et quelles sont les obligations légales qui l’encadrent ? Quelles sont les informations qu’il doit contenir et est-il obligatoire ? Découvrez dans cet article les réponses à ces questions dans cet article !
Qu’est-ce qu’un pré-état daté ?
Le pré-état daté est un document fourni par un vendeur ou un syndic de copropriété, à un acquéreur de bien en copropriété avant qu’un compromis de vente soit signé.
Instauré par la loi Alur de 2014, il lui permet d’obtenir les différentes informations concernant le bien et la copropriété. En effet, acheter un bien en copropriété fait référence à diverses charges que le vendeur doit préférablement connaître avant de conclure l’achat. On y trouve notamment :
- Les différents travaux à effectuer
- Les procédures judiciaires
- Les fonds de roulement
- Le niveau de dettes
- Etc.
Que contient-il ?
Pour que le vendeur soit bien informé sur le bien en copropriété, les informations qu’il doit contenir se divisent en 3 parties :
- Tout ce qui concerne le côté financier de la copropriété
- La gestion
- L’état de la copropriété.
Éléments financiers sur la copropriété
Les éléments financiers sur la copropriété sont :
- Le montant des charges courantes du budget prévisionnel avec les charges hors budget payés par le vendeur durant les deux précédents exercices comptables
- L’état des impayés et la dette des fournisseurs (s'il y a des impayés et des dettes fournisseurs).
- Le montant de la part du fonds des travaux
Gestion de la copropriété
Elle est constituée de :
- La copie du règlement de copropriété
- L’état descriptif de division
- La fiche synthétique de la copropriété
- Les procès-verbaux des 3 dernières assemblées générales
État de la propriété
Il est composé du :
- Carnet d’entretien du bien en copropriété
- DTG ou Dossier du diagnostic Technique Global
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Quelle différence avec l’état daté ?
Bien que le pré-état daté et l’état daté soient deux documents techniques qui ont le même but de parfaire les informations de l’acquéreur, quelques points les diffèrent :
- Le pré-état daté peut être réalisé par le vendeur si l’état daté est obligatoirement établi par le syndic de propriété et facturé au vendeur. Le pré-état daté ne fait pas l’objet d’une facturation et pour l’établir, il n’y a pas obligation de faire appel à un syndic de copropriété.
- Le pré-état daté est effectué et transmis avant la signature du compromis de vente si l’état daté se transmet au moment de la signature de l’acte de vente.
Comme le requiert l’article 5 du décret du 17 mars 1967, le contenu de l’état daté est beaucoup plus détaillé que celui du pré-état daté.
Est-il obligatoire ?
La loi Alur précise l’obligation du vendeur de transmettre à l’acquéreur de bien en copropriété le pré-état daté au plus tard au moment de la signature du compromis de vente.
Donc oui, ce document est obligatoire. S’il est oublié, l’outil sera mentionné par le notaire et le vendeur devra le transmettre. Cela n’aura pour conséquence qu’un retard sur la vente.
S’il n’est pas délivré au plus tard lors de la signature du compromis de vente, le délai de rétraction de l’acheteur démarre un jour après la remise du document.
Comment trouver les informations à fournir à l’acheteur ?
Pour trouver les informations à fournir à l’acheteur, notamment tout ce qui concerne le côté financier, la gestion et l’état de la propriété, le copropriétaire a 3 options :
Se référer aux différentes pièces annexes
Elles sont reçues par le copropriétaire durant la dernière convocation de l’assemblée générale.
Se connecter sur le site de sa copropriété
Cet accès en ligne aux documents dématérialisés relatifs à la gestion du bien peut être proposé par le syndic de copropriété. Cette option est réalisable si l’assemblée générale ne s’oppose pas.
Faire appel au notaire
Cet agent de l’État peut aussi fournir au vendeur les informations à transmettre à l’acquéreur grâce aux coordonnées du site.
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Qui établit le pré-état daté ?
Le pré-état daté est établi par le vendeur et transmis à l’acquéreur avant la signature du compromis de vente.
Contrairement à l’établissement de l'État daté, il ne nécessite pas les compétences légales du syndic de copropriété. Le vendeur peut l’établir en toute autonomie après avoir réuni toutes les informations nécessaires. La loi Alur précise également que les documents et les informations à fournir à l’acheteur ont été simplifiés afin que le vendeur puisse l’établir tout seul.
Les notaires demandent que ce document technique soit établi par un syndic de copropriété afin d’éviter les différentes erreurs d’informations et de précisions, mais cela reste jusqu’ici non obligatoire.
Comment ne pas le payer ?
L’établissement du pré-état daté n’est pas payant. Si le vendeur l’établit lui-même, il n’a qu’à réunir toutes les informations à fournir à l’acheteur.
S’il fait appel au syndic de copropriété, une option qui n’est pas obligatoire, ce dernier n’a aucunement le droit de facturer le copropriétaire, contrairement à l’établissement de l’état daté qui peut être facturé jusqu’à un plafond de 380 Euros TTC, depuis le 1er juin 2020.
Pour ne pas le payer, une autre option est de faire appel à un syndic coopératif. Le but est de ne plus payer le pré-état daté en cas de vente et également de limiter les frais de l’état daté.
En conclusion, le pré-état daté est un document technique qui aide l’acquéreur à connaître les diverses informations concernant le bien en copropriété. Il est obligatoire et peut être édité par un syndic, mais aussi par le vendeur.
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