Suite à la signature d’un compromis de vente, le vendeur et l’acheteur conviennent d’une indemnité d’immobilisation. L’acheteur est alors tenu de verser une somme d’argent au vendeur pour réserver un bien immobilier.
Quant au vendeur, il s’agit d’une garantie sur une promesse de vente. Définition, montant et obligations : faisons le point sur tout ce que vous devez savoir sur cette clause.
Qu’est-ce qu’une indemnité d’immobilisation ?
Une indemnité d’immobilisation peut être définie comme une somme d’argent que l’acheteur (l’acquéreur) doit verser au vendeur lors de la signature du compromis de vente en attendant la signature de l’acte authentique.
Ce n’est pas obligatoire, mais d’usage, même si toutes les conditions relatives à la vente sont en bonne et due forme.
Cette indemnité sera versée par le futur acquéreur au vendeur, faisant foi qu’il a bel et bien accepté de vendre le bien dans les conditions convenues préalablement entre les deux parties. Ils sont tous les deux libres de fixer le montant de cette somme, mais elle se situe généralement aux alentours de 10 % du prix de vente.
L’indemnité d’immobilisation peut être versée partiellement ou en totalité au moment où les deux parties signent la promesse de vente.
Cet acte sera d’ailleurs consigné par un notaire et aura des conséquences sur le prix de vente si la promesse de vente arrive à terme. Si par la suite, la vente n’aboutit pas ou qu’une clause n’a pas été respectée, cette indemnité sera restituée à l’acheteur.
Ce montant est compris dans le prix de vente. Lors du paiement final, l'indemnité d’immobilisation est déduite du versement.
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Comment la récupérer ?
Si le vendeur se rétracte pour une quelconque raison, il perd son indemnité d’immobilisation et elle sera restituée à l’acquéreur.
Pour un acquéreur, il est tenu de payer 10 % du prix du bien s’il ne va pas au bout de l’opération, sauf si c’est dans le cadre des conditions suspensives.
S’il n’honore pas les conditions suspensives et ne va pas au bout, il perdra alors une partie ou toute son indemnité d’immobilisation dans le cadre de ces 10 %.
À titre d’exemple, nous pouvons citer la condition suspensive basée sur l’obtention d’un prêt. En d’autres termes, le futur acquéreur s’engage à acheter le bien immobilier à condition d’obtenir le prêt pour réaliser les opérations liées à la vente. Si ce dernier se voit refuser le prêt, la vente ne pourra pas être effective. L’indemnité d’immobilisation sera alors restituée selon l’article L. 313-41 du Code de la consommation.
Toutefois, l’acheteur devra fournir des preuves sur sa réelle volonté et prouver qu’il a bien effectué toutes les démarches nécessaires à l’obtention d’un prêt. Dans le cas contraire, l’indemnité d’immobilisation ne sera pas récupérable.
Selon l’article 1304-3 du Code civil, une condition suspensive est considérée comme accomplie s’il y a bien eu une réelle intention, mais qu’une situation l’en a empêché.
D’autres conditions suspensives peuvent être convenus d’un commun accord avec les deux parties lors de la rédaction de la promesse de vente.
Par ailleurs, le futur acquéreur dispose d’un délai de 10 jours pour se rétracter après signature du compromis de vente.
Dans ce cas, il récupère son indemnité. Passé ce délai, ce dernier ne pourra demander la restitution de la somme qu’il a versée comme indemnité d’immobilisation au propriétaire du bien.
Est-ce qu’elle est obligatoire ?
Le versement de l’indemnité d’immobilisation n’est obligatoire qu'à une seule condition : celle de la durée de l’exclusivité qui va au-delà de 18 mois.
À titre de rappel, un mandat d’exclusivité est un contrat effectué entre le propriétaire du bien et l’agence immobilière auquel il a fait appel pour réaliser la vente.
Lorsque l’acquéreur “réserve” le bien 18 mois ou plus, l'indemnité d’immobilisation devient alors obligatoire.
Mais d’une manière générale et en pratique, le vendeur demandera le paiement de cette indemnité.
Si le futur bénéficiaire du bien ne s’en acquitte pas, le vendeur de son côté est libre de tout engagement. Il a ainsi la possibilité de retirer son bien immobilier (appartement, maison) du marché sans aucune contrepartie financière ou désistement.
C’est avant tout une affaire de négociation entre le vendeur et l’acquéreur.
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Quel est son montant ?
La législation n’a fixé aucun montant en ce qui concerne l’indemnité d’immobilisation. Ce sera donc aux deux parties (acheteur et vendeur) de convenir d’un prix.
Elle doit généralement correspondre à 10 % du prix de la maison ou de l’appartement mis en vente.
Toutefois, en fonction du secteur ou de certains biens, ce montant de l’indemnité d’immobilisation peut être réduit jusqu’à 5 % selon l’article L. 290-2 du Code de la construction et de l’habitation.
À l’inverse, si ce montant dépasse les 10 %, elle peut être considérée comme excessive. De ce fait, si la clause est qualifiée de pénale, elle peut être passée en révision par un juge. Pour sa part, le vendeur tentera d’imposer au futur acquéreur les conditions qui lui conviennent.
À titre d’exemple, si une personne se présente en tant qu’acquéreur d’une maison au prix de 600 000 €, elle sera tenue de verser 10 % du prix, soit 60 000 € au propriétaire actuel.
Ensuite, le notaire sera chargé de débloquer cette somme lors de la signature définitive de l’acte de vente. L’acquéreur devra verser le complément du prix de vente, soit 540 000 €.
À quel moment doit-elle être versée ?
Deux cas de figure peuvent se présenter lors du versement de l’indemnité d’immobilisation.
- Le versement de l’indemnité lors du dépôt de permis de construire s’il s’agit d’un achat. Mettre en place un projet et obtenir l’accord d’un permis de construire nécessite plusieurs mois de préparation. Ainsi, le montant sera versé au notaire lorsque l’acquéreur aura obtenu son permis.
- Le versement lors de la signature de la promesse de vente : c’est ce qui arrive fréquemment lors d’une vente immobilière.
Après la finalisation ou la signature de la promesse de vente, l’acheteur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours. Aucune somme d’argent ne devra être remise durant ce délai.
Que se passe-t-il en cas de refus de prêt ?
Tant que l’acquéreur n’obtient pas de prêt, l’indemnité d’immobilisation ou le dépôt de garantie reste bloquée sur le compte du notaire ou de l’agence immobilière. Il devra alors solliciter la restitution de celle-ci en justifiant le fait que le prêt lui a été refusé. Pour récupérer la somme versée, l’acheteur fournira une attestation de refus de prêt préalablement prévu dans les clauses de la promesse de vente.
Les informations essentielles comme la durée, le montant et le taux devront y figurer. Dans bien des cas, le vendeur estime que l’acquéreur est le seul en cause dans le refus de prêt.
Néanmoins, de nombreuses raisons peuvent expliquer le refus du prêt comme le non-dépôt du dossier de prêt dans le temps imparti, le refus de complaisance, l’absence de refus, etc.
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Que faire si vous achetez sans apport ?
Si vous achetez sans apport, il n’existe pas de recette miracle. Vous pourrez négocier avec le vendeur pour la supprimer ou bien avec votre banque pour vous la rembourser après le déblocage des fonds.
Il existe aussi d’autres solutions pour obtenir l’acompte comme emprunter auprès de la famille ou des connaissances dans les 10 jours de la signature de la promesse de vente. La vente s’effectue généralement entre deux à quatre mois après la signature de la promesse.
Malgré l’anticipation, mobiliser une somme conséquente en guise d’indemnité d’immobilisation n’est pas toujours possible.
Par ailleurs, il est fréquent que vous rencontriez des difficultés pour obtenir un crédit immobilier, notamment auprès des banques.
L’acheteur sera par exemple amené à compléter des documents, procéder à la comparaison des offres, prendre rendez-vous avec les banques et courtiers, négocier… Pour une meilleure préparation, il est donc recommandé de procéder à une étude de financement.
En d’autres termes, avoir une idée approximative du montant total du projet, les arguments pour l’obtention du crédit, avec ou sans apport.
In fine, l’indemnité d’immobilisation ou le dépôt de garantie n’est pas une obligation légale. Toutefois, elle sert de garantie à l’acheteur aussi bien qu’au vendeur lors de la promesse de vente.
Ce montant devra correspondre à 10 % du prix du bien en vente. L’acheteur peut récupérer son indemnité d’immobilisation si certaines conditions ne sont pas réunies.
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