Mise en vigueur depuis 2019, la loi climat et résilience continue à produire des impacts conséquents sur l’immobilier en 2024. Elle vise, entre autres, l’éradication des logements les plus énergivores (les passoires thermiques) d’ici à 2034 . Quelles sont les obligations concrètes pour les bailleurs ? On vous en dit plus dans cet article.
Loi climat et résilience : résumé
Plus communément connue sous le nom de “Loi climat et résilience”, la loi N° 2021-1104 du 22 août 2021 porte sur la lutte contre le dérèglement climatique.
Elle vise également à renforcer la résilience face à ses effets. Elle a été prise en application de la Convention citoyenne pour le climat de 2020.
D’une manière générale, la loi climat et résilience vise la réduction d’au moins 40 % des émissions de gaz à effet de serre en France d’ici 2030.
A cet effet, elle apporte une réglementation dans différents domaines :
- Le transport ;
- L’énergie ;
- L’emploi ;
- L'assainissement ;
- L’énergie ;
- Mais également le logement et l’immobilier.
Dans ce dernier domaine justement, l’objectif affiché est ici d’atteindre la neutralité carbone d’ici 2050 et d’assurer aux Français des logements décents.
Ainsi, l’un des piliers de la loi concerne la lutte contre les passoires énergétiques. Ce sont les logements ayant obtenu une note F ou G lors du DPE. D’ici 2028, ces logements énergivores seront totalement interdits à la location.
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Quels sont les principaux apports de la loi climat dans l’immobilier ?
L’objectif principal de la loi climat concerne le souci d’assurer aux Français un logement décent.
La réforme du DPE
Le Diagnostic de performance énergétique ou DPE est un bilan qui permet d’évaluer la performance énergétique et l’impact climatique d’un logement. Il est mis en place pour la première fois en 2006.
A l’issue de ce bilan, un logement est noté de A à G, du moins énergivore au plus énergivore.
La loi Climat a fait évoluer la méthode de calcul du DPE faisant également évoluer les seuils des 7 classes :
- DPE A : c’est la note correspondant aux logements les plus performants avec une consommation d’énergie primaire inférieure ou égale à 70 kWh/m2/an.
- DPE B : c’est la note attribuée aux logements dont la consommation énergétique primaire est inférieure ou égale à 110 kWh/m2/an.
- DPE C : note attribuée aux logements dont la consommation énergétique primaire est inférieure ou égale à 180 kWh/m2/an.
- DPE D : pour les logements dont la consommation énergétique primaire est inférieure ou égale à 250 kWh/m2/an.
- DPE E : pour les logements dont la consommation énergétique est inférieure ou égale à 330 kWh/m2/an.
- DPE G : c’est la note attribuée aux logements à la fois les plus polluants et les plus énergivores avec une consommation énergétique primaire de plus de 420 kWh/m2/an. Si la consommation d’énergie primaire dépasse 450 kWh/m2/an, une note de G+ est encore attribuée.
Le confort thermique comme critère de décence d’un logement
La loi Climat met également un accent particulier sur les critères de décence d’un logement. Parmi les caractéristiques d’un logement décent, on retrouve ainsi :
- Une surface habitable d’au moins 9 m2
- Un niveau de confort minimal : système de chauffage, arrivée d’eau potable (chaude et froide), cuisine, etc.
- La garantie des risques pour la sécurité et la santé des locataires.
- Des performances énergétiques minimales avec une consommation d’énergie primaire qui ne doit pas dépasser 450 kWh/m2/an. La loi précise même que les Français doivent disposer d’un logement dans lequel « ils n’ont pas froid l’hiver et chaud l’été ».
- L’absence de nuisibles ou de parasites.
Le confort thermique a donc été rajouté par la loi Climat pour figurer comme un critère à part entière de décence d’un logement.
C’est donc une façon d’obliger les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation énergétique dans les logements qualifiés d'énergivores.
Quid des meublés touristiques ?
La loi Climat n’évoque pas le cas des meublés touristiques dans ses mesures concernant l’interdiction de mise en location des passoires énergétiques. De ce fait, les meublés touristiques ne sont pas soumis :
- À l’obligation d’annexer un DPE à leur contrat de bail ;
- À l’obligation d’assurer une performance énergétique optimale.
Le Ministère chargé du logement explique ainsi que c’est parce que s’agissant de locations saisonnières, ils ne mettent pas leur locataire dans une situation de précarité énergétique.
De plus en plus, les locations touristiques sont cependant pointées du doigt aussi bien par les parlementaires que par le gouvernement lui-même.
C’est ainsi que de plus en plus d’initiatives ont été mises en place pour remédier au déséquilibre engendré par cette exclusion des meublés touristiques.
D’ailleurs, une proposition de loi visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif a été initiée en 2023.
Celle-ci prévoit un seuil d’exigence de performance énergétique pour les locations touristiques. Une interdiction de mise en location des passoires thermiques y est également incluse. Affaire à suivre.
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Loi climat et passoires énergétiques
La loi climat consacre la lutte contre les logements dits passoires énergétiques ou encore passoires thermiques.
Que dit la Loi climat et résilience sur les passoires thermiques ?
Une passoire thermique est un logement qui consomme trop d'énergie en chauffage ou mal isolé. C’est donc un type de logement qui possède un potentiel d’émission de gaz à effet de serre élevé.
Les passoires thermiques sont un réel fléau d’autant plus qu’elles sont estimées à 5 millions sur le territoire français.
Les chiffres parlent également d’une responsabilité à hauteur de 23 % des émissions de gaz à effet de serre pour le seul secteur du bâtiment. C’est donc pour cette raison que la loi Climat entend les éradiquer. Celle-ci a mis en place un calendrier strict pour ce faire.
Cependant, les mesures apportées par la Loi Climat ne concernent jusqu’ici que la mise en location des passoires thermiques. Dans les faits, le propriétaire qui habite une passoire thermique n’a pas encore d’obligations de réaliser des travaux de rénovation énergétique.
Calendrier d’application la loi climat
Voici les grandes lignes du tableau mis en place par la loi Climat :
- Gel des loyers des passoires thermiques (F ou G) depuis août 2022. Cette mesure concerne les contrats de location signés ou reconduits à compter du 24 août 2022. Dans ce cas, les clauses d’indexation sont caduques, y compris dans les zones concernées par les mesures d’encadrement des loyers.
- Interdiction de location pour les passoires thermiques d’une consommation d’énergie supérieure à 450 kWh/m2/an depuis le 1er janvier 2023 ;
- Interdiction de mettre en location les logements classés G à partir de 2025 ;
- Interdiction élargie aux logements notés F à partir de 2028 ;
- Interdiction de mise en location des logements classés E à partir de 2034.
Loi climat : obligation de réaliser un audit énergétique en cas de vente d’un logement
La loi climat prévoit l’obligation, pour les propriétaires d’une passoire thermique, de réaliser un audit énergétique en cas de vente d’un bien. Cette mesure est entrée en vigueur depuis le 1er avril 2023.
Ainsi, depuis cette date, seuls les biens classés F ou G sont concernés par cette mesure. Il est toutefois prévu qu’elle s’étende aux logements classés E, puis, D selon le calendrier prédéfini.
Cet audit énergétique doit être transmis à l’acquéreur potentiel du logement. Il s’agit d’un document qui comprend :
- Un état des lieux global du bien ;
- Un état estimatif de sa performance énergétique ;
- Des recommandations sur les travaux qui devront être réalisés pour améliorer la note au DPE ;
- Leur montant prévisionnel ;
- Les aides financières possibles ;
- Une estimation des économies potentielles d’énergie à l’issue desdits travaux.
Loi climat et obligations pour les logements en copropriété
La loi Climat impose également aux copropriétaires d’entamer des travaux de rénovation énergétique dans les parties communes.
Pour ce faire, cette loi a mis en place un certain nombre de mesures :
- L’obligation de réaliser un DPE collectif pour les copropriétaires de bâtiments ou résidences construits avant janvier 2013. Celui-ci doit d’ailleurs être renouvelé tous les 10 ans.
- L’établissement d’un PPT ou Plan pluriannuel de travaux. Il s’agit d’un document qui dresse la liste des travaux nécessaires pour optimiser la consommation d’énergie du bâtiment. Il doit également contenir une estimation du coût de ces travaux, un calendrier pour leur réalisation dans les 10 années suivantes et l’économie d’énergie potentielle. Ce document doit être mis à jour tous les 10 ans.
- L’obligation de constituer un fonds de travaux, y compris pour les petites copropriétés. Il s’agit d’un fonds destiné à financer les travaux prévus dans le PPT.
La loi Climat a prévu un calendrier pour la réalisation de ces obligations destinées aux copropriétés :
Pour l’obligation de réaliser un DPE collectif :
- Dès le 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots ;
- Dès le 1er janvier 2025 pour les copropriétés disposant de 51 à 200 lots ;
- Dès le 1er janvier 2026 pour les copropriétés de moins de 50 lots.
En ce qui est de l’obligation d’établir un plan pluriannuel de travaux :
- A partir du 1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots ;
- A partir du 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots ;
- A partir du 1er janvier 2025 pour les copropriétés de moins de 50 lots.
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Quelles conséquences de la loi climat en matière de rénovation énergétique ?
La loi Climat prévoit ainsi l’interdiction progressive de la mise en location des passoires énergétiques. Il s’ensuit donc une obligation de réaliser des travaux de rénovation énergétique pour les propriétaires.
L’obligation de réaliser des travaux énergétiques
Voici les types de travaux possibles pour optimiser la note de votre logement :
- L’amélioration de l’isolation thermique du logement : murs, combles perdus, toiture, planchers bas, etc.
- Le changement du système de chauffage et d’eau chaude sanitaire. Il est recommandé d’adopter un système de chauffage plus écologique comme une pompe à chaleur air-eau ou géothermique par exemple.
- Le remplacement des parois vitrées. Optez pour un matériau plus performant comme le PVC isolé par exemple ainsi que des rupteurs thermiques.
- Etc.
Le renforcement des aides financières en matière de rénovation énergétique
Voici les principales aides financières disponibles pour un propriétaire qui souhaite effectuer des travaux de rénovation énergétique :
- Ma Prime Rénov’. Il s’agit d’une prime attribuée sans condition de revenu. Depuis 2023, elle inclut l’accompagnement d’un professionnel (accompagnateur Rénov’). Celui-ci apporte son assistance au particulier dans le choix des travaux à effectuer et de prestataires de qualité chargés de les réaliser.
- Les autres aides de l’ANAH (Agence nationale de l’Habitat) :Ma Prime Rénov Sérénité destinée aux ménages précaires ; Ma Prime Rénov’ Copro destinée aux syndics de copropriété qui souhaitent réaliser des travaux dans les parties communes.
- La TVA à taux réduit à 5,5 % ;
- L’éco-prêt à taux zéro (éco PTZ). Il s'agit d’un crédit sans intérêt accordé par certains établissements bancaires.
Certaines collectivités proposent également leurs propres dispositifs d’aides financières. Il serait donc opportun de s’y renseigner, d’autant plus que ces aides financières publiques sont cumulables.
En résumé, les mesures prévues par la loi Climat et résilience 2024 portent surtout sur la nécessité de rénover les passoires thermiques. Celles-ci risquent cependant d'être incomplètes tant qu'elles ne s'étendent pas encore à toutes les passoires thermiques. En effet, celles occupées par leurs propriétaires et les locations touristiques restent exclues.
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