Vous êtes perdu face aux différentes étapes d’achat d’un bien immobilier ? Découvrez toutes les modalités pour un bien neuf et ancien dans cet article !
Acheter un bien immobilier : pourquoi ? Ancien ou neuf ?
Être propriétaire : les avantages
Devenir propriétaire d’un investissement locatif présente certains avantages.
Être propriétaire est une sécurité financière pour vous. Certes, il y a le prêt à rembourser, mais une fois cette étape finie, votre bien vous permet de gagner de l’argent grâce au loyer des locataires. Ça n’est pas négligeable !
De plus, vous êtes libre de décider quoi faire de votre bien. Si vous décidez de le vendre, vous pouvez envisager une plus-value. Finalement, vous êtes en train de construire un patrimoine immobilier dont vous maîtrisez tout (travaux, vente, locataires, décorations…). Patrimoine qui sera transmissible à votre famille qui pourra continuer la location.
Enfin, devenir propriétaire d’un bien vous permet une sécurité pour votre retraite. Si vous décidez de mettre fin à la location de votre bien, vous pouvez l’habiter directement.
En étant propriétaire, vous décidez du lieu d’achat où investir. Chez Bevouac, nos experts sont là pour vous aider à trouver les villes qui correspondent le mieux à votre projet. Contactez-nous !
Acheter neuf ou ancien : quelles différences ?
Quand vous vous lancez dans l’achat d’un bien immobilier, vous devez décider de votre ville, mais aussi du type de bien. Est-ce plus avantageux d’investir dans un bien neuf ou ancien ?
Tout d’abord, identifions ce que nous entendons par neuf et ancien :
- Neuf : logement bâti depuis 5 ans maximum, qui n’a jamais été revendu ou habité. Ces biens sont généralement achetés sous la vente en l’état futur d’achèvement Vefa, mais il est tout à fait possible d’acheter un logement neuf terminé. La Vefa est une vente sur plan qui vous engage en tant que propriétaire pendant toute la durée de construction de votre bien. Durant le temps de construction, vous réglez des parts du prix du logement au fur et à mesure.
- Ancien : logement qui a déjà subi des mutations par son premier propriétaire (vente, succession, etc). Construits depuis plus de cinq ans, ils sont considérés comme anciens sur le plan juridique et fiscal.
Ne vous faites pas avoir sur ces notions. Seule la définition juridique compte. Un bien de six ans est ancien.
Voyons maintenant les différences entre un bien ancien et récent.
Un bien immobilier ancien :
- dispose d’une grande offre, notamment en centre-ville
- n'est généralement pas aux normes (isolation thermique, électricité, gaz…). La performance énergétique est donc élevée.
- propose des charges plus importantes
- présente des prix moins élevés, mais avec des frais de notaire plus élevés
- met à votre disposition l’aide Denormandie
Un bien immobilier neuf :
- propose une offre plus réduite et chère en centre-ville
- est conforme aux dernières normes. Les diagnostics de performances énergétiques sont habituellement entre A et B pour ces logements
- propose des charges plus faibles (spécialement celles de copropriété)
- présente des prix plus élevés, mais des frais de notaire moins élevés
- cumule beaucoup d’aides financières (PTZ, loi Pinel)
Et voilà, il ne vous reste plus qu’à définir quel type de bien vous désirez !
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Faire un achat immobilier ancien : les 7 étapes à suivre
Lorsqu’on fait un achat immobilier, il y a des étapes à suivre. Il faut être bien organisé pour ne pas faire n’importe quoi avec son argent et son temps. Découvrez nos 7 étapes d’un achat immobilier ancien.
Définir son budget
Première étape à suivre, commencez par définir votre budget. Sans ça, cela devient difficile de commencer votre recherche immobilière. C’est une étape très importante puisque c’est elle qui va engendrer les étapes suivantes. Pour ça, demandez une simulation de prêt immobilier à un courtier, votre banque ou utilisez un calculateur en ligne afin de connaître votre capacité d’emprunt immobilier. Cela permettra d’estimer le coût total de votre futur crédit.
Rechercher le bien immobilier
Maintenant que vous avez votre budget en tête, vous pouvez vous lancer dans la recherche de votre bien immobilier.
Aujourd’hui, vous pouvez faire votre recherche grâce aux sites spécialisés, aux agences immobilières, ou même aux groupes Facebook.
Le problème avec toutes ces annonces, c’est que les arnaques sont multiples !
Soyez attentifs aux photos et aux descriptions. Par exemple, des photos sur lesquelles toutes les lumières sont allumées peuvent être un signe de manque de luminosité.
Pour maximiser votre visite, pensez à vous renseigner sur ces points :
- la superficie du bien afin de calculer le prix de vente au m2. Cela vous permettra de comparer ce prix aux transactions antérieures effectuées dans le même périmètre. Utilisez le site Demande de valeur foncière pour vous aider.
- le dossier de diagnostic technique afin de vous renseigner sur une présence d’amiante ou de plomb par exemple.
- le montant des charges de copropriété
- le montant des impôts locaux dont la taxe foncière
- les projets futurs urbains qui pourraient impacter la revente du bien. Renseignez-vous sur le Plan Local d’Urbanisme (PLU) sur le site de la mairie.
Conseil : pas de panique si vous n’arrivez pas à avoir toutes ces informations au moment de la visite. Le dossier de diagnostic technique vous sera par exemple obligatoirement donné avant la signature de promesse de vente.
La recherche peut être longue, il faut vous armer de patience et n’hésitez pas à créer des alertes pour être prévenus dès qu’un nouveau bien apparaît.
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Faire une offre d’achat
Vous avez trouvé LA perle rare alors proposez le plus vite possible une offre d’achat. C’est la suite des étapes à suivre.
Privilégiez la rédaction par écrit. Vous devez y indiquer :
- le prix d’achat (celui indiqué par le vendeur ou bien faire une autre proposition )
- le délai de validité de l’offre (1 à 2 semaines) : il s’agit du temps que vous laissez au vendeur pour vous répondre favorablement ou non.
Afin de mettre toutes les chances de votre côté, vous pouvez joindre à votre offre d’achat :
- votre simulation de financement
- une lettre de confort rédigée par votre banque ou courtier pour montrer que votre financement est validé
Conseil : préparez vos documents en avance pour être réactif dès qu’un bien vous plait !
S’entourer d’un notaire
Votre offre d’achat a été acceptée ? Alors partez à la recherche de votre futur notaire. Il vous accompagnera dans la rédaction du compromis de vente et de l’acte authentique.
En général, prévoyez 3 à 4 semaines entre l’offre d’achat et la signature du compromis de vente.
Conseil : pour gagner du temps, vous pouvez vous renseigner auprès de votre famille ou commencer vos recherches bien avant l’offre d’achat.
Signer le compromis de vente
Le compromis de vente est un engagement entre vous et le vendeur :
- le vendeur s’engage à vous vendre sa maison ou appartement
- vous vous engagez à lui acheter
Si vous ne souhaitez plus acheter ce bien, vous avez alors 10 jours pour vous rétracter sans justification à partir de la signature du compromis. Passé ce délai, vous ne pourrez plus vous rétracter sauf si vous n'acquerrez pas votre financement à temps.
Attention ! Le compromis de vente est à ne pas confondre avec la promesse de vente. Cette dernière n’engage que le vendeur. En retour, vous versez 10% du prix de vente en guise de caution. Si vous décidiez de l’acheter, les 10% sont déduits du prix de vente, sinon le propriétaire les garde en dédommagement.
Obtenir un prêt
Lorsque le compromis de vente est signé, vous disposez de 60 jours pour obtenir votre offre de prêt. Afin d’être le plus efficace, rassemblez les documents qui vont vous être demandés :
- 2 derniers avis d’imposition
- 3 derniers bulletins de salaire
- 3 derniers relevés de compte en banque
- justificatif d’identité et de domicile
- compromis de vente
Un dossier rempli rapidement est un dossier étudié rapidement !
Signer l’acte de vente
L’acte de vente est un acte authentique établi par un notaire. Il intervient généralement dans les 3 mois qui suivent le compromis de vente. C’est une étape très importante.
Vous décidez avec le vendeur si vous désirez avoir un notaire pour les 2 ou bien chacun son notaire.
Lorsque l’acte est signé, les clefs vous sont remises en échange du versement de la somme convenue pour le bien et des frais de notaire.
Faire un achat immobilier neuf : les étapes à suivre sous vefa
Les étapes d’un achat immobilier neuf diffèrent légèrement d’un achat ancien.
Définir son budget
Cette première étape ne diffère pas pour un logement neuf ou ancien. Nos conseils sont les mêmes. Cependant, renseignez-vous sur les aides disponibles à l’achat d’un logement neuf comme :
- PTZ
- prêt d’accession sociale
- prêt action logement
Vous y êtes peut-être éligible.
Rechercher le bien
Cette étape est la même que pour les étapes d’achat immobilier ancien. Nous vous invitons à relire la partie plus haute dans l’article.
Signer le contrat de réservation
Un achat neuf signifie un achat sous VEFA comme vu plus haut. Cela signifie qu’une fois que vous avez trouvé votre bien, vous devez signer un contrat de réservation. Cette signature se fait sous l’intermédiaire d’un notaire. Elle vous positionne en tant que futur acquéreur. Cela équivaut au compromis de vente dans les étapes à suivre pour l’achat d’un bien ancien. Le promoteur s’engage donc à vous vendre son bien.
Au moment de cette signature, vous devez faire un dépôt de garantie auprès du promoteur. Le montant est encadré par la loi et plafonné selon :
- le montant de l’acquisition
- le délai prévisionnel de révision
Il se divise comme suit :
- 5 % du prix de vente si le délai est de 1 an
- 2 % du prix de vente si le délai est compris entre 1 et 2 ans
- aucun versement si le délai est au-dessus de 2 ans
À la suite de cette signature, vous disposez de 10 jours pour vous rétracter.
Obtenir un prêt
Comme pour les étapes d’un achat ancien, vous devez vous procurez un prêt pour pouvoir acheter le bien.
L’étape est la même qu’indiquée plus haut.
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La signature de l’acte authentique
Une fois que toutes les conditions pour la vente sont réunies, vous devez signer le contrat de vente définitif. Il s’agit donc de l’acte authentique qui doit obligatoirement être signé chez un notaire.
Le paiement échelonné
Lors d’un achat neuf, vous devez régler le prix de vente en plusieurs fois étant donné que votre bien est en construction.
Le promoteur vous propose un échéancier. À certaines étapes bien précises de la construction, des sommes vous sont demandées :
- achèvement des fondations : 35 % du prix maximum
- mise hors d’eau (murs extérieurs achevés, toiture posée, terrasses réalisées) : 70 % du prix maximum
- achèvement des travaux : 90 % du prix maximum
- récupération du bien : 100 % du prix
La livraison du logement
Lors de la livraison, le prometteur vous remet vos clés. Ce jour-là, notez bien par écrit toutes les anomalies constatées : des finitions à effectuer, des défauts de conformité (du parquet alors que vous aviez demandé du carrelage), etc.
Conseil : vous avez 1 mois après la date de réception pour faire parvenir par courrier recommandé au promoteur toutes les anomalies que vous n’auriez pas vues le jour j.
Les assurances pour un achat sur bien
L’achat sous VEFA est très encadré par la loi. Vous avez certaines assurances :
- la garantie de parfait achèvement l: vous assure que la surface de votre bien sera au moins égale à 95 % de la superficie prévue au contrat de vente.
- la garantie biennale : vous garantit le bon fonctionnement des équipements. Sinon, vous pouvez demander réparation ou remplacement des équipements pendant deux ans.
- la garantie isolation phonique
- la garantie décennale et l’assurance dommages ouvrages
- la garantie d’achèvement de l’immeuble
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