Un changement de destination sans travaux consiste, par exemple, à transformer son logement en local professionnel ou vice versa.
Cela permet de s’ouvrir à de nouvelles opportunités. Il faut toutefois respecter un certain nombre de règles pour le faire en toute légalité.
Voici tout ce qu’il faut savoir sur le sujet.
Qu’est-ce qu’un changement de destination ?
La destination est une notion du droit de l’urbanisme. Elle fait référence à l’affectation qui est donnée à un bâtiment au sens de l’urbanisme. C'est la fonction pour laquelle le bâtiment a été construit. Elle figure sur l’autorisation d’urbanisme qui a autorisé sa construction.
La destination d’un bâtiment est en effet précisée lors de la demande de permis de construire.
La notion de destination est à distinguer de celle d’usage. Ce dernier fait référence à l’utilisation, l’affectation réelle du bâtiment. Il s’agit donc de la destination de fait. Destination et usage peuvent coïncider, ou non. La notion de destination est liée au bien tandis que celle d’usage est liée à la personne qui occupe le bien.
Le changement de destination d’un bien consiste à en modifier, partiellement ou complètement, l’affectation. Il s’agit également d’un changement d’usage du bien. C’est le cas par exemple si vous avez une exploitation agricole et que vous souhaitez en faire des bureaux.
Un changement d’usage n’entraîne cependant pas toujours changement de destination. Il n’y a pas de changement de destination lorsque la destination principale du bâtiment est maintenue.
C’est le cas par exemple lorsque la dépendance d’une maison est transformée en garage alors que la maison en question reste affectée à l’habitation.
Les 5 destinations possibles
Les catégories de destination sont précisées par l'article R151-28 du Code de l’urbanisme.
Elles sont au nombre de 5 :
- Exploitation agricole et forestière
- Habitation
- Commerce et activités de service
- Équipements d’intérêt collectif et services publics
- Autres activités des secteurs secondaires ou tertiaires.
À chaque destination correspondent plusieurs sous-destinations.
Il y a changement de destination lorsqu’il y a passage d’une destination à une autre ou d’une sous-destination à une autre sous-destination.
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Quand un changement de destination est-il possible sans travaux ?
Un changement de destination ne nécessite pas toujours de travaux.
Les critères légaux pour un changement sans travaux
On dit qu’un changement de destination est sans travaux lorsque le projet en question n’entraîne pas de modification des structures porteuses et/ou de l’aspect extérieur du bâtiment. Dans ce cas, il suffit pour le propriétaire de réaliser une déclaration préalable.
En revanche, vous devez consulter les règles spécifiques au sein de la commune avant d’effectuer votre changement de destination sans travaux.
Il arrive qu’une commune exige certains travaux spécifiques pour un changement de destination. Tout dépend de la réglementation locale, la destination envisagée et la destination d’origine. Pensez donc à vérifier la réglementation afin d’en avoir le cœur net.
Exemples de changements de destination courants sans travaux
Un logement transformé en cabinet d’avocat ne nécessite pas de travaux majeurs, notamment sur la façade du bâtiment. Un tel changement de destination est donc considéré comme sans travaux.
De même, lorsqu’un immeuble habituellement affecté à des meublés de tourisme est mué en résidence universitaire, il y a seulement changement de sous-destination.
Il faut savoir que le logement (cas du logement pour bail étudiant) et l’hébergement (cas de la résidence universitaire) appartiennent à la même destination « Habitation ». Dans ce cas, le changement de destination ne nécessite pas de travaux.
Les démarches administratives pour un changement de destination sans travaux
En principe, tout changement de destination nécessite une autorisation d’urbanisme.
Le permis de construire est-il nécessaire ?
En règle générale, un changement de destination peut nécessiter un permis de construire ou une déclaration préalable selon les cas. S’il nécessite des travaux comme la modification de la façade, de la construction existence ou des structures porteuses, un permis de construire est requis.
En revanche, une déclaration préalable suffit lorsque le changement de destination ne nécessite pas de travaux. S’il s’agit d’un changement de sous-destination sans travaux, aucune autorisation n’est nécessaire.
La déclaration préalable de travaux
C’est la seule démarche nécessaire lorsque le changement de travaux ne nécessite pas de travaux. Cette démarche administrative est exigée pour toute modification d’un bâtiment ne nécessitant pas de permis de construire. Elle concerne donc des modifications mineures.
C’est le cas par exemple des aménagements intérieurs ou des changements de destination sans travaux.
Les documents à fournir et les étapes à suivre
L’autorisation de changement de destination est donnée uniquement si le propriétaire respecte les règles d’urbanisme en vigueur et notamment le PLU (Plan local d’urbanisme). Il faut en effet que la nouvelle destination du bâtiment soit autorisée par le PLU.
De même, en cas de changement de sous-destination, même si aucune autorisation n’est nécessaire, il faut tout de même respecter le PLU applicable.
D’autre part, pour faire votre demande de déclaration préalable, vous devez fournir les documents suivants :
- 2 dossiers complets
- 2 exemplaires du plan en coupe et du plan de masse
- 2 plans de situation supplémentaires
Votre dossier de déclaration préalable de travaux (DP) est à déposer auprès de la mairie ou à envoyer par voie dématérialisée ou par lettre RAR. Si votre logement se situe à Paris, c’est au niveau du BASU (Bureau Accueil et Service à l’Usager) que la déclaration doit être réalisée.
Une fois le dossier déposé, la mairie (ou le BASU à Paris) vous délivre un récépissé.
Si votre dossier est complet, le délai d’instruction par la mairie est de 1 mois. À l’issue de ce délai, la décision de la mairie vous est adressée par lettre RAR. Il peut s’agir soit d’une autorisation, d’une autorisation avec prescriptions, d’un refus ou d’un sursis à statuer.
Tout refus est généralement motivé par une non-conformité au PLU. Il peut être contesté.
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Les risques et sanctions en cas de non-respect des règles
Même dans les cas où aucune autorisation n’est nécessaire pour le changement de destination du bâtiment, des sanctions sont encourues en cas de non-respect des règles d’urbanisme.
Il existe notamment deux types de sanctions en cas de non-respect de ces règles :
- Une mise en demeure par l’autorité administrative compétente afin que le propriétaire prenne les mesures nécessaires pour se conformer aux règles dans un délai déterminé. Une astreinte de 500 euros au maximum par jour de retard peut accompagner cette mise en demeure.
- Une amende comprise entre 1 200 euros et 6 000 euros par m2 de surface démolie, construire ou rendue inutilisable ou 300 000 euros dans les autres cas.
Si le changement de destination a eu pour effet de transformer le bien en meublé du tourisme sans autorisation, l’auteur des faits encourt jusqu’à 50 000 euros d’amende.
Les cas particuliers et exceptions
Les communes peuvent fixer elles-mêmes des restrictions en matière de changement de destination sur leur territoire. Il existe également des restrictions qui s'appliquent au niveau national.
Les bâtiments classés ou protégés
Du fait de leur intérêt patrimonial, architectural et historique, les monuments historiques bénéficient d’un régime particulier destiné à les protéger.
Il existe deux niveaux de protection de ces monuments historiques : l’inscription ou le classement, ce dernier étant le niveau supérieur de protection.
Qu’il soit classé ou inscrit, tous travaux ou modifications portées sur un monument historique nécessitent une autorisation préalable du ministère de la Culture ou de son représentant régional (DRAC).
Les règles spécifiques aux zones urbaines et rurales
Nous avons vu que l’obtention d’une autorisation de changement de destination est conditionnée par le respect notamment du PLU. Ainsi, ce document peut réglementer ou interdire certains types de changement de destination.
Cette interdiction est généralement motivée par des enjeux de protection du commerce et de l’artisanat ou de qualité du cadre de vie. Ainsi, le changement de destination peut être interdit afin de préserver la valeur culturelle, historique ou architecturale d’un site.
Sur le plan national, le Code de l’urbanisme réglemente et restreint également la constructibilité des zones agricoles, forestières et naturelles. Tout changement de destination qui ne serait pas compatible avec l’activité agricole est interdit dans ces zones.
Les exceptions pour les locaux professionnels
Une procédure particulière s’applique aux transformations d’un logement d’habitation en local professionnel :
- Obtenir une autorisation écrite de la part du propriétaire si vous êtes locataire. Si cette démarche n’est pas respectée, le propriétaire peut demander la remise en état des lieux.
- Obtenir l’autorisation de la copropriété si vous êtes propriétaire. Il faut par ailleurs que la destination envisagée soit conforme à la destination de l’immeuble.
- Demander une autorisation d’urbanisme auprès de la mairie selon les règles communes avec les autres types de changement de destination (une demande préalable ou un permis de construire).
Cette demande emporte aussi demande d’autorisation de changement d’usage dans les communes où cette formalité est nécessaire. Une telle autorisation peut en effet être exigée en cas de transformation d’un local d’habitation en local professionnel.
- Déposer une Déclaration attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux (DAACT) auprès de la mairie.
- Faire une déclaration auprès du service des impôts territorialement compétent. Cette ultime démarche doit être réalisée dans les 90 jours calendaires suivant l’achèvement de la transformation.
Cette formalité est nécessaire pour la révision du calcul de la taxe foncière.
En résumé, les changements de destination sans travaux nécessitent des formalités administratives peu contraignantes, mais nécessaires. Des sanctions peuvent en effet s’appliquer en cas de non-respect des règles. Pensez donc toujours à vous renseigner auprès de votre mairie pour éviter les mauvaises surprises.
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