Désirant réaliser des économies lors de la vente de votre maison ou appartement, vous aimeriez savoir comment sortir le prix de vente d’un bien immobilier ? Il est difficile, voire impossible, de faire l’impasse sur les agences immobilières lorsque vous investissez dans l’immobilier. Vous pouvez cependant limiter les frais en ne payant pas de frais de notaire dessus. On vous explique comment dans cet article.
Quel intérêt de sortir les frais d’agence du prix de vente ?
Les frais d’agence constituent une part non négligeable du montant de la transaction de vente immobilière.
Ils sont généralement directement inclus dans le prix de vente affiché en agence. Il existe toutefois une astuce légale qui consiste à payer les frais d’agence à part, c’est-à-dire, en les sortant du prix de vente.
L’intérêt de la manœuvre ?
Faire baisser les frais de notaire. En temps normal, ces derniers sont calculés sur la somme du prix net vendeur ajouté des frais d’agence.
Sans les frais d’agence, les frais de notaire seront légèrement réduits.
Quel est le montant moyen des frais d’agence ?
Les frais d’agence sont la commission versée à l’agence immobilière en rémunération de ses services. Ils sont généralement proportionnels au montant du bien vendu. Ils sont en effet exprimés en pourcentage. Ils s’étalent entre 4 % et 10 %. Dans la pratique, plus le bien a de la valeur, plus le pourcentage diminue.
Prenons l’exemple d’un bien vendu à 250 000 € et des frais d’agence à 10 %. L’agent immobilier touchera donc 25 000 € à l'issue de la transaction.
De plus en plus d’agences immobilières fixent des commissions forfaitaires. Ainsi, quel que soit le montant du bien vendu, le montant des commissions reste le même.
Quant à leur montant, les frais d’agence varient largement d’une agence à une autre. Contrairement aux frais de notaires, aucune loi ne réglemente leur montant. Celui-ci est alors librement déterminé par l’agent immobilier ou l’agence immobilière.
Ils sont toutefois soumis à une obligation de transparence. Ainsi, ils doivent afficher le montant de leurs commissions de manière ostentatoire dans les locaux de l’agence, TVA inclus.
Il s’agit cependant d’une valeur de base. Le vendeur et l’agent immobilier peuvent ainsi librement négocier. Ce dernier peut même convaincre un éventuel acheteur en acceptant de baisser le montant de leurs frais.
Les agents immobiliers indépendants peuvent être une bonne alternative, car ils pratiquent généralement un pourcentage plus faible (aux alentours de 3 %).
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Comment concrètement les enlever du prix d’achat ?
Avant toute chose, il faut que vous sachiez faire la différence entre deux concepts :
- Le prix net vendeur. Il correspond au montant réellement perçu par le vendeur lors de la vente de son bien immobilier.
- Le prix FAI. Les frais d’agence sont ici inclus dans le prix de vente.
Sur le plan de la pratique, plus faible sera le montant des frais d’agence, plus le prix net vendeur sera important.
Aussi, pour bénéficier de cet avantage et récupérer un maximum de son prix de vente, le vendeur a tout intérêt à indiquer le prix hors frais d’agence.
Une économie non négligeable
Le fait d’enlever les frais d’agence du prix de vente du bien permet de constituer une économie non négligeable. En effet, en règle générale, le prix total du bien que l’acheteur doit payer correspond à la somme du prix FAI et des droits d’acquisition (ou frais de notaire).
Reprenons notre exemple précédent d'un bien d’une valeur de 250 000 €. Voici le montant que l’acquéreur devra effectivement payer :
- Prix FAI : 250 000 € + 10 % = 275 000 €
- Prix FAI + Frais de notaire : 275 000 € + 7 % = 294 250 €
L’acquéreur devra donc payer en tout 294 250 €.
En revanche, s’il décide de payer les frais d’agence à part, le mode de calcul sera différent :
Dans ce cas de figure, le vendeur paie les frais d’agence directement auprès de l’agence elle-même. Il faut que ce mode de paiement soit précisé dans le mandat de vente donné à l’agence.
Le montant que l’acquéreur devra payer correspond ainsi au prix net vendeur et les frais de notaire seront calculés sur cette base.
Voici le calcul :
- Prix net vendeur : 250 000 €
Les frais d’agence restent le même, c’est-à-dire, appliqués au prix net vendeur :
- 250 000 € x 10 % = 25 000 €
Les frais d’acquisition seront également calculés sur la base du prix net vendeur :
- 250 000 € x 7 % = 17 500 €
Le prix total de la transaction correspond donc à :
- 250 000 € + 25 000 €+ 17 500 € = 292 500 €
En tout, l’acquéreur devra en conséquence régler 292 500 €. En payant les frais d’agence à part, il réalise ainsi une économie de 1 750 €.
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Comment un vendeur peut optimiser les frais d’agence ?
Les frais d’agence présentent un enjeu de taille lors de la vente d’un bien immobilier. Ils sont en effet inclus dans le prix de vente annoncé aux éventuels acheteurs. Or, si celui-ci est trop élevé, le bien risque de ne pas trouver preneur. Voici comment optimiser vos frais d'agence.
Utiliser le mandat exclusif
Offrir un mandat exclusif est un moyen d’économiser les frais d’agence. En effet, vous pourrez obtenir en échange que l'agent revoie ses commissions à la baisse.
L’agent immobilier est assuré de toucher une commission et pourra donc plus facilement se laisser convaincre pour négocier ses commissions.
Contacter plusieurs agences
Pour économiser sur les frais d’agence, vous pouvez faire jouer sur la concurrence entre les agences immobilières. Elles sont nombreuses et affichent des tarifs qui peuvent aller du simple au triple.
N’hésitez pas à comparer les prix avant de donner un mandat à une agence donnée. Il est d’autant plus important de bien négocier les frais d’agence dans les zones tendues. Le marché immobilier y est si tendu qu’il est contreproductif de payer des commissions trop élevées.
D’ailleurs, il est de plus en plus facile de consulter et de comparer les commissions des différentes agences, notamment via Internet.
Il est d’ailleurs aussi possible de faire appel à plusieurs agences pratiquant un taux réduit. Vous pouvez également faire appel à un agent immobilier indépendant et profiter de ses commissions plus compétitives.
L’acheteur a-t-il d’autres moyens de réduire l’impact des frais d’agence ?
L’acheteur a, lui aussi, intérêt à voir les frais d’agence être réduits. On a vu que ces derniers sont répercutés dans le prix d'achat du bien. On parle alors de FAI ou frais d’agence inclus.
Il est toutefois possible de retirer ces frais d’agence du prix de vente. Pour cela, il faut négocier avec l’agent. Dans ce cas, on parle de frais hors prix de vente. En réalité, ce subterfuge n’aura pas d’impact sur le montant des commissions de l’agent.
En revanche, l’acheteur peut ici payer la commission de vente séparément. Cette dernière pourra ensuite être soustraite des frais de notaire. Ces derniers s’élèvent à environ 7 % et sont directement versés au notaire. L’acheteur pourra ainsi réaliser quelques économies.
En conclusion, les frais d’agence ont un réel impact sur le prix de vente d’un bien. Vendeur comme acheteur ont tout intérêt à les faire baisser afin de faire quelques économies. Pour cela, faire sortir les frais d’agence du prix de vente du bien est la meilleure option qui s’offre aux deux parties.
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