Vous souhaitez acheter un bien immobilier en France en étant non résident ? Que vous soyez expatrié ou étranger, le principe est le libre investissement. Autrement dit, la nationalité de l’investisseur importe peu. Seule la résidence fiscale entre en considération puisqu’une telle opération produit un impact fiscal. On vous dit tout ce qu’il faut savoir dans cet article.
Le profil type du non résident qui investit dans l’immobilier en France
Il existe différentes typologies d’investisseurs non-résidents qui investissent dans l’immobilier en France :
- L’investisseur qui a la nationalité française, propriétaire d’un bien immobilier en France et qui déménage à l’étranger. Une exonération spéciale a d’ailleurs été prévue (sous conditions) pour cette catégorie en cas de vente de l’ancienne résidence principale.
- L’étranger qui souhaite investir dans l’immobilier en France. Il peut s’agir d’un achat à titre d’investissement locatif par exemple. Il faut toutefois savoir que les investisseurs non-résidents ne peuvent pas bénéficier des dispositifs incitatifs en matière d’investissement locatif (Pinel, LMNP, Censi-Bouvard, etc.). Toutefois, des exonérations fiscales et des abattements peuvent s’appliquer en fonction de la durée de détention en cas de revente.
Pour acquérir un bien immobilier en France, l’acquéreur non résident doit éclaircir certains points lui concernant tels que :
- Son régime matrimonial (s’il est marié ou non)
- Sa nationalité. Bien que cette information est peu décisive quant au régime applicable sur le plan fiscal, elle reste importante pour d’autres points. Il faut notamment déterminer s’il s’agit d’un pays qui a signé une convention bilatérale avec la France par exemple. Cela peut en effet justifier l’application de régimes spéciaux.
- Sa situation personnelle. Il faut déterminer si l’investisseur a déjà vécu ou non en France. On a vu que cette information peut avoir une incidence sur le plan fiscal.
- Son pays de résidence
Il faut savoir que c'est la loi du lieu où se situe le bien acquis qui va s’imposer en matière d’immobilier, en l’occurrence la loi française. Ainsi, c’est la loi française qui va régir la propriété, les fiscalités en matière de revenus locatifs et de plus-values en cas de revente.
Cependant, si l’acquéreur venait à décéder, dans ce cas-là, la loi française ne sera plus applicable. En effet, depuis le 17 août 2015 et conformément au Règlement européen du 4 juillet 2012, la loi du pays de situation du bien s’efface au profit de celle du pays de résidence de l’acquéreur en termes de succession.
C’est donc cette dernière qui va s’appliquer afin de déterminer les héritiers et les droits à verser (en matière de fiscalité). En revanche, il reste possible de privilégier l’application de la loi française en le prévoyant précisément dans un testament.
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Comment trouver un bien quand on habite à l’étranger ?
La démarche est la même que pour les résidents : il faut trouver le bien qui offre les meilleurs taux de rentabilité. Il y a toutefois une difficulté de taille pour les non-résidents : il faut sélectionner le bien à distance (à moins de pouvoir faire le déplacement).
Aussi, afin de limiter les éventuels inconvénients, il est recommandé de faire appel à un professionnel (agence immobilière ou chasseur d’appartement par exemple). Moyennant une commission équivalent à environ 10 % du prix du bien, celui-ci pourra sélectionner un bien adapté à vos besoins et préférences.
Voici nos conseils pour trouver un bien en tant que non résident :
- Choisir préalablement la région où investir. Il existe en France des villes plus porteurs que d’autres. Contrairement à ce que l’on pourrait penser, ce ne sont pas les villes les plus connues qui offrent les meilleurs taux de rendement. En effet, plus les prix d’achat sont élevés, plus il est difficile de réaliser un taux de rendement élevé. Il faut notamment étudier le marché locatif, le dynamisme économique et démographique, etc. Pour en savoir plus sur les villes où investir, nous avons fait une étude ici.
- Faire une comparaison des prix des biens semblables dans la région. On a vu que le prix d’achat produit un impact direct sur le calcul de la rentabilité de votre investissement. C’est pourquoi il faut trouver le bien qui vous permet de faire une bonne affaire tout en restant attentif sur les spécificités propres du bien (emplacement, caractéristiques, etc.).
- Définir le budget à investir. Quel est votre capital d’investissement ? Si vous devez emprunter, quelle est votre capacité d’endettement ? Même si vous disposez du capital suffisant, recourir au prêt immobilier vous permet de bénéficier des avantages de l'effet de levier bancaire.
- Se renseigner sur le financement de l’achat. Si vous souhaitez passer par une banque, vous devez commencer par ouvrir un compte bancaire. Pour cela, vous devrez tout d’abord trouver une banque qui accepte d’accorder un prêt à un non-résident. En effet, les institutions financières se montrent plus frileuses à accorder des prêts à des personnes non-résidentes en France. Les non-résidents qui sont liés par en contrat de travail avec une société française auront plus de chances. Toutefois, tout dépend de la solidité de votre dossier de demande d’emprunt. Autrement, vous pouvez aussi vous tourner vers un courtier immobilier.
Une fois le bien identifié et la question du financement arrêté, la procédure est la même que pour les résidents, vous devez :
- Faire une offre
- Signer un compromis
- Signer l’acte authentique de vente
Comment le faire financer ?
Acquérir un bien immobilier en France nécessite, avant tout, des transferts de fonds qui peuvent parfois être importants. Ces transferts doivent d’ailleurs faire l’objet d’un contrôle effectué par des établissements de crédits ou par des institutions bancaires.
Le notaire prend également part à cette vérification afin de prévenir d’éventuels blanchiments d’argent. En cas de doute, celui-ci devra en aviser le service TRACFIN.
En parallèle, le notaire doit veiller à la sécurité de ces transferts en étant le premier responsable à l’égard du vendeur et de l’acheteur étranger. En ce sens, il va également contrôler les transactions effectuées ainsi que la situation des institutions bancaires ou des établissements qui ont émis ces dernières.
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Est-ce qu’un étranger peut acheter un bien immobilier en France ?
Pour répondre à cette question, oui, un étranger peut parfaitement acquérir un bien immobilier en France.
La propriété d’un bien immobilier français n’est pas réservée aux seuls résidents sur le territoire français ou aux seuls français. L’acquéreur est également libre d’en faire un investissement locatif ou une résidence secondaire.
La législation française s'applique de plein droit en matière de fiscalité en ce qui concerne le bien situé en France.
Quelle est la fiscalité ?
L’acquéreur étranger est soumis à un régime fiscal (les taux d’impositions et les taxes foncières) applicable sur le bien qu’il a acquis en France.
En matière d’impôt sur le revenu
Le principe est que les revenus locatifs sont imposables selon le Droit interne français. Et ce, malgré l’existence d’éventuelles conventions fiscales signées par la France.
L’impôt sur le revenu locatif d’un non-résident est similaire à celui d’un résident fiscal français. Toutefois, le montant de l’impôt dû ne peut être inférieur à 20 % du revenu net. Ce pourcentage plancher s’élève à 30 % pour la fraction du revenu net excédant 25 710 € en 2020. D’un taux de 17,5 %, les prélèvements sociaux s’appliquent aussi.
En matière d’impôt sur la fortune
Une personne non résidente en France est redevable de l’impôt sur la fortune sur ses biens situés en France. Il faut toutefois que le montant net du patrimoine immobilier situé en France excède 1 300 000 euros.
Les règles applicables (règles de calcul et seuil de déclenchement) sont les mêmes que pour les contribuables résidents. La règle de plafonnement est toutefois réservée aux résidents. Il faut alors se référer à la valeur de l’immeuble situé en France pour déterminer l’assiette de l’impôt.
Cette situation peut entraîner des cas de double imposition. Cependant, la plupart des pays ont supprimé l’impôt sur la fortune. En cas d’existence de l’impôt sur la fortune dans l’État de résidence et si le bien est susceptible d’être imposé, il faudra voir s’il existe une convention fiscale de non-double imposition entre les deux pays.
En matière de plus-value immobilière
En principe, les plus-values en cas de revente d’un bien immobilier situé en France sont imposables selon la loi fiscale française. Et ce, même si le propriétaire n’est pas résident en France.
Le taux d’imposition est de 19 %. Il faut aussi ajouter les prélèvements sociaux (au taux de 17,2 %). Un taux spécial (compris entre 2 % et 6 %) s’applique si le montant des plus-values excède 50 000 euros.
Par ailleurs, tous les non-résidents ont droit aux mêmes conditions d’abattement et d’exonération que les résidents dont :
- Les abattements en fonction de la durée de détention : 6 % par année de détention au-delà de la 5ème année jusqu’à exonération totale au-delà de la 22ème année. De même, des abattements pouvant aboutir jusqu’à une exonération au-delà de la 30ème année de détention s’appliquent aussi aux prélèvements sociaux.
- L’exonération pour vente de l’ancienne résidence principale. Cette mesure a été mise en place en 2019 et s’applique sous certaines conditions (expatriation dans un Etat membre de l’Union européenne, immeuble inhabité depuis le départ du propriétaire, cession intervenue dans l’année suivant son déménagement)
- L’exonération à titre de première cession. Pour une première cession de l’habitation en France, un régime d’exonération partielle s’applique. Celui-ci s’adresse spécifiquement aux non-résidents fiscaux de France. Il permet de bénéficier d’une exonération à hauteur de 150 000 euros sur la plus-value imposable.
D’autre part, le bénéfice de l’exonération est doublement limité :
- L’exonération s’applique dans la limite d’une seule résidence par contribuable
- L’exonération est limitée à la fraction de la plus-value nette imposable qui n’excède pas 150.000 euros, le surplus est donc imposable.
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Est-ce que l’IFI s'applique pour les non-résidents investisseurs ?
Les contribuables non-résidents en France sont imposables à l'IFI à hauteur de leurs biens immobiliers situés en France. En principe, ce droit ne peut être révoqué par les conventions fiscales signées par la France.
Bevouac : votre partenaire pour acheter de l’immobilier en France depuis l’étranger
Bevouac permet aux non-résidents d’investir dans l’immobilier en France grâce à un accompagnement de A à Z. Fondée en janvier 2017, Bevouac cible, en particulier les jeunes de 25 à 30 ans qui veulent investir mais qui n’ont ni l’expérience ni la compétence en la matière.
Pour vous trouver les biens aux meilleurs prix, nous nous appuyons sur le Big Data en nous basant sur plus de 150 critères spécifiques telles que :
- Les tendances
- Le loyer moyen
- Le prix moyen
- Etc.
L’objectif ? Sélectionner le bien le plus adapté à vos besoins et à vos objectifs d’investissement. « Le meilleur de l’investissement locatif clés en main » est notre leitmotiv !
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Chez nous, la satisfaction de nos clients est une priorité, raison pour laquelle nous ne nous occupons que d’un nombre limité d’investisseurs chaque mois. Si vous ne résidez pas en France, Bevouac sera donc votre partenaire de choix pour vous orienter vers les biens les plus rentables et dans les meilleurs emplacements.
De plus, Bevouac ne se rémunère qu’en cas de réussite de l’opération, à savoir à la fin de l’opération.
En conclusion, même si vous êtes non-résident, vous êtes libre d’acheter et d’investir dans un bien immobilier en France. Il faut seulement en maîtriser les aspects fiscaux afin de déterminer le potentiel en matière de rentabilité. N’hésitez pas à confier votre projet à nos experts pour vous accompagner au mieux dans votre projet.
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