Le droit de mutation est un impôt incontournable lors d’un transfert de propriété immobilière, qu’il s’agisse d’un achat, d’une donation ou d’une succession.
Il représente une part significative des frais d’acquisition et varie en fonction du type de bien et de la localisation.
En 2025, une évolution législative permet aux départements d’augmenter ces droits, ce qui impacte le coût des transactions.
Dans cet article, nous vous aidons à comprendre leur fonctionnement pou optimiser une acquisition immobilière.
Qu’est-ce que le droit de mutation ?
Les droits de mutation s’appliquent aussi bien aux achats immobiliers qu’aux transmissions par donation ou succession.
La définition simple
Le droit de mutation est une taxe prélevée par l'État et les collectivités locales lors d’un transfert de propriété d'un bien immobilier.
Il est généralement payé par l’acheteur dans le cadre d’une vente, mais peut aussi concerner les bénéficiaires d’une donation ou d’une succession.
Pourquoi ces frais existent-ils ?
Ces droits ont plusieurs objectifs :
- Alimenter les caisses des collectivités territoriales, en particulier les départements et les communes.
- Réguler le marché immobilier en encadrant les coûts liés aux transactions.
- Assurer une contribution fiscale équitable lors des transferts de patrimoine.
À qui sont versés les droits de mutation ?
Les droits de mutation sont répartis entre plusieurs bénéficiaires :
- Les départements :
ils perçoivent la majeure partie de ces droits sous forme de taxe départementale. - Les communes :
elles reçoivent une part des droits via la taxe communale. - L’État :
il perçoit une taxe additionnelle fixe.
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Quels biens sont soumis aux droits de mutation ?
Les droits de mutation s’appliquent différemment selon la nature du bien et la forme du transfert de propriété.
Les biens anciens
Lors de l’achat d’un bien immobilier ancien, les droits de mutation représentent une part importante des frais d’acquisition (entre 7 % et 8 % du prix du bien).
Ils sont calculés sur le prix d’achat et incluent les taxes départementales, communales et une taxe au profit de l’État.
Les biens neufs
Les logements neufs sont soumis à un régime fiscal différent. Au lieu des droits de mutation classiques, l’acquéreur paie :
- La TVA à 20 % sur le prix du bien.
- Une taxe de publicité foncière réduite (0,715 % du prix du bien).
Comment ça fonctionne en cas de donation et succession ?
Lors d’une donation ou d’une succession, les droits de mutation s’appliquent selon un barème progressif en fonction du lien de parenté entre le donateur et le bénéficiaire.
Plus le lien est proche, plus les abattements sont importants.
Par exemple, un enfant peut recevoir jusqu’à 100 000 € sans payer de droits, tandis qu’un petit-enfant bénéficie d’un abattement de 31 865 €. Au-delà, la taxation varie de 5 % à 45 %.
Certaines transmissions sont exonérées, comme celles entre époux ou partenaires de PACS.
D’autres bénéficient de réductions, notamment pour les donations d’entreprises ou les transmissions en nue-propriété, qui permettent de réduire l’assiette taxable.
Pour optimiser ces droits, il est souvent conseillé d’anticiper les donations, car les abattements se renouvellent tous les 15 ans.
Quel est le montant des droits de mutation en 2025 ?
En 2025, le montant des droits de mutation dépend toujours du type de bien et de sa localisation.
Cependant, l’article 116 de la loi de finances pour 2025 introduit une évolution importante :
les départements ont désormais la possibilité d’augmenter le taux des droits de mutation à titre onéreux de 0,5 point pour une durée de trois ans.
Le taux global appliqué par type de bien
Voici les taux applicables en fonction du type de bien :
- Biens anciens :
les droits de mutation incluent une taxe départementale (3,80 % à 4,50 %), une taxe communale (1,20 %) et une taxe au profit de l’État (2,37 % de la taxe départementale).
Avec la réforme, certains départements pourraient porter leur taux maximal à 5 %, ce qui augmente le coût global de l’achat. - Biens neufs :
les droits sont réduits, mais soumis à la TVA à 20 %. - Donations et successions :
les taux varient selon le lien de parenté et les abattements applicables.
Exemple de calcul des droits de mutation
Pour un bien ancien acheté 300 000 € dans un département appliquant le nouveau taux de 5 % :
- Taxe départementale : 15 000 € (au lieu de 13 500 € avec un taux à 4,5 %)
- Taxe communale : 3 600 €
- Taxe État (2,37 % de 15 000 €) : 355 €
Total des droits de mutation : 18 955 € (contre 17 805 € auparavant).
Les différences selon les départements
Tous les départements ne choisiront pas d’augmenter leur taux. Pensez donc à vérifier les taux en vigueur dans la zone d’achat pour anticiper l’impact de cette réforme sur le coût total de l’investissement.
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Qui paie les droits de mutation ?
Les droits de mutation sont à la charge de l’acquéreur ou du bénéficiaire selon la nature du transfert de propriété.
L’acquéreur d’un bien immobilier
Dans le cadre d’une vente immobilière classique, c’est l’acheteur qui règle les droits de mutation. Ces frais s’ajoutent aux frais de notaire et aux éventuels frais d’agence. Ils viennent donc augmenter le coût total de la transaction.
Ils sont calculés sur le prix d’achat et sont versés directement par le notaire au Trésor public lors de l’enregistrement de la vente.
Le bénéficiaire dans le cadre d’une donation ou succession
Lors d’une donation ou d’une succession, c’est le bénéficiaire qui est redevable des droits de mutation.
Le montant dépend du lien de parenté avec le donateur ou le défunt, selon un barème progressif :
- Entre parents proches (enfants, conjoint, frères et sœurs) :
des abattements fiscaux permettent de réduire ou d’exonérer partiellement les droits.
- Entre personnes non parentes :
les taux sont plus élevés et les abattements plus faibles, rendant la transmission plus coûteuse.
Le cas particulier des mutations à titre gratuit
Certaines transmissions bénéficient d’exonérations totales ou partielles :
- La transmission entre époux ou partenaires de PACS est totalement exonérée en cas de décès.
- Donations aux enfants. Un parent peut transmettre jusqu'à 100 000 € tous les 15 ans sans droits à payer.
- Transmission d’une entreprise. Une réduction des droits jusqu’à 75 % peut s'appliquer sous certaines conditions, notamment via le Pacte Dutreil.
Comment réduire les droits de mutation ?
Il existe plusieurs stratégies pour diminuer le coût des droits de mutation, que ce soit lors d’un achat immobilier ou d’une transmission patrimoniale.
Acheter dans le neuf : TVA à 20 % mais droits réduits
Lors de l’achat d’un bien immobilier neuf, les droits de mutation sont nettement réduits par rapport à l’ancien. En effet, ces biens sont soumis à la TVA à 20 %, ce qui remplace en partie les droits de mutation classiques.
Toutefois, la taxe de publicité foncière s’applique toujours, mais à un taux inférieur (0,715 % contre environ 5,81 % pour l’ancien).
À noter que le prix au m2 du neuf est généralement supérieur à celui dans l'ancien.
Investir dans certaines zones (ZRR ou quartiers prioritaires)
Les biens situés dans des Zones de Revitalisation Rurale (ZRR) ou dans certains quartiers prioritaires peuvent bénéficier de taux réduits voire d’exonérations de droits de mutation.
Ces mesures visent à encourager l’investissement immobilier dans des zones nécessitant un développement économique et résidentiel.
Optimiser lors d’une transmission familiale
Lors d’une donation ou d’une succession, il est possible de réduire les droits de mutation en utilisant certains dispositifs fiscaux :
- Donation en nue-propriété : permet de transmettre un bien tout en conservant l’usufruit, réduisant ainsi la base imposable.
- Abattements légaux : chaque parent peut donner 100 000 € par enfant tous les 15 ans sans taxation.
- Pacte Dutreil : pour la transmission d’une entreprise, il permet une exonération de 75 % des droits sous certaines conditions.
Quels sont les frais annexes aux droits de mutation ?
En plus des droits de mutation, plusieurs frais complémentaires s'ajoutent lors d'une transaction immobilière.
Les frais de notaire
Les frais de notaire regroupent plusieurs éléments :
- Les droits de mutation
reversés à l’État et aux collectivités locales. - Les émoluments du notaire
qui correspondent à sa rémunération réglementée. - Les frais administratifs
couvrant les démarches obligatoires comme l’enregistrement de l’acte de vente, la publication au service de publicité foncière et les frais divers (demande de documents, état hypothécaire, etc.).
Les frais d’agence
Si l’achat est réalisé via une agence immobilière, des honoraires sont à prévoir. Ils varient généralement entre 3 % et 8 % du prix du bien et peuvent être à la charge du vendeur ou de l’acheteur, selon l’accord conclu.
Les frais liés au financement (hypothèque, garanties)
Lors d’un achat avec un prêt immobilier, des frais supplémentaires s’ajoutent :
- Les garanties
hypothèque, privilège de prêteur de deniers (PPD) ou caution bancaire, nécessaires pour sécuriser le prêt.
- Les frais de dossier bancaire
souvent compris entre 500 € et 1 500 €, en fonction de l’établissement prêteur.
- Les frais d’assurance emprunteur
exigés par la banque, qui varient selon le profil de l’acquéreur et le montant du prêt.
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Pourquoi intégrer les droits de mutation dans votre stratégie d’investissement locatif ?
Les droits de mutation ont un impact financier non négligeable et doivent être pris en compte dès la phase d’acquisition pour optimiser la rentabilité d’un investissement locatif.
Impact sur le budget global d’un achat immobilier
Les droits de mutation représentent une part importante des frais d’acquisition, souvent autour de 7 à 8 % du prix du bien dans l’ancien.
Ces frais augmentent le capital immobilisé, ce qui influence directement la capacité d’investissement et le montant du prêt immobilier nécessaire.
Intégrer ces frais dans le calcul de rentabilité nette
Un investisseur avisé doit intégrer ces frais dans son calcul de rentabilité locative nette.
En les répartissant sur la durée de détention du bien et en optimisant la fiscalité (régime LMNP, amortissement, etc.), il est possible d’atténuer leur impact et d’améliorer la performance globale de l’investissement.
Bevouac vous accompagne pour optimiser votre projet locatif
Les droits de mutation sont un élément clé à anticiper dans tout investissement immobilier. Comprendre leur fonctionnement permet d’optimiser ses choix et d’alléger les coûts.
Bevouac vous accompagne à chaque étape de votre projet locatif, de la recherche du bien jusqu’à sa mise en gestion, en intégrant tous les paramètres fiscaux pour maximiser votre rentabilité.
Les droits de mutation représentent un coût incontournable lors d’un achat immobilier, d’une donation ou d’une succession. Leur montant varie selon la nature de la transaction et la localisation du bien, ce qui en fait un paramètre essentiel à anticiper pour tout investisseur ou acquéreur.
Heureusement, il existe des stratégies pour les optimiser et réduire leur impact financier. Bevouac vous accompagne dans votre projet immobilier en vous apportant des solutions adaptées pour maximiser la rentabilité de votre investissement tout en respectant les obligations légales.
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