Avant le compromis de vente n'engageait que le vendeur. Désormais, il engage aussi l'acquéreur sauf si celui-ci fait valoir une condition suspensive. Il s'agit d'une clause insérée dans le compromis de vente pour anticiper un événement incertain qui pourrait faire annuler la vente. La condition suspensive est donc un moyen pour se libérer du compromis de vente. Quelles sont les conditions suspensives qui peuvent être intégrées dans un compromis de vente ? On vous répond dans cet article.
Comprendre les conditions suspensives dans l'achat immobilier
Les conditions suspensives sont des clauses insérées dans le compromis de vente.
Définition des conditions suspensives
Sur le plan juridique, une condition suspensive est une clause insérée dans un contrat qui conditionne la réalisation de l’obligation à un événement futur incertain. C’est ainsi qu’on l’appelle aussi clause suspensive. Autrement dit, si la condition suspensive ne se réalise pas, le contrat s’annule. Si une somme d'argent a déjà été versée, celle-ci doit être restituée.
Dans le cas d’une transaction immobilière, les conditions suspensives sont généralement intégrées dans une promesse de vente. Celles-ci conditionnent alors la validité du compromis de vente.
En l’occurrence, la condition suspensive permet au potentiel acheteur qui a signé le compromis de vente de se retirer au cas où il n’obtient pas son prêt immobilier par exemple. L’obtention d’un prêt immobilier constitue en effet la condition suspensive la plus couramment utilisée. Il existe cependant différents autres types de conditions suspensives.
Le rôle des conditions suspensives dans la protection des parties
Les conditions suspensives ont pour rôle de protéger les parties. Dans le cas où l’événement qui conditionne la réalisation de l’avant-contrat ne se réalise pas, le contrat s’annule. Ainsi, si la condition ne se réalise pas, l’avant-contrat devient caduc de lui-même : les parties sont ainsi libérées de leurs obligations respectives.
L’acheteur potentiel n’est plus tenu d’acheter le bien. Il se retire ainsi de la transaction immobilière. L’insertion de la clause suspensive lui permet de faire cela sans avoir à verser de pénalité financière. De même, le vendeur se retire également dans les mêmes conditions.
En principe, le compromis de vente est irrévocable. Il engage les parties. C’est pour cette raison que l’insertion d’une clause suspensive est indispensable afin de protéger les parties dans le cas où il devient impossible, notamment pour l'acquéreur, de concrétiser la vente.
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Les acteurs impliqués et leurs responsabilités
Les conditions suspensives mettent en relation divers acteurs :
- Le vendeur et l’acquéreur. Le compromis de vente est un contrat conclu entre ces deux parties. En tant que clause incluse dans le compromis de vente, les conditions suspensives doivent ainsi également faire l’objet d’un accord entre les parties. Le vendeur et l’acquéreur doivent ainsi approuver une condition suspensive pour qu’elle devienne valable.
La non réalisation de la clause suspensive ne doit pas résulter d’une négligence de l’une de ces parties.
- Le notaire. La rédaction des clauses suspensives est assurée par ce professionnel afin d’assurer leur validité. Celles-ci doivent en effet être formulées d’une certaine manière, d'où la nécessité de l’intervention de ce professionnel.
D’autre part, dans le cas où la condition ne se réalise pas, ce professionnel peut aussi intervenir pour la faire valoir.
Les conditions suspensives les plus courantes
Voici les différents types de condition suspensive généralement insérées dans un compromis de vente :
L'obtention d'un prêt immobilier
Il s’agit de la condition suspensive la plus couramment utilisée. L’achat d’un bien immobilier est en effet généralement financé, en tout ou en partie, par un prêt immobilier. Cela doit d’ailleurs être clairement mentionné dans la promesse de vente. La clause suspensive consiste justement à indiquer que l’acquéreur potentiel ne sera tenu que s’il obtient effectivement le prêt immobilier qu’il a demandé.
Sur le plan de la forme, un certain nombre de détails doivent être mentionnés pour que cette condition suspensive soit recevable :
- Le montant de la somme demandée
- Le montant de l’apport personnel
- Le taux d’intérêt
- Les échéances de remboursement
D’autre part, pour que la condition suspensive soit recevable, l’acquéreur doit apporter la preuve qu’il a essuyé le refus d’au moins 3 banques différentes. C’est seulement à cette condition que l'acquéreur peut se libérer de ses obligations.
En revanche, dans le cas où le prêt est accordé, la vente devient définitive. En effet, le compromis de vente engage les deux parties. L’acquéreur ne peut ainsi pas se désister sans risquer de verser des pénalités financières.
La vente d'un bien immobilier préalable
Il arrive qu’une personne intéressée pour acheter un bien veut financer cet achat par la vente préalable d’un autre bien immobilier. Dans ce cas, la vente de cet autre bien doit effectivement se réaliser pour que l’acquéreur dispose des fonds nécessaires pour pouvoir financer sa nouvelle acquisition.
Pour que cette condition suspensive soit recevable, il faut que l’acquéreur ait déjà signé un compromis de vente sur le bien qu'il vend. Ce type de clause suspensive est valide 6 mois.
Dans ce cas de figure, la clause suspensive doit préciser le prix de vente de l’ancien logement.
L'obtention d'un permis de construire ou d'une autorisation d'urbanisme
Ce type de clause suspensive est utilisée dans le cas de :
- L’achat d’un terrain en vue de la construction d’un logement neuf
- Une opération de marchand de bien complexe
- Etc.
Ainsi, l'obtention d’un permis de construire ou d’une autorisation d’urbanisme de la part de la mairie conditionne la réalisation de la transaction. Ainsi, dans le cas où ces autorisations ne sont pas accordées, la vente sera annulée.
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Les conditions suspensives particulières
En dehors de ces conditions suspensives courantes, il existe également d’autres types de conditions plus particulières :
Les conditions liées à la copropriété
Ce type de clause suspensive est insérée dans le cas d’un achat de lot de copropriété. Dans une copropriété, en effet, la destination finale du bien immobilier est encadrée par le règlement de copropriété. C’est notamment le cas, par exemple, dans le cas d’un projet de changement de l’usage du lot (usage d'habitation à usage commercial par exemple). La réussite d’un tel projet doit être approuvée par l’assemblée générale de copropriété. Une telle situation peut donc constituer une condition suspensive.
Les conditions liées à l'environnement du bien immobilier
La condition suspensive peut aussi porter sur le bien lui-même. L’acquéreur peut par exemple poser comme condition l’absence de servitude . L’acquéreur peut ne pas apprécier que des droits de passage soient accordés sur le bien.
L’acquéreur peut également négocier la réalisation de travaux de la part du vendeur comme condition suspensive. Il peut par exemple conditionner son achat de la réalisation de travaux de mise en norme.
Les conditions liées à la situation personnelle de l'acheteur
Un acquéreur peut insérer tout type de condition suspensive dans le compromis de vente. La seule règle c'est d'obtenir l'accord du vendeur. L'insertion d'une condition suspensive doit toujours résulter de l'accord commun des deux parties.
Pensez à votre situation personnelle et financière pour définir une condition suspensive. Il faut seulement faire attention à ne pas ajouter trop de conditions suspensives sachant que la non-réalisation d'une seule d'entre elles peut annuler le contrat.
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Comment intégrer les conditions suspensives dans le compromis de vente ?
Pour être valides, les conditions suspensives doivent respecter certaines conditions de forme et de fond.
La rédaction et la négociation des conditions suspensives
On a vu que la rédaction des conditions suspensives doit respecter une certaine formulation. C’est pour cette raison qu’il est recommandé de faire appel à un notaire ou au moins à un professionnel de l’immobilier pour les rédiger.
Il faut aussi savoir que les conditions suspensives doivent être approuvées par les parties. La seule condition suspensive obligatoire concerne l’obtention d'un prêt immobilier. Si d’autres conditions suspensives doivent être intégrées dans le compromis de vente, elles devront être négociées entre les parties.
Les conséquences en cas de non-réalisation des conditions suspensives
Dans le cas où l'événement constitutif de la condition suspensive ne se réalise pas, le compromis de vente s’annule rétroactivement. C’est comme s'il n'avait jamais eu lieu.
Si plusieurs clauses suspensives ont été intégrées au contrat, la non réalisation d’une seule de ces conditions annule l'ensemble du contrat. C’est d’ailleurs pour cette raison que les parties doivent pleinement peser les effets de chaque condition suspensive. En effet, la non réalisation d’une seule de ces conditions annule l'ensemble du contrat.
C’est d’ailleurs pour cette raison que les parties doivent pleinement peser les effets de chaque condition suspensive qu’elles intègrent dans le contrat. Elles ne doivent intégrer que celles qui sont réellement nécessaires et adaptées à leurs situation respective.
Voici les autres conséquences à la non réalisation des conditions suspensives :
- Les parties ne peuvent être tenues de payer des pénalités
- Toute somme avancée doit être remboursée
- Aucune des parties ne peut exiger l’exécution forcée de la vente
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Les précautions à prendre avant de signer un compromis de vente avec conditions suspensives
Quand on signe un compromis de vente, c’est qu'on souhaite réellement que la transaction immobilière se concrétise. Aussi, compte tenu des conséquences définitives des conditions suspensives, des précautions sont à prendre par les parties avant de les signer :
Bien évaluer sa situation financière et personnelle
Le nombre de conditions suspensives qui peuvent être intégrées dans un compromis de vente n’est pas limité. Il faut seulement que les parties l’approuvent d’un commun accord. On a aussi vu que la non-réalisation d’une seule condition suspensive annulait le contrat.
Il est donc important de n’insérer que les clauses qui sont nécessaires compte tenu de la situation financière et personnelle de chaque partie. D’autant plus que si la condition suspensive se réalise, les parties sont tenues d’aller au bout de la vente.
Vérifier les conditions d'éligibilité pour les conditions suspensives
Il faut s’assurer que la condition suspensive qu’on insère dans le compromis de vente soit valide. L’intérêt c’est en effet de pourvoir s'en prévaloir en cas de non-réalisation. Vous devez donc vous assurer que les conditions suspensives soient valides pour cela. Vous devez pour cela :
Anticiper les conséquences en cas de non-réalisation des conditions suspensives
On a vu que lorsqu'une condition suspensive ne se réalise pas, le contrat est annulé. Vous ne pourrez donc plus acheter le bien. C'est pour cette raison qu'on insisté sur le fait qu'il faut ajouter uniquement les conditions suspensives réellement nécessaires et dont la non-réalisation vous empêche effectivement d'acheter le bien.
Combien de temps sont valables ces conditions ?
Une durée minimale légale d’un mois à compter de la signature du compromis de vente a été fixée. Dans la pratique, la durée moyenne de validité des conditions suspensives varie de 45 jours à 2 mois. Ces délais peuvent varier en fonction de la nature de la condition suspensive. Leur fixation dépend de l’accord entre les parties.
Comment faire jouer les conditions suspensives ?
Il appartient à l'acquéreur ou au notaire de faire jouer la non réalisation d'une condition suspensive. Il doit pour cela faire parvenir une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur. Les pièces justificatives permettant de prouver la non-réalisation de la condition suspensive doivent aussi accompagner ladite lettre. Cette formalité reste possible jusqu'à la signature de l'acte authentique de vente sauf si un autre délai a été prévu.
Quelles sont les catégories d'acquéreurs qui ne bénéficient jamais du délai de rétractation ?
Faire jouer le délai de rétractation constitue l'autre moyen pour l'acquéreur de faire annuler le compromis de vente. Celui-ci est de 10 jours.
En revanche, Il n'existe pas de délai de rétractation pour tout bâtiment destiné à un usage autre que l'habitation. Ainsi, il n'y a pas de délai de rétractation pour un bien destiné à un usage professionnel ou commercial ou même pour un usage mixte (habitation et commerce par exemple).
En conclusion, même si le compromis de vente est censé engager l'acquéreur et le vendeur, il est possible de l'annuler. C'est pour cela qu'on insère une condition suspensive en vue de se prémunir d'un éventuel imprévu.
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