Pour beaucoup, acheter un appartement déjà loué est synonyme de bonne affaire immobilière. Il existe toutefois des pièges à éviter. Avant de passer par un courtier en immobilier, parcourez les rubriques de cet article qui vous explique l’endroit et l’envers de l’achat d’un appartement déjà loué.
Quels avantages à acheter un appartement déjà loué ?
Parmi les différents avantages, on retrouve une décote du prix, la rapidité du retour sur investissement et une facilité de financement.
Une décote du prix
Lors de l’achat d’un bien déjà loué, vous pouvez négocier une décote du prix, qui dépend de votre zone d’investissement et de votre capacité à négocier. En moyenne, le prix est 10 à 15 % inférieur à l’achat d’un appartement vide. Néanmoins, cet écart est réduit dans les villes tendues (par exemple Lille, Lyon ou Paris).
Cette décote vise à compenser la situation du bien au moment de l’acquisition. Vous devez vous renseigner sur les détails du bail en cours dans la mesure où vous allez le récupérer une fois le bien signé.
Il convient notamment de vérifier :
- La durée du bail ;
- Le niveau du loyer ;
- L'ancienneté du ou des locataires actuels ;
- L’état général du bien.
Également, la loi 1948 qui s’applique aux logements, dont la construction est antérieure au 1er septembre 1948. Si vous achetez un tel appartement, la décote peut grimper jusqu’à 50 % du prix normal. En effet, les logements en location soumis à ce type de bail sont obligés de leur proposer un logement de remplacement (selon l’article 18), ce qui est une contrainte supplémentaire non négligeable.
Un revenu immédiat
En ce qui concerne la rentabilité du bien immobilier, acheter un bien déjà loué peut être une excellente affaire. Les loyers de votre investissement locatif sont en effet immédiatement perçus après l’achat. Contrairement à l’achat d’un bien vide, ils peuvent servir immédiatement à rembourser l’emprunt.
De même, vous n’avez pas à trouver de locataire, ce qui prend du temps (parfois plusieurs journées entières). Vous devez faire les visites, vérifier les dossiers des locataires et faire l’état des lieux une fois le locataire trouvé.
Si vous n’avez pas de temps, vous pouvez demander à une agence immobilière, mais vous n’avez pas la main sur le choix du locataire, et cela a un coût qui réduit la rentabilité du bien.
Un avantage pour le financement
Acheter un bien occupé permet de faciliter l’obtention d’un crédit immobilier. C’est certainement le plus grand avantage. Cela s’explique par le fait que ce type de logement rassure les établissements bancaires. Leur première préoccupation est votre solvabilité. Avec les loyers touchés, vous démontrez la possibilité de payer les mensualités de prêt.
Par ailleurs, vous pouvez leur fournir des données concrètes sur les loyers au lieu d’un simple plan financier prévisionnel dans votre dossier de financement. Ces arguments solides peuvent vous aider à convaincre le banquier de vous octroyer un financement. En plus, si le locataire a conclu un bail de longue durée, c’est un avantage supplémentaire pour vous.
{{guide-investisseur-2="https://www.bevouac.com/composants-dynamiques"}}
Les points de vigilance avant d’acheter un appartement déjà loué
Les éléments à revoir avec précaution sont notamment la régularité du paiement des loyers, le dossier du locataire, l’état du bien et la conformité du bail.
Le paiement des loyers
En premier lieu, vous devez vérifier l’absence d’impayés avant de signer le contrat de vente. Il convient de vérifier qu’aucun impayé n’a été constaté sur les 6 derniers mois. Ce point de vigilance est crucial pour récupérer des preuves ou une garantie des paiements des loyers. Les quittances ou les attestations sur l’honneur ne suffisent pas.
Munissez-vous des comptes-rendus de gestion si le bien est géré par une agence ou des extraits de relevés bancaires si le bien est directement géré par le propriétaire. Ces pièces sont plus probantes et vous permettent d’assurer que le locataire n’a pas eu d’incidents de paiement dernièrement.
Vérifier le dossier du locataire
La qualité du dossier du locataire est également un point important dans l’acquisition d’un bien immobilier déjà loué. C’est le cas même si vous prévoyez de prendre une garantie de loyers impayés. Les assureurs ont un certain nombre de critères dans lesquels vous devez rentrer pour être assuré. Vous devez donc être très vigilant sur la qualité du locataire.
Récupérez le dossier du locataire initial si les conditions le permettent. Ensuite, vérifiez que la situation du locataire actuel n’a pas évolué au cours de la période où il a occupé l’appartement. Cet examen doit être effectué même si le locataire est à jour sur ses paiements de loyer.
L’état de l’appartement
L’état du logement peut influer sur votre décision d’achat. Vous devez faire une visite et vérifier minutieusement l’état du bien. N’hésitez pas à déplacer les meubles et aller dans le détail (état des sols, des plinthes, l’ouverture des fenêtres, etc.).
C’est d’autant plus important aujourd’hui, alors que l'État a pris des mesures pour interdire la location des passoires thermiques. Les logements classés G par le DPE (diagnostic de performance énergétique) seront interdits d’ici 2025. Ainsi, si le logement que vous souhaitez acheter est dans ce cas, nous vous recommandons d’y accorder une attention particulière.
Au cas où des rénovations seraient à prévoir, estimez le montant des travaux. Nous vous recommandons également d’effectuer une comparaison entre l’état des lieux d’entrée du locataire et l’état actuel du bien. Cela vous permettra de déterminer le niveau de négligence du locataire.
La conformité du bail
En ce qui concerne le bail, il sera systématiquement transféré à l’acquéreur. En théorie, vous ne pouvez pas signer un nouveau bail puisque celui en vigueur n’est pas résilié. Il n’est aussi pas indispensable d’effectuer un avenant au bail. De ce fait, vous héritez du bail signé entre le vendeur et le locataire. Il est donc plus que nécessaire d’anticiper les omissions ou les erreurs du bail précédent.
Le plus souvent, l’absence de la clause résolutoire et d’une clause de solidarité sont de gros inconvénients. La première permet au propriétaire de résilier le bail de manière automatique après un impayé. Quant à la deuxième, elle autorise l’ayant droit de poursuivre un seul locataire sur l’intégralité du loyer en cas de colocation ou de concubinage.
En somme, réaliser l’achat d’un appartement déjà loué peut être une excellente opportunité. Néanmoins, il convient de vérifier un certain nombre de points, notamment la solvabilité du locataire, l’état du bien et les clauses du bail en cours... Dans le cas contraire, cet investissement pourrait être un véritable cauchemar.
.png)
