Une copropriété peut-elle interdire la location ?
La réponse se trouve dans le règlement de copropriété.
S’agissant d’une atteinte potentielle au droit de propriété, la question soulève également des enjeux légaux.
Dans cet article, nous explorons les différentes possibilités pour vous.
Les éléments à prendre en compte
Vous souhaitez vous assurer que la location est bel et bien admise dans votre copropriété ? Voici les éléments à vérifier pour le vérifier :
Le règlement de copropriété
C’est comme la loi fondamentale dans une copropriété. Le règlement de copropriété prévoit les règles de fonctionnement et d’organisation dans le bâtiment. Il régit aussi les droits et obligations des copropriétaires.
Aussi, il sera le premier document à prendre en compte pour savoir si la location est interdite ou non dans une copropriété. Le règlement de copropriété peut contenir des clauses qui interdisent ou limitent et encadrent certains types de location dont les locations saisonnières par exemple.
Par exemple, la clause d’habitation bourgeoise peut restreindre le type d’activités professionnelles admises dans la copropriété.
Lorsqu’elle est exclusive, elle peut exiger une utilisation strictement à usage d’habitation. Ainsi, elle interdit toute activité professionnelle ou commerciale.
D’un autre côté, la clause d’habitation simple peut tolérer certaines activités sous conditions.
Le règlement de copropriété ne doit cependant pas être contraire à la loi. Toute interdiction doit être proportionnée et justifiée, car portant atteinte au droit de propriété des copropriétaires.
L’état descriptif de division
L’état descriptif de division (EDD) est un document généralement annexé au règlement de copropriété. Il organise et décrit la division de l’immeuble entre les différents copropriétaires, entre les parties communes et privatives.
L’EDD précise également la destination de chaque lot (usage professionnel, habitation ou usage mixte).
C’est aussi un document qu’il va vous falloir vérifier pour voir si la destination du bien n’est pas incompatible avec la location.
La destination de l’immeuble
La destination d’un immeuble désigne le type d’usage principal autorisé par le règlement de copropriété et/ou l’état descriptif de division.
Pensez donc à la vérifier pour vous assurer que la location ne contrevient pas à la destination prévue de l’immeuble.
Par exemple, un lot destiné exclusivement à un usage d’habitation ne peut pas être loué en tant que bureau.
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Une copropriété peut-elle interdire la location meublée hors Airbnb ?
En principe, en vertu de leur droit de propriété, les copropriétaires peuvent librement disposer de leurs parties privatives. La loi du 10 juillet 1965 stipule que :
« Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. »
En vertu de cette loi, tout copropriétaire est donc en principe libre de louer son logement à condition de ne pas porter atteinte à la jouissance des autres copropriétaires ou provoquer des troubles de voisinage.
C’est ainsi qu’une copropriété peut restreindre, voire interdire les locations dans une copropriété à travers une clause d’habitation bourgeoise.
Elle peut être exclusive pour un immeuble à usage strictement d’habitation ou simple et tolérer d’autres usages. Une telle clause vise alors à préserver le calme et le caractère résidentiel du bâtiment.
Ainsi, si l’immeuble se destine exclusivement à l’habitation, les locations à destination commerciale ou professionnelle seront interdites.
De même, pour préserver la tranquillité dans l’immeuble, la copropriété peut aussi interdire les locations courte durée.
De telles interdictions sont décidées en assemblée générale et doivent être insérées dans le règlement de copropriété.
Peut-elle interdire la location courte durée ?
Les locations courte durée sont souvent décriées pour être sources de nuisances au niveau du voisinage à cause de la rotation trop fréquente de locataires. Cela est confirmé par une jurisprudence particulièrement prolifique en la matière. La jurisprudence a tantôt toléré la location courte durée dans une copropriété avec une clause d’habitation simple.
Puis, elle a évolué et distingue désormais la location meublée classique, assimilée à une activité libérale et la location meublée touristique assimilée à une activité commerciale.
Certaines copropriétés peuvent ainsi interdire les locations meublées touristiques, notamment si le règlement de copropriété possède une clause d’habitation bourgeoise exclusive.
La location saisonnière est en effet considérée comme une activité commerciale et peut de ce fait être exclue en vertu de la clause d’habitation bourgeoise.
Une telle décision doit avoir été prise en assemblée générale avec une majorité renforcée ou même l’unanimité.
En vertu de son droit de propriété et de sa liberté de jouissance, le propriétaire peut cependant contester une telle interdiction en justice. Le juge pourra alors évaluer si l’interdiction est conforme au cadre légal.
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Est-ce que les locataires peuvent utiliser les éléments partagés en copropriété ?
En principe, les éléments partagés ou parties communes sont destinés à l’usage commun de tous les habitants de la copropriété, propriétaires comme locataires.
Les locataires peuvent ainsi utiliser les espaces communs comme :
- Les parkings
- Les escaliers
- Les ascenseurs
- Les jardins
- Etc
Ils doivent seulement respecter le règlement de la copropriété en la matière ainsi que la destination des lieux.
Ainsi, le règlement de copropriété peut interdire le stationnement prolongé de voiture dans la cour intérieure. Tous les copropriétaires doivent ainsi s’y soumettre, y compris les locataires. Ils sont aussi tenus de respecter l’usage normal et l’entretien des parties communes.
Au même titre que les autres copropriétaires, les locataires sont aussi responsables de tout dommage causé par leur usage.
Peut-on faire modifier le règlement de copropriété ?
Oui, le règlement de copropriété n’est pas immuable. Il est possible de proposer un amendement en assemblée générale. Pour ce faire, vous pouvez solliciter votre syndic de copropriété afin d’inscrire votre demande de modification à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires en date.
Préparez bien votre dossier et votre argumentation pour être le plus convaincant possible le jour J. Rapprochez-vous aussi des autres copropriétaires pour les rallier à votre cause bien avant la réunion.
Un vote à l’unanimité est nécessaire si l’amendement suppose de modifier la destination de l’immeuble. C’est notamment le cas lorsque vous demandez à ce que la location courte durée soit admise.
Une fois que la modification a été votée, les autres copropriétaires disposent d’un délai de 2 mois pour contester cette décision. Passé ce délai, elle doit être enregistrée par un notaire et publiée au service de la publicité foncière. Cette formalité lui permet d’être opposable.
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En résumé, la copropriété peut restreindre, voire interdire les locations tant que cette interdiction est justifiée par les caractéristiques du logement.
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