Soucieux de préserver le calme et le caractère résidentiel des lieux, certaines copropriétés restreignent la location saisonnière via une clause d’habitation bourgeoise.
À quel point une telle clause peut poser une restriction aux locations saisonnières ? Comment la contourner ?
On vous dit tout dans cet article.
Qu’est-ce qu’une clause d’habitation bourgeoise ?
La clause d’habitation bourgeoise est une clause insérée dans un règlement de copropriété ou tout autre bail qui impose une utilisation strictement résidentielle.
Autrement dit, elle interdit tout exercice d’une activité commerciale, professionnelle ou artisanale.
Le bien immobilier concerné doit être uniquement utilisé à titre de résidence. Il n’est donc pas possible d’y installer un bureau par exemple.
Dans la pratique, cependant, la notion a évolué. Désormais, on peut trouver des clauses plus flexibles qui autorisent certaines professions libérales sans accueil de clientèle. Certaines clauses peuvent aussi spécifiquement interdire certains types d’activités professionnelles.
Une clause d’habitation bourgeoise peut ainsi être :
- Exclusive (interdiction stricte de toute activité professionnelle)
- Simple. Dans ce cas, l’exercice de professions libérales est admis à condition de ne pas causer des nuisances aux habitants.
D’une manière générale, l’édiction de cette clause vise à préserver la tranquillité et le caractère résidentiel des lieux.
Quels types de biens sont concernés par cette clause ?
La clause d’habitation bourgeoise est une pratique courante dans des immeubles de standing ou des immeubles situés dans un “quartier chic”.
Sont ainsi souvent concernés par ce type de clause :
- Les immeubles haussmanniens où les habitants souhaitent préserver le prestige des lieux
- Les résidences de luxe ou haut de gamme.
Rien n’empêche toutefois des immeubles de gamme moyenne d’inclure une clause d’habitation bourgeoise dans leur règlement de copropriété.
De même, bien que ce soit rare, les résidences de maisons individuelles peuvent aussi l’intégrer.
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La clause d’habitation bourgeoise et ses implications pour la location saisonnière
Comme elle exclut toute activité à caractère professionnel, la clause d’habitation bourgeoise peut ainsi impacter sur la location saisonnière.
Ce que dit la loi sur l’utilisation d’un bien en location saisonnière
La location saisonnière est strictement règlementée dans certaines villes de France.
Voici, dans les grandes lignes, les principes légaux qui encadrent ce type de location dans les zones concernées :
- Une durée de bail inférieure à 90 jours consécutifs
- Ne pas dépasser 120 jours par an s’il s’agit d’une résidence principale. Selon la loi, en effet, une résidence principale est un logement qu’on occupe pendant au moins 8 mois par an.
- Obtenir une autorisation de changement d’usage auprès de la mairie pour une résidence secondaire
- Vérifier que le règlement de copropriété n’interdit pas la location saisonnière
- Obtenir l’accord écrit du bailleur pour un locataire
Comment la clause d’habitation bourgeoise peut restreindre la location saisonnière ?
Il est évident que la clause d’habitation bourgeoise peut poser des restrictions pour la location saisonnière.
En effet, considérée comme une activité professionnelle, la location saisonnière peut être purement et simplement interdite. D’autant plus que le changement fréquent d’occupants qu’elle implique peut être source de nuisances pour les copropriétaires.
Certains règlements de copropriété peuvent cependant uniquement restreindre cette activité et la soumettre à l’accord de l’assemblée générale.
Les sanctions encourues en cas de non-respect de cette clause
Si, malgré les interdictions de la clause d’habitation bourgeoise, vous persistez à faire de la location saisonnière, voici ce que vous encourez :
- Une injonction de cessation de l’activité prononcée par le Tribunal si le syndic porte plainte
- Une condamnation à payer des dommages-intérêts
- Une amende pouvant atteindre 50 000 euros en cas de non-respect des démarches de déclaration obligatoires dans les villes comme Paris.
Peut-on contourner la clause d’habitation bourgeoise pour la location saisonnière ?
Votre règlement de copropriété vous empêche de faire de la location saisonnière ? Pas de panique ! Des solutions existent :
Les solutions légales pour modifier ou lever la clause
Vous pouvez demander la modification ou la levée de la clause auprès du syndic de copropriété. Diverses options s’offrent à vous à cet effet :
- Soumettre une proposition de modification du règlement de copropriété en assemblée générale.
Vous pourrez alors tenter de convaincre les autres copropriétaires sur les avantages de cette modification : complément de revenu, solutions pour minimiser les nuisances, etc. - Proposer de passer à l’usage mixte.
C’est une parade qui permet de ne pas supprimer complètement la clause d’habitation bourgeoise. L’usage mixte permet déjà toutefois de faire de la location saisonnière. - Obtenir une autorisation temporaire auprès de la copropriété.
Ce serait un bon compromis qui vous permettrait de faire de la location courte durée pendant une période limitée.
Les démarches à entreprendre pour obtenir une dérogation
En principe, chaque propriétaire a un droit de jouissance et peut utiliser librement ses parties privatives à condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires. La clause d’habitation bourgeoise limite ce droit.
Aussi, si vous vous sentez lésé par le blocage persistant de votre copropriété, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire pour demander la levée de la clause.
Les décisions de justice récentes concernant cette clause
La question de l’opposition entre la clause de l’habitat fait l’objet d’une importante jurisprudence.
La Cour de cassation a justement eu l’occasion de se prononcer sur la question dans un arrêt du 25 janvier 2024 (Cour de cassation 3ème chambre civile, 25 janvier 2024).
Elle a statué que la location saisonnière ne peut être considérée comme une activité commerciale en l’absence de prestations accessoires (nettoyage régulier, petit-déjeuner ou service de réception par exemple).
De ce fait, on peut donc dire que la location saisonnière ne va pas à l’encontre de la clause d’habitation bourgeoise.
Toutefois, un communiqué du Tribunal judiciaire de Paris du 18 avril 2024 fait une distinction entre un immeuble à usage exclusivement résidentiel et un immeuble à usage mixte, commercial et résidentiel.
Dans le premier cas, il se base sur 4 jugements récents sur la question pour dire que la location saisonnière est incompatible avec la destination de l’immeuble.
D’un autre côté, la location meublée est admise dans les immeubles à destination d’usage mixte, professionnel-habitation.
Ainsi, la solution retenue par les tribunaux dépend du contexte et des cas d’espèces.
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Comment vérifier si un bien est soumis à la clause d’habitation bourgeoise ?
Pour éviter tout quiproquo, il n’est jamais trop prudent de vérifier par avance si vous pouvez effectuer de la location saisonnière ou non. Voici comment faire :
Consulter le règlement de copropriété
C’est le meilleur moyen de vérifier la présence ou non d’une clause d’habitation bourgeoise. Vous pouvez en demander une copie auprès du syndic de copropriété ou vérifier dans les documents que le notaire vous a permis lors de l’achat du bien.
Pensez alors à vérifier spécifiquement l’existence d’une clause d’habitation bourgeoise ou de toute autre disposition relative à la possibilité ou non de faire de la location saisonnière.
Contacter un avocat spécialisé en droit immobilier
Parfois, les termes « clause d’habitation bourgeoise » n’apparaissent pas tel quel dans le règlement de copropriété. L’interdiction ou la restriction de la location saisonnière peut alors être évoquée de manière moins explicite.
Parfois également, le document peut comporter des termes juridiques complexes peu intelligible pour le commun des mortels. Dans ce cas, il peut être préférable de faire appel à un avocat spécialisé dans l’immobilier.
Les documents officiels à vérifier avant toute location
En dehors du règlement de copropriété, d’autres documents gagnent aussi à être consultés :
- Les procès-verbaux des assemblées générales.
Il est possible que l’assemblée générale ait pris une décision en faveur de la possibilité de faire de la location saisonnière. Et ce, même si le règlement de copropriété ne le permet pas.
Pensez donc à vérifier les procès-verbaux des AG des dernières années pour vous en assurer.
- Les éventuelles décisions judiciaires précédentes.
Dans le cas où le syndic de copropriété a déjà eu un litige en la matière, cela pourrait avoir un impact sur la décision de la copropriété. - Le règlement d’urbanisme local.
Dans certaines villes et les communes de plus de 200 000 habitants, l’activité de location saisonnière nécessite de faire une demande de changement d’usage. D’autres restrictions ou démarches administratives peuvent aussi s’appliquer.
Pensez donc à vous renseigner auprès de la mairie avant de vous lancer.
Peut-on utiliser un bien soumis à la clause pour de la location touristique ?
La réponse à cette question dépend si la clause d’habitation bourgeoise est exclusive ou simple. Dans le premier cas, la location touristique est incompatible.
S’il s’agit d’une clause simple ou si l’immeuble a une destination mixte, dans ce cas, il reste possible d’obtenir l’autorisation de la copropriété.
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Comment se défendre en cas de litige avec la copropriété ?
En cas de litige, vous pouvez :
- Consulter le règlement de copropriété et scruter ses différentes dispositions à la recherche d’un argument que vous pouvez utiliser. Par exemple, si la clause exclut spécifiquement les activités commerciales, vous pouvez utiliser les arguments de la partie de la jurisprudence qui prône pour un caractère civil de l’activité.
- Prouver que votre activité ne nuit pas à la tranquillité de l’immeuble et n’est pas incompatible avec son caractère résidentiel.
- Entamer un règlement à l’amiable avec le syndic pour trouver un terrain d’entente. Vous pouvez notamment proposer des solutions pour limiter les nuisances en sélectionnant scrupuleusement vos locataires par exemple.
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En résumé, la clause d’habitation bourgeoise peur soit interdire complètement la location saisonnière soit seulement la restreindre. Même quand elle l’interdit, vous pouvez toujours y déroger en demandant une modification ou une levée de la clause auprès de l’assemblée générale de copropriété. Pour éviter ces démarches, vous pouvez faire appel aux experts Bevouac pour vous trouver un bien libre de toute clause pour optimiser votre rentabilité locative.
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