Brûlures de moquettes, murs jaunis, risque d’incendie, nuisances en copropriété ou dégradation de logement, la fumée peut causer de nombreux dommages dans un logement.
Pour autant, est-il légal pour un propriétaire d’interdire son locataire de fumer dans une location meublée ?
On vous répond dans cet article.
Est-ce légal d’interdire de fumer dans une location meublée ?
Face aux nombreuses conséquences potentiellement néfastes de la cigarette dans un logement, il est tentant pour un propriétaire de vouloir interdire la cigarette. C’est toutefois contraire à la loi du 6 juillet 1989 qui dit clairement qu’une telle clause est réputée non écrite car considérée comme abusive.
La loi Mermaz institue en effet le principe de jouissance paisible du logement. En vertu de ce principe, le locataire a le droit de jouir pleinement et librement du logement sans avoir à subir les ingérences du propriétaire.
C’est ainsi par exemple qu’est également considérée comme abusive toute clause interdisant les animaux de compagnie dans une location classique.
En effet, qu’il s’agisse d’une location meublée ou d’une location non meublée, une clause interdisant la cigarette est considérée comme entrant dans la catégorie des clauses abusives.
En aucun cas, elle peut donc être invoquée comme étant un motif sérieux de résiliation de contrat.
Cette interdiction de la loi ne dédouane toutefois pas le locataire pour tout dommage causé par la cigarette et révélé à l’occasion de l’état des lieux de sortie.
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Comment interdire de fumer dans une location meublée ?
Certes, la loi est ferme lorsqu’elle dit qu’il est interdit au propriétaire d’imposer des règles de vie à son locataire. Il existe cependant des subterfuges qui peuvent vous permettre de faire entendre vos exigences.
Ajouter une clause spécifique dans le contrat de location
À défaut de pouvoir interdire à votre locataire de fumer dans le logement, vous pouvez plutôt insérer une clause qui prévoit qu’il sera responsable des réparations en cas de dommages.
Ainsi, si l’état des lieux de sortie fait ressortir des dégradations causées sur le logement, vous pouvez faire une retenue sur le dépôt de garantie.
Ainsi éclairé, le locataire sera peut-être moins enclin à fumer en intérieur, craignant de ne plus pouvoir retrouver sa caution.
D’autre part, il faut savoir que la loi du 6 juillet 1989 ne concerne pas les locations meublées saisonnières. Dans ce cas, vous pouvez parfaitement insérer une clause interdisant de fumer dans votre contrat de bail en meublé saisonnier.
Les mentions à intégrer dans le règlement intérieur du logement
Si vous ne pouvez pas imposer des règles de vie à vos locataires en ce qui concerne les parties privées, il est tout à fait légal d’interdire la cigarette dans les parties communes d’une copropriété.
Ainsi, il est tout à fait légal d’instaurer une règle d’interdiction de fumer dans le hall d’entrée, dans les escaliers, les ascenseurs ou les couloirs par exemple. Une telle interdiction n’a cependant pas à figurer dans le contrat de bail. Elle sera plutôt insérée dans le règlement de copropriété.
De même, un locataire qui fume à sa fenêtre ou sur son balcon peut gêner les autres occupants de la copropriété.
Dans ce cas, le règlement de copropriété peut aussi interdire cela bien qu’il s’agisse de parties privées. D’autant plus que les copropriétaires peuvent se plaindre en justice pour troubles de voisinage.
Afficher des panneaux ou des avertissements dans le logement
La loi du 6 juillet 1989 est claire. Vous ne pouvez pas insérer de clause visant à interdire de fumer dans le contrat de bail.
En revanche, aucune disposition légale ne vous empêche de mettre des panneaux d’affichage ou des avertissements sur les éventuelles dégradations que pourrait causer la cigarette. Invoquer des raisons de santé et de sécurité peut être un argument subtil et intelligent à cet effet.
Ainsi sensibilisé, le locataire saura faire plus attention.
Que faire en cas de non-respect de l’interdiction de fumer ?
Nous avons vu qu’une interdiction formelle de fumer n’est légale que dans le cadre d’une location meublée saisonnière ou dans les parties communes d’une copropriété.
Les recours possibles pour le propriétaire
Si l’interdiction de fumer constitue une clause résolutoire de contrat du bail, le propriétaire qui détient la preuve que son locataire est contrevenu à cette clause peut résilier le contrat.
Dans le cadre d’une copropriété, le locataire peut aussi se voir interdire de fumer dans les parties communes. En cas de non-respect de cette interdiction, vous pouvez essayer de régler le problème à l’amiable avant d’envisager une action en justice.
D’ailleurs, le syndic de copropriété peut aussi appliquer des amendes (si le règlement le prévoit) ou entamer une action en justice pour trouble de voisinage.
Les impacts sur la caution en cas de dégradation due au tabac
C’est quasiment la seule solution à mettre en œuvre en cas de dégradation due au tabac. Malheureusement, cela restera une action a posteriori face à l’impossibilité d’anticiper de telles dégradations. Brûlures de cigarette sur les meubles ou tapis, odeurs persistantes de tabac sur les murs, les rideaux ou les papiers peints, etc.
Ces dégradations ne seront alors mises en lumière que lors de l’état des lieux de sortie. Elles entrent en effet dans la catégorie des dégradations locatives. Elles nécessitent d’ailleurs d’importants coûts en termes de nettoyage et d’entretien. C’est donc pour cela qu’il est légitime qu’une retenue soit appliquée sur la caution.
Les démarches pour signaler un non-respect des règles
En cas de non-respect de la règle d’interdiction, vous pouvez avertir votre locataire. Vous pouvez lui exposer les risques liés à la sécurité et aux éventuels coûts qu’il devra assurer en cas de dégradation.
Il est en effet préférable de privilégier la voie de la diplomatie pour préserver une bonne entente avec votre locataire. En revanche, si celui-ci persiste, vous pouvez en référer au syndic de copropriété, voire entamer une action en justice.
Les alternatives à l’interdiction totale de fumer dans une location meublée
Faute de pouvoir interdire la cigarette dans l’ensemble du logement, vous pouvez user de parades comme :
- Autoriser de fumer uniquement dans certaines zones
Ainsi, au lieu de formuler une interdiction, vous rédigez votre clause qui vous permet d’inviter le locataire à fumer uniquement dans ces zones. Par exemple, vous pouvez indiquer à votre locataire que les lieux les plus indiqués pour fumer sont le balcon et le jardin tout en invoquant des motifs de sécurité, de santé et d’hygiène.
- Mettre en place des détecteurs de fumée pour assurer la sécurité
Le souci de prévenir les incendies peut aussi motiver votre démarche de vouloir interdire la cigarette. Aussi, installer des détecteurs de fumée peut être un moyen de s’en prémunir. D’autant plus que le locataire évitera de fumer dans les pièces où l’engin est installé. C’est donc aussi un moyen dilatoire d’éviter que celui-ci ne fume en intérieur. - Créer des espaces spécifiques pour les fumeurs
C’est aussi une alternative intelligente à l’interdiction totale de fumer.
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Peut-on ajouter une interdiction de fumer après la signature du bail ?
En vertu de la loi du 6 juillet 1989, une clause interdisant son locataire de fumer reste illégale qu’elle soit insérée dans le contrat initial ou en amendement.
Si le locataire venait à la contester devant un tribunal, elle sera considérée comme n’ayant jamais été écrite.
Quelles sont les sanctions en cas de violation de cette interdiction ?
En cas de violation d’une interdiction de fumer dans les parties communes dans une copropriété, le locataire peut se voir condamné en justice à payer des amendes. Le syndic de copropriété peut aussi lui facturer les frais liés au nettoyage et à l’entretien des parties communes dégradées, après validation de l’assemblée générale.
S’il s’agit d’une clause résolutoire d’une location meublée saisonnière, le propriétaire peut résilier le contrat de bail.
Comment prouver que le locataire a fumé dans la location ?
Pour prouver les dégradations causées par un locataire fumeur, le propriétaire doit conserver les factures ou devis des entreprises chargées d’effectuer les travaux d’assainissement et de remise en état.
Dans le cas d’odeurs de tabac laissées sur le mobilier ou sur le mur, par exemple, c’est la facture liée au coût des produits ou prestations de nettoyage nécessaires qui servira de preuve.
C’est donc au vu de ces justificatifs qu’il pourra exercer une retenue sur la caution. Pour ce faire, le propriétaire et le locataire peuvent aussi réaliser un pré-état des lieux de sortie. Il s’agit d’un document à but informatif dressé avant la date de l’état des lieux de sortie. Il permet d’anticiper les éventuels points de discorde et les réparations à réaliser pour remettre le bien en l’état.
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En résumé, bien que tentant pour beaucoup de propriétaires, interdire à son locataire de fumer reste une entreprise hasardeuse au vu de la loi. Vous pouvez cependant user de subterfuges pour l’amener à fumer dans des zones réservées ou installer des détecteurs de fumée pour prévenir les incendies par exemple.
Cette situation nécessite aussi prudence et clairvoyance lors de l’état des lieux sortie afin de pouvoir retenir les sommes nécessaires pour couvrir les éventuelles dégradations causées.
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