L’été approche, et si vous êtes un investisseur locataire de votre propre résidence principale, vous serez peut-être tenté par la sous-location de votre logement. Ou votre locataire voudra sûrement lui aussi sous-louer son logement. Ce type de location est de plus en plus fréquent, mais reste encadré et ne doit pas être pris à la légère. On vous en dit plus.
Définition de la sous-location
Qu’est-ce que la sous-location ?
On parle de sous-location lorsque le locataire, lui-même titulaire du bail de location, met partiellement ou intégralement son appartement à disposition d’un sous-locataire, qui lui verse un loyer. Cette technique de location est souvent utilisée par les locataires qui s’absentent sur une longue période, mais qui ne souhaitent pas résilier leur contrat. Dans d’autre cas, le locataire et le sous-locataire peuvent cohabiter ensemble sur une même période. Seul le nom du locataire principal figure sur le bail. Il ne faut pas oublier qu’aux yeux de la loi, seul le locataire figurant sur le bail est redevable du paiement du loyer.
Les sous-locataires ne le savent pas toujours, mais ils peuvent bénéficier d’aide au logement auprès de la CAF. Le locataire doit lui faire signer un contrat de sous-location, en précisant la durée de la sous-location. Dans le cas où il se passerait quelque chose, le propriétaire n’a aucun lien juridique avec le sous-locataire.
Les règles de la sous-location
De manière juridique, la sous-location est interdite depuis la loi de juillet 1989. Elle peut être autorisée dans le cas où le bailleur propriétaire du bien a donné son autorisation manuscrite à son locataire. Le montant du loyer de la sous-location ne doit pas excéder le montant du loyer fixé par le propriétaire. En tant que propriétaire investisseur, vous n’êtes pas obligé d’accepter la demande de sous-location de votre locataire. Vous pouvez également imposer le loyer de sous-location que vous voulez. En effet, votre locataire ne doit pas s’enrichir sur votre dos. Le but de la sous-location est de proposer une solution d’hébergement temporaire.
Dans le cas où la sous-location est meublée, avec un bail d’origine sous la loi Alur, le locataire peut fixer le montant du loyer de sous-location qu’il souhaite.
Le locataire qui sous-loue son logement doit envoyer la demande de sous-location auprès de son propriétaire, par lettre recommandée. Vous trouverez ici un exemple de lettre de demande de sous-location, mis à disposition par le Figaro Immobilier.
Avec la loi Alur, le locataire se doit de fournir à son sous-locataire une preuve de l’autorisation de sous-location accordée par son propriétaire bailleur et une copie de son bail. Cette règle n’est pas obligatoire pour les logements conventionnés et les logements en loi 48.
Le contrat de sous-location doit mentionner :
- le montant du loyer,
- la durée du bail,
- l’existence ou non d’un dépôt de garantie et son montant,
- le préavis,
- les obligations du locataire et de son sous-locataire,
- les états des lieux d’entrée et de sortie.
Il est conseillé de souscrire à une assurance habitation pour éviter les conflits : aux yeux de la loi, le locataire reste l’unique responsable de dégradations du logement, ou de loyer impayé. Pendant le temps de la location, entreposez dans un meuble fermé à clé, une cave ou un box de stockage pour mettre à l'abri vos effets personnels et autres objets de valeur.
Vous êtes locataire d’un bien avant le 27 mars 2014 ?
Il s’agit d’une exception. Si votre contrat ne contient pas une clause d’interdiction à la sous-location, vous pouvez sous-louer votre appartement sans demander l’autorisation à votre propriétaire bailleur. S'il s’agit d’un logement social, vous n’avez pas le droit de le sous-louer en intégralité. Vous pouvez sous-louer une partie du logement à une personne handicapée (avec une carte d’invalidité) ou âgée (de plus de 60 ans). Vous devez prévenir l’organisme HLM, et présenter l’autorisation de sous-location de votre bailleur et votre contrat de location à votre sous-locataire.
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Les avantages et inconvénients d’une sous-location
Les avantages
La sous-location offre plusieurs avantages au locataire, au sous-locataire et au propriétaire bailleur :
- le locataire partage son loyer,
- le locataire peut s’absenter sur une période plus importante sans résilier son contrat de location,
- le sous-locataire peut faire des économies sur son logement pendant plusieurs mois (il évite les frais d’agence et le dépôt de garantie),
- le sous-locataire reste éligible aux aides logement,
- les risques de loyers impayés dus à l’absence de son locataire sont faibles pour le propriétaire bailleur,
La sous-location est donc une alternative intéressante pour tous les partis impactés par la location d’un bien.
Les risques
La sous-location n’est pas toujours de tout repos. Elle ne doit pas être prise comme une solution de facilité, puisqu’elle reste encadrée par la loi :
- le propriétaire peut demander à son locataire de résilier le bail de location, dans le cas où il n’a pas donné son accord de sous-location à son locataire,
- le propriétaire peut exiger le reversement de la somme collectée via les sous-loyers perçus illégalement par son locataire,
- le propriétaire peut réclamer le paiement de dommages et intérêts,
- dans le cadre d’un logement social, le locataire peut s’acquitter d’une amende de 9 000€,
- le locataire est responsable des actes de son sous-locataire (ex : dégradations du logement).
Le propriétaire peut-il refuser une sous-location ?
Oui, un propriétaire est libre d’accepter ou de refuser une demande de sous-location de la part de son locataire. Il n’a pas besoin de donner un motif sur ce refus et le locataire ne dispose d’aucun recours juridique pour obtenir un accord.
En tant qu’investisseur, si votre locataire vous demande de sous-louer votre bien, vous pouvez être amené à refuser par crainte de loyers impayés ou de dégradation du logement, par exemple. Vous pouvez proposer à votre locataire de mettre en place un nouveau contrat de location, incluant le sous-locataire et mettant en pose la location principale de votre locataire. À son retour, vous devez établir un nouveau bail de location.
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