Si vous souhaitez vous lancer dans la location Airbnb et que votre bien est situé dans une copropriété, vous devez consulter le règlement de la copropriété.
Vous devez également vous plier à des règles administratives obligatoires sous peine de sanction.
Voici nos conseils si vous souhaitez vous lancer dans la location Airbnb alors que votre bien se trouve dans une copropriété.
Que dit la loi sur les locations Airbnb en copropriété ?
De plus en plus de propriétaires sont attirés par la location Airbnb et la perspective de complément de revenu qu’elle offre.
Les dispositions légales concernant les locations de courte durée
Voici les différentes prescriptions légales en matière de location courte durée :
- Dans certaines villes, s’il s’agit d’une résidence principale, la loi impose un seuil maximum de 120 jours de location par an. De plus, le bail ne peut pas durer plus de 90 jours consécutifs.
- S’il s’agit d’une résidence secondaire, le propriétaire doit demander l’autorisation de la mairie. Dans certaines villes de plus de 200 000 habitants comme Paris, Nice ou Lyon, il vous faudra même réaliser une déclaration de changement d’usage.
Certaines villes imposent même une obligation de compensation. Vous devrez alors compenser la surface louée en courte durée en transformant une surface équivalente en logement.
Dans les deux cas, vous devez vérifier que votre règlement de copropriété autorise la location saisonnière.
Les conditions dans lesquelles une copropriété peut interdire Airbnb
Étant entendu comme l’ensemble de droits et obligations des copropriétaires, le règlement de copropriété peut interdire ou restreindre la location saisonnière.
Elle peut le faire de manière explicite ou de manière sous-entendue à la lecture des différentes clauses du règlement. C'est ainsi par exemple que le document peut contenir une clause explicite qui interdit la location saisonnière.
Certaines clauses comme la clause d'habitation exclusive implique aussi implicitement l'interdiction de la location courte durée.
Dans les deux cas, lorsque le règlement de la copropriété interdit la location courte durée, tous les copropriétaires doivent alors s’y soumettre.
La raison la plus courante qui motive généralement cette interdiction tient aux troubles anormaux de voisinage ou les nuisances sonores qui accompagnent ce type de location.
Les locations courte durée entraînent aussi généralement des risques de dégradation des parties communes.
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Le règlement de copropriété et l’interdiction de la location courte durée
Les dispositions liées à la courte durée peuvent être induites par d’autres clauses du règlement de copropriété.
Les clauses du règlement qui impactent la location de courte durée
Il existe différentes clauses du règlement de copropriété qui peuvent impacter sur la réglementation de la location de courte durée :
- La clause d’habitation bourgeoise
Elle peut être exclusive et interdire strictement les activités commerciales, libérales et artisanales.
Elle peut aussi être simple. Dans ce cas, les activités professionnelles et libérales sont admises à condition de ne pas générer des nuisances sonores.
- La clause d’habitation exclusive
Elle implique que les logements doivent être exclusivement réservés à l’habitation. Ce qui exclut toute activité commerciale, y compris la location touristique. - La clause de tranquillité et de sécurité
C’est une clause qui impose aux copropriétaires de respecter la tranquillité et la sécurité des lieux. Or, les locations de courte durée sont réputées pour causer des nuisances. Elle peut ainsi être invoquée pour interdire la location courte durée dans une copropriété. - La clause de destination de l’immeuble
Certains règlements de copropriété stipulent que l’immeuble est à usage strictement résidentiel. Les locations Airbnb peuvent donc être incompatibles avec la destination du bien.
Certains règlements de copropriété peuvent aussi stipuler une interdiction pure et simple de la location courte durée.
Une clause spécifique peut alors interdire la location courte durée. D’autres copropriétés incluent une clause interdisant la sous-location, ce qui entraîne aussi une interdiction de fait des locations courte durée.
Comment une copropriété peut-elle modifier son règlement ?
Lorsque la copropriété interdit formellement la location courte durée, il n’y a aucun moyen de le contourner.
Vous pouvez seulement réunir l’assemblée générale du syndic de copropriété pour demander la modification du règlement.
Pour être valide, la modification doit être prise à l’unanimité des membres.
Le rôle du syndic et de l’assemblée générale dans la gestion d’Airbnb
Le syndic de propriété est une personne physique ou morale dont la mission consiste à assurer la gestion courante de l’immeuble et l’application des décisions de l’assemblée générale.
Il représente également la copropriété en cas de litige.
Le pouvoir décisionnel du syndic sur les locations Airbnb
En matière d’Airbnb, le syndic de copropriété a un rôle central à jouer :
- La gestion des parties communes
Le syndic de copropriété veille à l’entretien des parties communes de l’immeuble. Il intervient ainsi si la location Airbnb entraîne des nuisances comme des dégradations ou des bruits dans les parties communes.
- L’application du règlement de la copropriété
Le syndic veille au respect des différentes clauses du règlement de copropriété. Ainsi, si une clause interdit la location courte durée, le syndic peut intervenir.
Il arrive que des propriétaires fassent de la location Airbnb bien que le règlement de copropriété l’interdise. Il appartient alors au syndic de copropriété de prendre les mesures nécessaires pour rétablir la situation, par voie amiable ou par voie judiciaire.
Comment l’assemblée générale peut voter une interdiction ?
L’assemblée générale des copropriétaires vote le règlement de la copropriété. Elle peut aussi modifier celui-ci en vue d’interdire ou restreindre la location courte durée.
Dans le cas où le règlement de la copropriété autorise la location Airbnb, elle peut aussi intervenir en cas de nuisance pour mettre le propriétaire en demeure ou pour porter plainte.
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Les recours si votre copropriété interdit la location Airbnb
Votre copropriété vous interdit de faire de la location Airbnb ? Pas de panique, tout n’est pas perdu pour autant.
Que faire en cas de conflit avec le syndic ou la copropriété ?
Le règlement de copropriété peut être modifié. Vous pouvez en effet adresser une demande au syndic en vue de procéder à la modification de la clause qui interdit la location courte durée.
Celui-ci inscrit alors la demande à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires suivante. La modification devra alors faire l’objet d’un vote au sein de l’assemblée générale.
Avant la séance, vous pouvez convaincre les autres colocataires pour qu’ils votent en faveur de votre amendement.
Les solutions légales pour contester une interdiction
Lorsque le règlement de copropriété ne vous convient pas, vous pouvez le contester en justice. Vous devez alors assigner le syndic de copropriété.
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Quelles sont les sanctions en cas de non-respect des règles ?
Des sanctions peuvent s’appliquer si vous ne respectez pas les dispositions de votre règlement de copropriété.
Les sanctions financières et juridiques pour les propriétaires loueurs
En cas de non-respect du règlement de copropriété, le syndic de copropriété peut commencer par vous envoyer une mise en demeure. C’est un moyen, pour le syndic, d’avertir le copropriétaire contrevenant qu’il enfreint le règlement.
S’il persiste dans sa location, le syndic ou les copropriétaires peuvent former une action en justice en vue de faire cesser la location Airbnb. Le copropriétaire contrevenant encourt alors des amendes et au paiement de dommages et intérêts aux autres copropriétaires.
Le Tribunal peut aussi prononcer un arrêt immédiat des activités de location moyennant le paiement d’une astreinte.
D’un autre côté, en cas de non-respect des règles de déclaration et d’enregistrement liées au lancement d’une activité de location Airbnb, le propriétaire encourt aussi une amende civile pouvant atteindre 50 000 euros.
Comment éviter des sanctions tout en utilisant Airbnb ?
Voici les mesures à prendre si vous souhaitez vous lancer dans la location Airbnb en toute légalité :
- Lire attentivement le règlement de copropriété. Dans le cas d’un règlement de copropriété qui est ambigu, vous pouvez faire une demande formelle pour obtenir une autorisation.
- Négocier avec l’assemblée générale des copropriétaires pour mettre en place des règles strictes visant à réduire les désagréments liés aux locations courte durée. Vous pouvez par exemple mettre en place des règles visant à interdire les fêtes, des heures de silence, des caméras de sécurité dans les parties communes, etc.
- Réaliser les formalités légales nécessaires. Renseignez-vous sur les obligations de déclaration et d’enregistrement à respecter pour pouvoir les respecter.
- Vérifier auprès de la commune s’il y a des règles liées à la limitation de durée.
- Informer le syndic de propriété ainsi que vos voisins sur votre projet de faire de la location Airbnb
- Établir des règles strictes en vue de limiter les nuisances.
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En conclusion, consulter le règlement de la copropriété est une étape incontournable avant de vous lancer dans la location Airbnb. Celui-ci peut en effet autoriser, restreindre et même interdire la location courte durée. Dans tous les cas, faites confiance à Bevouac pour vous aider à concrétiser votre projet d’investissement immobilier locatif.
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