Le loyer de référence a été établi en 2018 par la loi ELAN et permet l’encadrement des loyers dans certaines zones. Généralement, le prix du loyer est défini librement entre le bailleur et le locataire.
Cependant, dans certaines communes dites « zones tendues », ce montant est encadré par un dispositif préfectoral. Découvrez ce qu’est le loyer de référence, comment le calculer et quelles sont les villes concernées.
Loyer de référence : qu’est-ce que c’est ?
Le loyer de référence est un loyer défini selon un arrêté préfectoral. Ce dispositif concerne les communes qui se situent habituellement en zones tendues où le dispositif d’encadrement des loyers est appliqué.
L’arrêté préfectoral définit ainsi 3 niveaux de loyers de référence :
- Le loyer de référence médian ;
- Le loyer de référence minoré ;
- Le loyer de référence majoré.
Le loyer de référence médian
Le loyer de référence médian correspond au loyer de référence. Il est défini en fonction des niveaux de loyers observés par l’Observatoire des loyers. Le montant est utilisé pour diviser une moitié de logements avec un loyer supérieur et une autre moitié appliquant un loyer inférieur.
Prenons l’exemple d’un loyer médian de 20 € par mètre carré qui s’applique sur six logements. Cela signifie alors que :
- Trois logements appliquent un loyer supérieur à 20 € par mètre carré ;
- Trois logements appliquent un loyer inférieur à 20 € par mètre carré.
Il est important de ne pas confondre le loyer médian au loyer moyen. Ce dernier est le total des loyers divisé par le nombre des loyers.
Le loyer de référence majoré
Il s’agit ici du loyer de référence augmenté de 20 %. Pour un logement avec un loyer de référence de 650 €, le loyer majoré ne peut pas alors dépasser les 780 €.
En cas de non-respect du plafond, le bailleur peut s’exposer à des sanctions définies selon le décret du mai 2019. Le locataire bénéficie alors de trois ans (à partir de la date de signature du bail) pour contester le loyer auprès de la commission de conciliation des loyers. Il doit aussi le contester cinq mois avant la fin du contrat de location.
Malheureusement, le dépassement des plafonds est très courant. En effet, à Paris, sur 37 504 annonces de location, 33 % ne sont pas conformes. Ce qui entraîne un coût de dépassement des loyers impressionnant sur le territoire. Il faut savoir qu’en France, le dépassement de loyer coûte près de 198 € par mois.
Le loyer de référence minoré
Le loyer de référence minoré correspond au loyer de référence diminué de 30 %. Pour un loyer de référence de 650 €, le loyer de référence minoré équivaut alors à 455 €. Il est important de noter que le bailleur a le droit de proposer un loyer en dessous du loyer de référence minoré. Par contre, il ne peut pas fixer un loyer supérieur au loyer de référence majoré.
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Comment le calculer ?
Le loyer de référence est calculé selon plusieurs critères concernant le logement :
- Le type de location : logement nu ou meublé. Une habitation meublée étant plus chère qu’une habitation nue.
- La situation géographique : centre-ville, près des grands axes, des axes de transport, etc.
- Le nombre de pièces et la superficie du bien en location ;
- La date de construction.
C’est l’observatoire local des loyers du territoire qui s’occupe ensuite de collecter les données obtenues. Il participe ensuite à la détermination du loyer de référence par le préfet.
Il faut savoir que l’observatoire local n’est pas le même pour chaque territoire. A Paris, l’encadrement des loyers est par exemple réalisé par l’OLAP (Observatoire des loyers par l’Agglomération Parisienne).
Loyer de référence et encadrement des loyers : quelles villes sont concernées ?
Le loyer de référence et l’encadrement des loyers sont appliqués dans des zones tendues. Il s’agit de zones constituées de plus de 50 000 habitants. Ces zones se distinguent notamment par un important déséquilibre entre l’offre et la demande locative. Cela entraîne généralement des difficultés d’accès au logement pour les personnes aux revenus modestes.
Selon une liste établie par décret, 28 agglomérations sont qualifiées de zones tendues. Il s’agit de :
- Ajaccio
- Annecy
- Arles
- Bastia
- Bayonne
- Beauvais
- Bordeaux
- Draguignan
- Fréjus
- Genève-Annemasse
- Grenoble
- La Rochelle
- La Teste-de-Buch – Arcachon
- Lille
- Lyon
- Marseille
- Aix-en-Provence
- Meaux
- Menton-Monaco
- Montpellier
- Nantes
- Nice
- Paris
- Saint-Nazaire
- Sète
- Strasbourg
- Thonon-les-Bains
- Toulon
- Toulouse
Toutefois, dans certaines villes, les règles appliquées par les communes sont spécifiques. Ce sont les villes qui se trouvent dans :
- Paris
- Lyon et Villeurbanne
- Plaine commune : Aubervilliers, La Courneuve, Epinay-sur-Seine, L’Ile-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains, Villetaneuse.
- Est Ensemble : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville
- Bordeaux
- Hellemmes
- Lomme
- Lille
- Montpellier
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Quels types de logements sont concernés ?
Le loyer de référence est appliqué aussi bien aux logements vides qu’aux logements meublés. Il s’applique également aux contrats de location à usage d’habitation principale ou dans le cadre d’un bail mixte (usage d’habitation et professionnel). L’encadrement concerne aussi les locations en vertu d’un bail mobilité.
Par contre, l’encadrement des loyers ne concerne pas les cas suivants :
- Logements sociaux (HLM) ;
- Meublés de tourisme ;
- Sous-locations ;
- Logements concernés par la loi de 1948 ;
- Logements conventionnés APL et ANAH.
Comment fixer le loyer dans une zone tendue ?
Comme vu précédemment, les loyers dans une zone tendue sont encadrés. Le loyer de référence est donc appliqué pour les logements dans ces zones.
Généralement, le montant peut être défini librement si :
- Le logement est mis en location pour la première fois ;
- Le logement n’a pas été loué dans une période de 18 mois ;
- Le bailleur a réalisé des travaux d’amélioration.
A l’inverse, lors d’une relocation, le loyer doit être le même que celui du locataire sortant. Cependant, il est possible de faire une réévaluation du loyer si :
- Le loyer du précédent locataire a été manifestement sous-évalué ;
- Des travaux d’amélioration ou de mise en norme ont été effectués pour un coût au moins similaire à la moitié de la dernière année de loyer. ;
- Le loyer n’a pas été modifié en vertu de la révision annuelle associée à l’évolution de l’Indice de référence des loyers (IRL). Une réévaluation peut être alors réalisée, selon l’évolution de l’IRL.
Les exceptions à connaître : un loyer supérieur au loyer de référence majoré
Le propriétaire bailleur a l’obligation de se conformer à l’encadrement de loyers si le logement se trouve dans les zones tendues. Néanmoins, il y a une exception (encadrée par l’article 3 du décret du 10 juin 2015) qui lui donne la possibilité de fixer un loyer supérieur au loyer de référence majoré.
Le complément de loyer est alors possible si le bien propose des caractéristiques particulières liées à la localisation et le confort. Ces caractéristiques doivent répondre à certains critères :
- Elles n’ont pas été retenues lors de la fixation du loyer de référence du logement ;
- Elles jouent un rôle prépondérant dans la fixation du loyer, surtout comparé aux autres biens qui se trouvent à proximité ;
- Elles ne donnent pas lieu à récupération par le propriétaire au titre de charges.
Habituellement, pour bénéficier d’un complément de loyer, il faut tenir compte des critères suivants :
- Emplacement : orientation plein sud ou vue directe sur un monument ;
- Espaces extérieurs : grande terrasse ou jardin ;
- Équipements luxueux : cuisine moderne, sauna, etc.
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Loyer surévalué ou sous-évalué : quels sont les recours possibles ?
Les litiges sur l’application du loyer de référence concernent majoritairement la surévaluation du loyer. Le souci concerne aussi en grande partie les logements à surface réduite. En effet, en 2022, 68 % des logements de moins de 20 m² ont un loyer supérieur aux taux légalement fixés.
Par conséquent, s’il y a un désaccord sur l’application du loyer de référence, vous avez le choix entre deux types de recours :
Loyer surévalué
Dans ce cas, c’est le locataire qui intente une action en vue de réduire le loyer estimé comme surévalué.
Si le loyer proposé par le bailleur est supérieur au loyer de référence majoré, il est possible de faire une demande de réduction du montant. Pour cela, vous devez transmettre la demande au minimum cinq mois avant le renouvellement du contrat de bail. Des sanctions peuvent être infligées par les préfets et les EPCI (Etablissements Publics de Coopération Intercommunale) en cas de non-respect de l’encadrement des loyers.
Loyer sous-évalué
Dans ce cas-ci, c’est le bailleur qui procède à une demande pour rehausser un loyer considéré comme sous-évalué. Si le loyer proposé est en dessous du loyer de référence minoré, le propriétaire bailleur peut faire une proposition de nouveau loyer. Celui-ci doit bien évidemment rester dans la limite du loyer majoré. La proposition doit alors se faire au minimum six mois avant le renouvellement du contrat de bail.
En cas de litige entre le propriétaire et le locataire, chacune des deux parties peut faire appel à la commission départementale de conciliation. Si aucune réponse n’est donnée à quatre mois du renouvellement, cela signifie que la demande a été rejetée.
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Quels sont les risques à ne pas respecter le loyer de référence ?
Si les loyers imposés par les bailleurs ne sont pas conformes au loyer de référence, des sanctions peuvent être prises. En premier lieu, l’Etat peut réaliser une mise en demeure du bailleur pour que ce dernier puisse se conformer à l’encadrement des loyers. Ensuite, si cette mesure n’est pas efficace, des sanctions plus importantes peuvent être prises :
- Baisse de loyer : l’Etat impose une réduction de loyer avec l’obligation de remboursement du trop-perçu de loyer touché.
- Amende : si le bailleur ne baisse pas le loyer, il peut subir une amende allant jusqu’à 5 000 € (personnes physiques) et jusqu’à 15 000 € (personnes morales).
- Saisie du tribunal : pour réduire le loyer de la location.
En conclusion, on peut alors dire que le loyer de référence sert à lutter contre la hausse abusive du montant des loyers. Grâce à ce dispositif, de nombreux ménages aux revenus modestes peuvent accéder plus facilement au logement. Pour les bailleurs, il est donc nécessaire de tenir compte des différentes caractéristiques de ce dispositif. En effet, des sanctions plus ou moins importantes peuvent être infligées en cas de dépassement du loyer de référence.
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