Pour qu’un bail soit résilié, le bailleur, comme le locataire, est tenu de donner un congé et de se conformer à un délai de préavis. Pour donner congé, il faut une lettre recommandé avec accusé de réception ou une remise en main propre avec justificatif de réception par récépissé ou signature.
Dans cet article, on vous explique en détail les règles de résiliation d’un bail de location.
Résiliation du bail par le locataire
Un locataire a le droit de mettre fin à un bail à n’importe quel moment. Néanmoins, la durée du préavis change selon le type de location. En effet, elle n’est pas la même pour une location nue et une location meublée.
En principe, la durée du préavis pour la résiliation d’un bail dépend du type de location et du type de contrat signé entre le locataire et le propriétaire.
La durée de préavis en location meublée
Si vous avez un contrat de location meublée que vous voulez résilier, vous n’aurez pas la même durée de préavis qu’un locataire ayant un contrat de location nue. Dans ce sens, sachez que la durée du préavis pour la résiliation de bail d’un contrat de location meublée est plus ou moins courte.
En effet, le locataire dispose d’uniquement un mois pour quitter définitivement les lieux une fois qu’il a annoncé qu’il souhaitait prendre congé. Quant au décompte du préavis, il commence immédiatement à partir du moment où la lettre de résiliation est reçue par le propriétaire du logement.
La durée de préavis en location nue
Si le locataire décide de résilier un bail qui est sujet à un contrat de location non meublé, le préavis à respecter est un peu plus long par rapport au cas précédent. En règle générale, il dure trois mois. Toutefois, certaines exceptions peuvent venir à l’encontre de cette règle établie. En effet, cette durée peut être réduite à un mois.
Conditions de réduction du préavis
Dans le cas d’une location nue, la résiliation du bail à l’initiative du locataire dure en principe trois mois. Pourtant, comme susmentionné, cette durée peut être sujette à quelques modifications en fonction du motif et de la nature de la résilience.
Dans ce sens, notez que si le locataire bénéficie du RSA ou d’une allocation adulte handicapé appelée AAH (allocation aux adultes handicapées), le préavis peut-être réduit à un mois. Ce délai peut aussi s’appliquer aux locataires qui rencontrent de graves problèmes de santé qui requièrent un déménagement immédiat.
La durée d’un mois de préavis intervient aussi pour ceux ayant perdu leurs emplois durant le bail, mais aussi pour ceux ayant trouvé un emploi les obligeant à changer de logement. Il peut également s’appliquer à un locataire qui vient de retrouver un emploi suite à un chômage ou pour un cas de mutation professionnelle.
Et enfin, le délai de préavis est également réduit pour les locataires d’un logement social.
Les conditions pour résilier le bail de location à l’initiative du locataire
Avant de quitter un logement suite à une résiliation du bail par le locataire, ce dernier doit se soumettre à deux obligations précises. La première concerne la notification de son congé au bailleur. En effet, même si le locataire a le droit de quitter les lieux n’importe quand, il doit d’abord envoyer une lettre de congé au bailleur.
Ce dernier peut être notifié par une lettre signée par le locataire et remise en main propre ou bien envoyée par voie d’huissier ou encore par l’intermédiaire d’une lettre envoyée en recommandée avec accusé de réception.
Dans tous les cas, vous ne pouvez pas l’envoyer par email. Quant à son contenu, il reste libre tant que la date d’effet du congé y figure. Dès réception de la lettre, le compte à rebours commence. Outre cette lettre, le locataire est aussi tenu de payer le loyer jusqu’à ce qu’il parte.
Dans ce sens, le locataire doit aussi payer les charges locatives et le loyer correspondant au nombre de jours passés dans la maison ou l’appartement durant le mois. Bien sûr, cette règle peut être dérogée si un nouveau locataire occupe les lieux avant la fin du préavis fixé.
Sinon, dans le cas où le propriétaire propose un logement insalubre ou qui ne respecte pas aux normes de décence, le locataire a exceptionnellement le droit de partir du logement sans attendre la fin du préavis. Dans tous les cas, il est toujours tenu de payer son loyer jusqu’à ce qu’il parte définitivement de la maison.
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Résiliation du bail par le propriétaire
Pour différentes raisons, un bail peut également être résilié par le propriétaire. Mais contrairement au locataire, ce dernier ne dispose pas du droit de donner congé avant le terme du bail de location en question.
Dans le cas où le bailleur décide de résilier un contrat de bail, la durée du préavis varie selon le type de location. Dans ce sens, sachez que la durée du préavis pour une location meublée n’est pas identique à celle d’une location nue.
Durée de préavis en location meublée
Pour résilier un contrat de location meublée, les deux parties sont tenues de respecter un préavis de trois mois. Ce délai ne peut être modifié, car en principe, le bailleur ne dispose du droit de résilier le contrat que suite à des contraintes bien justifiées.
Dès réception de la lettre de résiliation du bailleur en question, le locataire a le droit de quitter les lieux comme bon lui semble, à n’importe quel moment, sans préavis. Néanmoins, il est toujours tenu de régler son loyer correspondant à la période durant laquelle il a habité dans le logement.
Durée de préavis en location nue
Dans le cas d’une résiliation de contrat en location nue, la durée du préavis est de six mois. C’est une durée immuable qui ne peut être modifiée sauf si le logement en question est occupé par de nouveaux locataires avant la fin du préavis.
Les conditions pour résilier le bail de location à l’initiative du propriétaire
Les motifs d’une résiliation d’un contrat de bail par un bailleur peuvent relever des cas suivants :
Le non-respect du bail par le locataire
Dans le cas où le locataire ne respecte pas les conditions imposées dans le bail, le bailleur est en plein droit de résilier le contrat. Des exemples de motifs sérieux et légitimes qui peuvent entraîner l’expulsion incluent le fait de ne pas payer ou de payer irrégulièrement le loyer.
Un locataire à l’origine de nuisances dans la copropriété ou qui sous-loue un logement sans l’accord du bailleur peut aussi être sujet à la résiliation de son contrat.
Habiter dans le logement
Si le bailleur projette de faire du logement sa résidence principale, il peut mettre fin au bail. De même, il peut aussi le faire s’il souhaite y loger un de ses proches. Mais il doit toujours accorder le délai de préavis au locataire.
La vente du logement
Si le logement est vendu en cours de bail, le bailleur doit en informer le locataire. Dans cette optique, il est tenu de lui envoyer une lettre de résiliation de contrat où il explique clairement la situation. À ces explications doivent aussi s’ajouter la mention du prix de vente du bien.
Qu’en est-il des personnes âgées ?
Dans le cas où un bailleur souhaite résilier le contrat de bail d’une personne de plus de 65 ans, dont les ressources annuelles sont inférieures au SMIC, il est dans l’obligation de lui trouver un logement de substitution qui devra être en conformité avec ses moyens et ses besoins.
Cependant, si le bailleur est aussi une personne âgée de plus de 65 ans et qu’il gagne aussi une somme inférieure à une fois et demi le montant du smic annuel, il sera dispensé de cette démarche.
En conclusion, un préavis est toujours obligatoire pour quitter définitivement un logement loué. Que la motivation provienne du locataire ou bien du bailleur, il est important de respecter les règles qui encadrent la résiliation d’un contrat de bail. Enfin, le locataire est toujours tenu de régler le loyer jusqu’aux termes du délai de préavis.
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