La location courte durée est devenue une option prisée pour les propriétaires cherchant à rentabiliser leur bien immobilier. Mettre un bien en location courte durée nécessite une planification minutieuse. De la décoration à la fixation des tarifs, chaque détail compte pour assurer une expérience positive tant pour le propriétaire que pour les locataires. Découvrez dans cet article les démarches à suivre.
Location courte durée : qu’est-ce que c’est ?
La location courte durée est une forme de location d'un logement meublé pour une période limitée, généralement inférieure à un an, à des personnes qui n'y établissent pas leur domicile. Il peut s'agir de touristes, de voyageurs d'affaires, d'étudiants, ou de personnes en transition.
Autrement dit, c’est la mise à disposition d'un bien immobilier pour une période relativement courte, allant de quelques jours à quelques mois. Cette pratique, de plus en plus courante, concerne notamment les logements meublés ou les résidences secondaires. Elle offre une flexibilité appréciable aux locataires et une source de revenus régulière pour les propriétaires.
La location courte durée est soumise à une réglementation spécifique, qui varie selon le statut du logement (résidence principale ou secondaire), la commune où il se situe, et la durée du bail.
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Quels sont les avantages de la location courte durée ?
La location courte durée présente plusieurs avantages, notamment :
- Augmenter la rentabilité du bien immobilier, en pratiquant des tarifs plus élevés que la location classique et en adaptant les prix à la demande selon la saison
- Profiter de son logement entre deux locations, pour y passer des vacances ou s'y évader
- Réduire le risque d'impayés, en demandant le paiement à l'avance ou une caution
- Décider librement des conditions du bail, sans être soumis à l'encadrement des loyers ou à l'indexation des loyers
- Bénéficier d'un réseau professionnel et amical, en rencontrant des locataires de divers horizons et en nouant des relations utiles
Quels sont les inconvénients ?
La location courte durée présente aussi des inconvénients. La location courte durée implique en effet :
- Plus d'entretien et de maintenance, car il faut assurer un niveau de propreté et de confort optimal pour chaque locataire
- Aucun revenu garanti, car la fréquentation dépend de la saison, de la concurrence et de la demande
- Une plus grande concurrence, car le nombre de logements en location courte durée augmente et oblige à se démarquer par les prix, les services ou la décoration
- Beaucoup de gestion, notamment les réservations, les annulations, les entrées-sorties, les problèmes éventuels, etc. En effet, les rotations entre les locataires sont plus fréquentes et nécessitent ainsi plus de temps pour la gestion locative. Vous aurez alors d'autant plus besoin de l'intervention d'un prestataire extérieur.
- Être à jour sur les changements réglementaires, car certaines villes limitent ou interdisent la location courte durée et imposent des conditions strictes (autorisation, enregistrement, taxe, etc.). Pour rester dans les règles, vous devez donc effectuer une veille permanente de tout changement de réglementation.
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Quelle est la fiscalité en location courte durée ?
Tout d’abord, il faut savoir que la fiscalité en location courte durée dépend :
- Du statut du logement (résidence principale ou secondaire)
- Du régime d'imposition choisi (micro-BIC ou réel)
- Des prestations para-hôtelières fournies
Ensuite, voici les principaux points à retenir :
- Si le logement est votre résidence principale, vous pouvez bénéficier d'une exonération totale ou partielle de vos revenus locatifs, selon le montant du loyer pratiqué
- Si le logement est votre résidence secondaire ou un investissement locatif, vous devez déclarer vos revenus locatifs dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous pouvez opter pour le régime du micro-BIC si vos revenus annuels ne dépassent pas 77 700 € par an. Vous bénéficiez alors d'un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus. Sinon, vous devez opter pour le régime réel, qui vous permet de déduire vos charges et d'amortir votre bien.
- Si vous fournissez au moins trois prestations para-hôtelières parmi celles mentionnées au b du 4° de l'article 261 D du code général des impôts (petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, etc.), vous êtes assujetti à la TVA au taux de 10 % sur vos recettes locatives
- Vous devez également vous acquitter de la taxe de séjour. Celle-ci varie selon la commune et le classement du logement, ainsi que de la cotisation foncière des entreprises (CFE), qui dépend de la valeur locative du bien.
- Vous devez enfin payer des cotisations sociales sur vos revenus locatifs. Soit conformément au régime social des indépendants (RSI) si vous êtes considéré comme un loueur professionnel. Soit au régime général de la sécurité sociale si vous êtes considéré comme un loueur non professionnel.
Quels sont les modes d’exploitation ?
Voici deux exemples de modes d'exploitation :
Location courte et moyenne durée avec bail flexible
Cette option permet au propriétaire de louer son logement meublé pour une période allant de 1 à 10 mois, sans être soumis aux contraintes du bail classique. Le bail flexible le plus connu est le bail mobilité, qui s'adresse aux locataires en situation de mobilité temporaire, comme les étudiants, les salariés en mission ou en formation, ou les personnes en transition professionnelle ou personnelle.
Quant au bail étudiant, il est d’une durée de neuf mois. Il partage les mêmes exigences que la location meublée standard, à l'exception de la période de location. Cela inclut le dépôt de garantie plafonné à deux mois de loyer et un préavis d'un mois.
Location saisonnière type Airbnb
La location saisonnière est une option qui permet au propriétaire de louer son logement meublé pour une courte durée, généralement inférieure à un mois, à des personnes qui n'y établissent pas leur domicile. Il peut s'agir de touristes, de voyageurs d'affaires, d'étudiants ou de personnes en transition.
Cependant, si vous continuez d'occuper ce logement en tant que résidence principale, la période de location ne peut excéder 120 jours.
Enfin, ces deux modes d'exploitation en location courte durée offrent des avantages et des défis spécifiques. Choisir le bon modèle dépend des objectifs du propriétaire, de la localisation du bien, ainsi que des préférences en termes de gestion et de disponibilité.
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Quelles sont les règles ?
Voici les règles de la location courte durée en fonction des différentes situations :
Si c'est votre résidence principale
Si vous louez votre résidence principale en courte durée, vous pouvez le faire sans autorisation préalable de la mairie, sous réserve de respecter les conditions suivantes :
- La durée totale de location ne doit pas excéder 120 jours par an
- Le logement doit être meublé
- Le logement doit être occupé au moins 8 mois par an par le propriétaire ou son locataire
Si c'est votre résidence secondaire
Si vous louez votre résidence secondaire en courte durée, vous n'êtes pas soumis à la limite de 120 jours par an. Vous pouvez donc louer votre logement toute l'année, sans autorisation préalable de la mairie.
En d’autres termes, vous pouvez louer votre logement meublé pour une courte durée, sans limite de jours par an. Cependant, vous devez obtenir une autorisation de changement d'usage auprès de la mairie, qui peut être soumise à des conditions de compensation.
Si votre ville limite ou interdit la location saisonnière
Certaines villes ont pris des mesures restrictives pour limiter ou interdire la location saisonnière, notamment dans les zones tendues où il y a une pénurie de logements. C'est le cas par exemple de Paris.
En effet, Paris peut poser des conditions plus strictes telles que :
- Réduire la durée maximale de location autorisée à 60 jours par an pour les résidences principales.
- Exiger une autorisation préalable du syndicat de copropriété pour les résidences secondaires.
- Interdire toute location saisonnière dans certains quartiers ou immeubles.
- Renforcer les contrôles et les sanctions en cas de non-respect des règles.
Il est donc conseillé de se renseigner auprès de la mairie de la ville où se situe le logement avant de le mettre en location saisonnière, afin de connaître la réglementation applicable et les démarches à effectuer.
Comment trouver un bien à mettre en location courte durée ?
Pour trouver un bien à mettre en location courte durée, il existe plusieurs solutions :
- Vous pouvez consulter les annonces immobilières sur les sites spécialisés
- Vous pouvez faire appel à un chasseur immobilier, qui se chargera de rechercher le bien idéal pour vous, selon votre budget, vos besoins et vos envies.
- Vous pouvez opter pour une solution clé en main, comme celle proposée par Bevouac
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Nous vous accompagnons de la recherche à la rénovation complète du bien. En effet, c’est une plateforme qui vous permet d'investir dans l'immobilier locatif sans contrainte. Notre service se compose de plusieurs étapes :
- Recherche du bien : trouver un bien qui correspond aux critères du propriétaire.
- Rénovation : rénover le bien pour qu'il soit prêt à la location.
- Mise en location : mettre le bien en location sur les différentes plateformes de location avec nos partenaires
- Gestion locative : gérer les réservations, les arrivées et les départs des locataires avec nos partenaires
Par ailleurs, chez nous vous bénéficiez des avantages tels que :
- Un accompagnement complet : nous nous occupons de toutes les étapes de la location courte durée, ce qui permet au propriétaire de ne pas perdre de temps
- Une expertise du marché : nous disposons d'une expertise du marché de la location courte durée, ce qui permet de trouver un bien rentable et de le louer au bon prix
- Un service de qualité : nous proposons un service de qualité, ce qui permet de garantir la satisfaction des personnes que nous accompagnons
En conclusion, pour mettre un bien en location courte durée, il est essentiel de suivre certaines étapes clés. Assurez-vous de respecter les règlements locaux et de préparer le logement. Pensez à fixer des tarifs compétitifs et à offrir un service de qualité pour fidéliser les clients. La réussite en location courte durée repose sur une gestion efficace et l'attention aux détails.
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