Dans un bail de location, la clause résolutoire permet au bailleur de se protéger en cas de litige. C’est une clause servant à résilier unilatéralement le contrat en cas de manquement du locataire à ses obligations. S'appliquant tant dans un bail d’habitation classique que dans un bail de location meublée, la clause résolutoire est une procédure encadrée par la loi.
Dans cet article, nos experts Bevouac vous expliquent tout sur cette clause résolutoire du bail de location.
Qu’est-ce que la clause résolutoire ?
La clause résolutoire est encadrée par la loi du 6 juillet 1986. Il s’agit d’une mention spécifique à insérer dans un bail de location. Elle a pour principal objectif d’offrir une meilleure sécurité juridique au propriétaire. En effet, elle permet de résilier le contrat de location de façon légale si jamais le locataire manque à ses obligations, notamment le paiement du loyer.
La procédure de la clause résolutoire est généralement facile et rapide. Elle permet notamment d’alléger la procédure en cas d’impayé. En effet, en l’absence de cette clause, l’expulsion d’un locataire devra être décidée par un juge, qui pourra la refuser. Vous serez alors tributaire de votre locataire mauvais payeur, qui deviendra alors un squatteur et vous ne pourrez rien y faire de manière légale.
Pourquoi la clause résolutoire est-elle importante ?
Comme mentionné ci-dessus, la clause résolutoire offre aux bailleurs une sécurité juridique non négligeable.
Le principal intérêt à rédiger une clause résolutoire dans un bail est que vous pouvez résilier unilatéralement le bail en cas de non-respect des obligations du locataire. La clause s’applique dès lors que le locataire ne remplit pas l’une de ces obligations :
- Le paiement des loyers ou des charges locatives ;
- La souscription d’une assurance habitation qui couvre les risques locatifs ;
- Le versement du dépôt de garantie au moment de la signature du contrat et de son entrée dans le logement ;
- Le respect de l’obligation d’usage paisible des lieux, concernant surtout les troubles de voisinage et les nuisances constatés par le tribunal.
Par ailleurs, vous devez aussi savoir que la présence d’une clause résolutoire dans vos contrats de location permet d’en accélérer la procédure de résiliation. Il en est de même pour le départ du locataire. Vous n’aurez plus besoin de mener une action en justice dès que la clause résolutoire s’applique.
Comme mentionné ci-dessus, la clause résolutoire offre aux bailleurs une sécurité juridique non négligeable.
Le principal intérêt à rédiger une clause résolutoire dans un bail est que vous pouvez résilier unilatéralement le bail en cas de non-respect des obligations du locataire. La clause s’applique dès lors que le locataire ne remplit pas l’une de ces obligations :
- Le paiement des loyers ou des charges locatives ;
- La souscription d’une assurance habitation qui couvre les risques locatifs ;
- Le versement du dépôt de garantie au moment de la signature du contrat et de son entrée dans le logement ;
- Le respect de l’obligation d’usage paisible des lieux, concernant notamment les troubles de voisinage et les nuisances constatés par le tribunal.
Par ailleurs, vous devez aussi savoir que la présence d’une clause résolutoire dans vos contrats de location permet d’en accélérer la procédure de résiliation. Il en est de même pour le départ du locataire. Vous n’aurez plus besoin de mener une action en justice dès que la clause résolutoire s’applique.
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Comment appliquer la clause résolutoire ?
La clause résolutoire est encadrée par la loi, comme nous l’avons mentionné plus haut. Dans ce sens, sa mise en œuvre doit passer par un processus bien précis, notamment si vous ne recevez aucune réponse favorable après les relances à l’amiable.
La mise en demeure
La première étape pour appliquer la clause résolutoire est d’envoyer par courrier avec accusé de réception une mise en demeure. Cette étape, réalisée par un huissier de justice, précise les détails de l’obligation non respectée. Il peut s'agir des montants de loyers impayés, des dates des dernières relances amiables, du délai accordé pour régulariser, etc.
L’objectif est de formaliser les éléments à charge contre le locataire.
La délivrance du commandement
Après la mise en demeure, vous devez délivrer un commandement de payer, également par le biais d’un huissier de justice, si le locataire ne remplit toujours pas ses obligations. Le commandement est alors l’acte qui informera le locataire de la mise en œuvre de la clause résolutoire. Le contenu du commandement de payer varie en fonction de chaque situation :
- Si le locataire n’a pas payé son loyer, les charges ou le dépôt de garantie, l’acte doit indiquer le montant exact du dépôt convenu ou le détail de la dette, ainsi que le délai accordé pour s’en acquitter.
- En cas de défaut d'assurance habitation, il s’agira d’un commandement de souscrire une assurance et d’en présenter une attestation. Ce type de commandement devra aussi mentionner l'article 7, paragraphe G de la loi du 6 juillet 1989 pour être validé : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux ».
- Pour les cas de troubles du voisinage, le bailleur doit adresser un commandement de quitter les lieux au locataire via un acte d'huissier de justice. En effet, l'article 4, paragraphe G de la loi du 6 juillet 1989 stipule que le propriétaire peut entamer une procédure d’expulsion du locataire pour constater le trouble par une « décision de justice passée en force de chose jugée ». Ce sera alors au tribunal de produire un document attestant les nuisances à envoyer au locataire, qu’il s’agisse de tapage nocturne ou diurne. Après l’envoi de ce document, le bailleur peut adresser le commandement de quitter les lieux.
Le délai du commandement de payer
La clause résolutoire ne prend pas effet immédiatement. Le locataire dispose d'un délai pour régler ses dettes ou pour régulariser sa situation. Ce délai dépend du type d’obligation non respecté, mais il s’applique à compter de la réception du commandement. Le locataire dispose ainsi d’un délai d’un mois pour verser le dépôt de garantie ou souscrire à une assurance habitation. Pour payer les dettes de loyer et de charges locatives, il a deux mois. C’est également le cas pour cesser les troubles du voisinage.
L’assignation devant les tribunaux
À l’expiration du délai de commandement, le bailleur peut saisir le tribunal d’instance si le locataire manque toujours à ses obligations. Le tribunal d’instance prononce alors la résiliation du bail en application de la clause résolutoire et l’expulsion du locataire.
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Modèle de clause résolutoire
« Il est explicitement convenu qu’en cas de non-paiement du dépôt de garantie, d’un seul terme de loyer ou des charges à leur expiration et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur.
Il est également expressément convenu qu’en cas de non-souscription d’une assurance contre les risques locatifs et un mois après une assignation d’exécuter demeurée infructueuse, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur.
En cas de paiement par chèque ou par prélèvement sur compte bancaire ou postal, le montant du loyer et des charges ne pourra être considéré comme réglé qu’après encaissement malgré la remise de toute quittance, la clause résolutoire étant acquise au bailleur dans le cas où le chèque ou le prélèvement reviendrait impayé.
Enfin, il est précisé que le locataire est tenu des obligations du présent bail jusqu'à libération effective des lieux, sans préjudice des dispositions de l'article 1760 du Code Civil, et ce, malgré l'expulsion. »
Vous l’aurez compris, la clause résolutoire peut vous aider à résilier plus facilement et plus rapidement le bail en cas de manquement du locataire aux obligations fixées par la loi. Pour autant, elle ne s’applique pas dans l’immédiat, car vous devez offrir au locataire un délai pour respecter ses obligations. Quoi qu’il en soit, sachez qu’il est dans votre droit de réclamer au locataire le remboursement des frais engagés au titre de la procédure. Ces réclamations n’aboutissent cependant que dans peu de cas.
La solution idéale est de bien choisir son locataire au préalable afin d’éviter d’en arriver à une situation dans laquelle on applique la clause résolutoire d’un bail.
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