Bail de location nue ou bail de location meublée : c’est le dilemme auquel est confronté tout investisseur locatif qui débute. Avec les modifications dans la réglementation des locations meublées, la location nue se pose de plus en plus comme une alternative intéressante.
Dans cet article, nous vous livrons tout ce qu’il faut savoir sur ce type de bail avant de vous lancer.
Qu’est-ce qu’un bail de location vide ?
Un bail de location vide est un contrat de location d’un appartement ou d’une maison vide, c’est-à-dire, dépourvu de tout mobilier.
Autrement dit, le bien est donc non meublé ou comporte seulement des équipements essentiels.
C’est donc un type de bail qui s’oppose au bail de location meublée.
Quels sont les éléments obligatoires dans un bail de location nue ?
Conformément à la loi du 6 juillet 1989, voici les éléments qui doivent obligatoirement apparaître dans un bail de location nue :
Les informations sur le logement et le propriétaire
Le bail de location nue doit indiquer les renseignements concernant le logement comme :
- Son adresse exacte
- La description détaillée du logement : surface habitable, le type de logement, le nombre de pièces, les annexes, etc.
Le bail doit, par ailleurs, indiquer les informations relatives à l’identité des parties, propriétaire et locataire :
- Nom, prénom et adresse du bailleur et informations sur le mandataire chargé de la gestion locative le cas échéant
- Nom, prénom et adresse du locataire
Les droits et obligations des parties
Le contrat de bail de location nue doit aussi comporter une mention sur les obligations de chacune des deux parties.
Côté bailleur, le contrat peut par exemple mentionner l’obligation d’assurer une jouissance paisible au locataire et d’effectuer toutes les réparations à sa charge.
Le locataire peut aussi être tenu par le contrat de payer le loyer et charges suivant les échéances convenues et de maintenir le bien en bon état. L’obligation de souscrire une assurance habitation est aussi généralement incluse dans le contrat de bail.
La durée du bail et les conditions de renouvellement
La durée du bail doit aussi être précisée dans le contrat de bail. Elle est généralement de 3 ans pour une location nue dans le cas d’un locataire personne physique (6 ans pour un locataire personne morale).
Le contrat doit aussi préciser la date de début et la date de fin prévue, compte tenu de la durée du bail.
Le contrat doit également préciser les conditions de renouvellement du bail. D’une manière générale, le bail peut être renouvelé soit sur proposition du propriétaire (avec hausse de loyer) soit par reconduction tacite.
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Quels documents joindre avec le bail ?
Le bail doit contenir les documents suivants en annexe :
- Le dossier de diagnostic technique, lequel comprend le diagnostic de performance énergétique (DPE), un état de l’installation intérieure, de l’électricité et du gaz, etc.
- Un état des lieux d’entrée
- Une attestation d’assurance contre les risques locatifs souscrite par le locataire
- Un extrait du règlement de copropriété pour les biens situés dans une copropriété
- Une notice d’information conformément aux dispositions de l’arrêté du 29 mai 2015
Quels sont les droits et obligations du locataire et du propriétaire ?
Dans le cadre d’un contrat de bail, locataire et bailleur sont tenus par des obligations réciproques :
Les droits et devoirs du locataire
En vertu du contrat de bail qui le lie avec le bailleur, le locataire bénéficie des droits suivants :
Ses droits
Voici les droits du locataire :
- Droit à la jouissance paisible du logement
Le locataire a le droit d’occuper le logement sans subir de quelconque gêne sauf en cas de travaux urgents par exemple. - Droit à un logement décent
Le logement doit respecter les critères légaux de décence et être en bon état. - Droit à la résiliation du contrat de bail
Le locataire peut résilier le contrat à tout moment à condition de respecter les règles de préavis.
Ses devoirs
Le locataire est aussi tenu à la réalisation de certains devoirs :
- Payer le loyer et les charges
Le locataire est tenu de régler le loyer et les charges dans les conditions prévues par le contrat de bail. - Entretenir le logement
Si les réparations importantes sont à la charge du propriétaire, le locataire, lui, est tenu de l’entretien courant du logement. Ainsi, les petites réparations restent à sa charge. - Respecter la destination des lieux
S’il s’agit d’un bail d’habitation, le locataire ne peut transformer le logement en local commercial sans l’accord du bailleur. De plus, il ne peut pas réaliser de travaux dans le logement sans l’accord de ce dernier. - Souscrire une assurance habitation
Conformément à la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové de 2014, tout locataire doit souscrire une assurance habitation.
Les droits et devoirs du propriétaire
Le propriétaire a aussi des droits et des devoirs qui lui sont conférés par le contrat de bail :
Ses droits
Le bailleur a droit :
- Au paiement du loyer et des charges
Le non-paiement du loyer et des charges est un motif de résiliation du contrat. - Un usage paisible du logement par le locataire
Le bailleur a droit à ce que le locataire se conforme à la destination du bien telle que précisée dans le contrat de bail. Celui-ci ne doit donc pas causer de troubles de voisinage ni sous-louer le bien sans son accord. - L’accès au logement en cas de réalisation de travaux
Le propriétaire a le droit d’accéder au logement pour réaliser des travaux d’entretien ou d’amélioration. Il lui suffit de prévenir le locataire. - Le droit de récupérer le logement pour l’habiter, le vendre ou pour tout autre motif sérieux et légitime.
Ses devoirs
Le bailleur a aussi les obligations suivantes :
- Délivrer un logement décent
Le bailleur a l’obligation de délivrer un logement qui ne présente aucun danger pour le locataire et qui assure la sécurité et le confort de ce dernier. - Entretenir le logement
Le bailleur doit assurer les réparations les plus importantes pendant toute la durée du bail. - Assurer une jouissance paisible au locataire
Le bailleur doit s’abstenir de faire toute action qui risque de gêner le locataire, sauf en cas de travaux nécessaires. - Régulariser les charges tous les ans
En cas de paiement des charges locatives par provision annuelle, le bailleur doit procéder à une régularisation chaque année.
Comment fixer le montant du loyer pour un bail de location nue ?
En principe, le montant du loyer est fixé librement par le bailleur et le locataire. Le bailleur doit seulement s’assurer de rester compétitif en prenant en compte des critères comme l’emplacement du bien ou le marché local.
En revanche, dans les zones tendues, le bailleur est libre de fixer le loyer uniquement dans les cas suivants :
- Un logement mis en location pour la première fois
- Un logement qui a connu des travaux d’amélioration depuis moins de 6 mois
- Un logement qui n’a pas été loué depuis 18 mois.
En dehors de ces cas, le bailleur doit se conformer aux dispositifs d’encadrement du loyer ou de plafonnement de loyer.
Si le logement est situé dans une ville ou région concernée par des mesures d’encadrement de loyer, voici les règles de fixation du loyer :
- Le loyer ne doit pas être supérieur à celui du précédent locataire sauf si d’importants travaux ont été réalisés
- Il ne doit pas être supérieur au loyer de référence majoré dans les villes concernées par le plafonnement de loyer (comme Paris, Lille et Lyon).
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Quels sont les avantages et inconvénients de ce type de bail ?
Le bail de location nue a des avantages mais aussi des inconvénients.
Les avantages pour le propriétaire
La mise en location nue offre des avantages non négligeables pour le propriétaire :
- Moins de rotation de locataire et donc plus de stabilité en raison de la durée de bail de 3 ans.
De plus, les locataires investissent davantage dans l’aménagement des lieux car ils restent plus longtemps. - Une gestion locative simplifiée
Le bailleur passe moins de temps dans la gestion locative ou à chercher de nouveaux locataires. - Des revenus stables car les locataires s’engagent sur la durée.
Les avantages pour le locataire
Du côté du locataire, la location nue présente aussi des avantages :
- Un loyer moins élevé que dans la location meublée.
- Une plus grande stabilité locative
Le bail de location vide a une durée de 3 ans (contre un an pour le bail meublé) - Une liberté d’aménagement et de personnalisation
Le locataire apporte ses propres mobiliers et aménage les lieux à sa convenance.
Les désavantages pour les deux
Le bail de location nue procure aussi des inconvénients aussi bien pour le locataire que le bailleur.
Le locataire doit investir dans son propre immobilier, ce qui peut représenter un important investissement au début, surtout pour les jeunes actifs.
D’autre part, la réglementation liée au bail de location nue est moins flexible qu’avec la location meublée. La durée du préavis est notamment plus longue de 3 mois (contre 1 mois dans la location meublée).
De son côté, le bailleur doit se contenter d’une rentabilité immédiate plus faible à cause notamment du loyer généralement inférieur à celui des locations meublées et des mesures d’encadrement du loyer.
De plus, il est engagé sur une durée plus longue avec la durée minimale de bail à 3 ans. D’ailleurs, au bout d’un délai aussi long, les risques d’usure du logement sont d’autant plus importants. Si le locataire est peu diligent, le bailleur risque de se retrouver avec des réparations coûteuses à réaliser à l’issue du bail.
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Comment résilier un bail de location vide ?
Les démarches sont différentes selon que l’initiative de la résiliation vient du locataire ou du bailleur.
Les démarches côté locataire
Le locataire peut donner congé à tout moment à condition de suivre les démarches imposées par la loi.
Pour mettre fin au bail, le locataire doit respecter les formalités suivantes :
- Adresser une lettre de congé au bailleur.
Le délai de préavis court à partir du moment de la réception de cette lettre. - Respecter le délai légal de préavis qui est de 3 mois.
Les conditions pour le propriétaire
Le bailleur peut mettre fin à un bail de location vide uniquement s’il justifie de l’une des raisons suivantes :
- S’il souhaite occuper le logement au titre de résidence principale ou y loger un proche
Il doit préciser la nature du lien avec le bénéficiaire de la reprise du logement. - S’il souhaite vendre le bien
Dans ce cas, le congé vaut aussi offre de vente car le locataire a la priorité pour acquérir le bien. - S’il invoque un motif légitime et sérieux
Le bailleur peut par exemple invoquer des retards répétés dans le paiement du loyer ou des troubles de voisinage répétés.
Pour résilier le contrat de bail, il doit adresser une lettre de congé au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail.
Quels sont les risques en cas de non-respect des règles du bail ?
En vertu du contrat de bail, les deux parties ont chacune des obligations.
Le bailleur peut ainsi résilier le bail si le contrat contient une clause résolutoire. Cette dernière peut, par exemple, prévoir la résiliation automatique du contrat en cas de non-souscription à une assurance habitation ou une absence de paiement de loyer.
En l’absence d’une telle clause, le bailleur doit faire appel au juge pour résilier le contrat de bail.
De même, si le bailleur n’honore pas ses obligations contractuelles, le locataire peut aussi intenter une action en justice.
Il peut demander :
- La réalisation de travaux de réparation nécessaires
- L’indemnisation pour un préjudice subi suite au manquement du propriétaire
- La résiliation du bail en cas de manquement grave de la part du bailleur
Dans le cas de non-respect des critères d’habitabilité du logement, le bailleur s’expose même à des sanctions administratives ou pénales.
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Modèle de bail de location nue
Voici un modèle sur lequel vous pouvez vous inspirer pour rédiger votre contrat de bail de location nue :
CONTRAT-TYPE DE LOCATION NUE
I – Désignation des parties
- [Nom et prénom ou dénomination sociale du bailleur/ siège social ou domicile/qualité du bailleur], désigné ci-après le Bailleur ;
- Le cas échéant, représenté par le mandataire [préciser nom ou raison sociale et adresse du mandataire ainsi que la nature de l’activité exercée]
- Le cas échéant, préciser aussi les coordonnées du garant : [Nom et adresse/numéro et lieu de délivrance de la carte professionnelle]
- [Nom et prénom du ou des locataires et colocataires, le cas échéant, adresse électronique (facultatif) désigné(s) ci-après le Locataire
Il a été convenu les points suivants :
II- Objet du contrat
Le présent contrat porte sur la location d’un logement dont voici la description :
- Désignation du bien loué
Le Bailleur met à la disposition du Locataire le bien dont voici la description :
- Adresse exacte
- Nature du logement : Appartement/Studio/Maison
- Nombre d’étages (le cas échéant)
- Superficie habitable :________ m2
Le dit bien est destiné à un usage exclusivement d’habitation principale.
- Durée du bail
Le présent bail est conclu pour une durée de 3 ans.
Il prend effet à partir du _____(date d’effet du contrat) et arrivera à échéance le _______(date de fin du contrat).
- Loyer et charges
- Le montant du loyer mensuel est de _____ euros (payable avant le ____ du mois par chèque, virement ou tout autre mode)
- Montant des provisions pour charges :____ euros
- Total mensuel (loyer + charges) :______ euros
Le loyer fera l’objet d’une révision annuelle selon l’IRL (Indice de référence des loyers) publié par l’INSEE.
- Dépôt de garantie
Le Locataire verse au Bailleur, le jour de la signature du présent bail, la somme de _____ euros à titre de dépôt de garantie, laquelle est égale au montant d’un mois de loyer.
- État des lieux
Un état des lieux établi contradictoirement entre le Bailleur et le Locataire doit être réalisé lors de la remise des clés. De même, un état des lieux de sortie sera établi à la fin du bail.
- Obligations du Bailleur
Le Bailleur s’engage à :
- Fournir un logement décent conformément aux normes en vigueur
- Effectuer toutes les réparations à sa charge
- Assurer au locataire une jouissance paisible du logement.
- Obligations du Locataire
Le Locataire s’engage à :
- Payer le loyer et les charges dans le respect des échéances convenues
- Souscrire une assurance habitation et en fournir l’attestation tous les ans au Bailleur.
- Résiliation du bail
- Le Locataire a le droit de résilier le contrat à tout moment en respectant un préavis de 3 mois (1 mois pour un bien situé en zone tendue).
- Le Bailleur peut donner congé uniquement pour l’un des motifs légaux, en respectant un délai de préavis de 6 mois avant la fin du bail.
- Annexes au bail
Sont annexés au présent contrat de bail, les documents suivants :
- État des lieux d’entrée
- Dossier de diagnostic technique
- Le règlement de copropriété
Fait en deux exemplaires, à ______[Lieu], le _____[Date]
Signature du Bailleur
(Précédé de la mention « Lu et approuvé)
Signature du Locataire :
(Précédé de la mention « Lu et approuvé »)
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En résumé, le bail de location nue permet certes de percevoir un loyer moindre par rapport à la location meublée. Cependant, la gestion locative est simplifiée et ce type de bail offre un revenu plus stable. Les experts Bevouac vous accompagnent pour optimiser votre rentabilité avec un bail de location nue.
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