Entre parahôtellerie et location saisonnière classique, de plus en plus, le cœur des investisseurs balance.
Qu'est-ce qui distingue ces deux types d'investissement ? Quels sont les avantages, les contraintes et les obligations liées à l'activité de parahôtellerie ?
On vous dit tout dans cet article.
Qu’est-ce que la parahôtellerie ?
Le terme parahôtellerie englobe différents types d’hébergement comme :
- Les chambres d’hôtes
- Les gîtes
- Les résidences de tourisme
- Les appart’hôtels
- Les locations Airbnb
Sur le plan fiscal, la parahôtellerie est un régime fiscal à part entière dont les caractéristiques sont les suivantes :
- La mise à disposition d’un logement meublé
- La fourniture d’au moins 3 services incluant la fourniture de linges de maison, la réception, le petit-déjeuner et/ou le nettoyage des locaux.
Quelle différence entre parahôtellerie et location classique ?
La parahôtellerie se distingue de la location meublée classique par la fourniture de services, en plus de la mise à disposition du logement meublé.
En effet, la location classique consiste, elle, à fournir uniquement un logement. Aucun service n’est fourni.
Pourquoi se lancer dans la parahôtellerie ?
L’activité de parahôtellerie offre divers avantages, à savoir :
Profiter d’un régime fiscal avantageux
Au même titre que la location meublée, les revenus issus de la parahôtellerie sont soumis au régime des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux).
Voici les caractéristiques du régime fiscal de la parahôtellerie :
- La déductibilité des charges réelles, y compris l’amortissement, des bénéfices de l’activité
- TVA récupérable sur le prix d’acquisition du bien, les frais de notaire, les travaux, les frais d’agence, etc.
- Imputabilité des déficits sur le revenu global
Il faut noter que pour pouvoir récupérer la TVA, vous devez vous engager sur une durée de 20 ans. Vous devrez alors réaliser des déclarations annuelles de TVA. Vous devez aussi tenir une comptabilité rigoureuse pour pouvoir faire le suivi des amortissements.
Offrir des services hôteliers pour se démarquer
Contrairement à la location meublée, dans une activité de parahôtellerie, vous avez la possibilité de booster l’attractivité de vos logements en proposant des services hôteliers. Il y a les 3 services exigés au minimum par l’administration fiscale
Répondre à la demande croissante des courts séjours
Il n’y a pas à dire : la location saisonnière connaît une véritable embellie en France. Pour s’en convaincre, il suffit de jeter un coup d’œil aux statistiques de la plateforme Airbnb.
8,4 milliards d’euros ! C’est le chiffre d’affaires réalisé par la plateforme en 2022 sur 86 millions de nuitées réservées. Investir dans la parahôtellerie est donc un moyen de prendre part au chiffre d’affaires du géant américain en proposant des hébergements qui se rapprochent davantage de l’hôtellerie.
Quels sont les services obligatoires en parahôtellerie ?
Vous l’aurez compris : la parahôtellerie se rapproche des hébergements à caractère hôtelier. Elle exige de fournir au moins 3 des services suivants :
La fourniture de linge
Vous devez fournir du linge de maison à tous les occupants pendant leur séjour.
Le ménage régulier
Les locaux doivent être régulièrement nettoyés par vos soins, soit via un service de conciergerie à vos frais. Il faut ainsi que ce service de nettoyage soit assuré de manière régulière et tout au long du séjour des occupants.
L’accueil des clients
Il s’agit d’un service de réception des locataires. Il n’est pas nécessaire que ce service soit assuré personnellement par l’exploitant.
L’accueil des clients peut être confié à un mandataire ou réalisé par voie électronique.
Les petits-déjeuners (en option)
La fourniture de petit-déjeuner est facultative. Elle peut être assurée dans un local spécifique ou acheminée dans les chambres ou les appartements. En tous les cas, le service doit être assuré dans le respect des usages professionnels.
{{guide-investisseur-2="https://www.bevouac.com/composants-dynamiques"}}
Quelles sont les obligations fiscales et administratives ?
S’agissant d’une activité commerciale, l’activité de parahôtellerie nécessite de remplir un certain nombre d’obligations fiscales et administratives.
Déclarer son activité au registre des commerces
La déclaration auprès du registre des commerces est une étape obligatoire pour toute activité commerciale. La nature des documents à fournir varie selon le statut juridique choisi (entreprise individuelle ou société).
Il faut aussi s’assurer de respecter la réglementation locale en matière d’hébergement touristique.
Par exemple, dans les grandes villes comme Paris ou Bordeaux, vous devez demander une autorisation spécifique pour transformer un logement en location meublée touristique.
Vous devez aussi transmettre votre dossier auprès du Centre de Formalités des Entreprises compétent, à savoir la Chambre de Commerce et d’Industrie pour la parahôtellerie.
S’enregistrer auprès des impôts pour bénéficier du régime LMNP ou LMP
L’activité de parahôtellerie est compatible avec le régime LMNP ou LMP car les revenus générés sont classés parmi les BIC.
Pour bénéficier du régime LMNP, vos revenus annuels ne doivent pas dépasser 77 700 euros. De plus, vous ne devez pas être inscrit au RCS en tant que loueur professionnel. Dans ce cas, l’activité de parahôtellerie est exercée uniquement au titre de source de revenus complémentaires.
En revanche, si le montant de vos revenus locatifs annuels dépassent 77 700 euros et que vous êtes inscrit au RCS en tant que professionnel, vous êtes éligible au statut LMP.
Chacun des deux statuts procure des avantages fiscaux spécifiques.
Pour pouvoir bénéficier de l’un ou l’autre statut, vous devez déclarer vos revenus via le formulaire POi.
Respecter les normes de sécurité pour les locations touristiques
Tout comme les locations touristiques classiques, la parahôtellerie est aussi soumise à des normes de sécurité destinées à protéger les clients.
Ces normes concernent basiquement :
- La prévention des incendies en installant des équipements destinés à minimiser les risques d’incendie comme les détecteurs de fumée (obligatoire en France depuis 2015), les extincteurs et couvertures anti-feu, les matériaux ignifugés, etc.
- Des installations électriques conformes à la norme NF C 15-100
- Accessibilité des lieux pour les personnes handicapées, conformément à la loi handicap de 2005
- Affichage des consignes de sécurité, des numéros d’urgence ainsi que du plan des lieux
{{je-simule-mon-projet-2="https://www.bevouac.com/composants-dynamiques"}}
Quels sont les avantages fiscaux de la parahôtellerie ?
L’activité parahôtelière offre de réels avantages fiscaux. C’est d’ailleurs ce qui explique l’engouement croissant des investisseurs.
Récupérer la TVA sur vos investissements
Compte tenu des services parahôteliers proposés, l’activité parahôtelière est soumise à la TVA. Le taux applicable est le taux normal de 20 % pour la plupart des services proposés, hormis le service de petit déjeuner qui se voit appliquer un taux de 10 %.
La parahôtellerie offre la possibilité de récupérer la TVA payée sur :
- Les dépenses d’investissement comme l’achat de mobilier ou d’équipements électroménagers par exemple
- Les travaux de rénovation ou d’entretien du bâtiment
- Les charges courantes comme les achats de produits de nettoyage par exemple
Le bénéfice de cet avantage fiscal repose toutefois sur la tenue d’une comptabilité rigoureuse qui distingue les opérations soumises et non soumises à la TVA.
En revanche, si vous cessez l’activité dans les 20 ans après son lancement, vous devez régulariser la TVA récupérée en totalité.
Profiter d’amortissements spécifiques
Le mécanisme de l’amortissement permet d’étaler dans le temps la perte de valeur du bien immobilier et des équipements utilisés. En parahôtellerie, vous pouvez utiliser ce mécanisme pour diminuer vos revenus imposables.
Pour ce faire, vous devez opter pour le régime du réel :
- Dans le statut LMNP, les amortissements sont seulement imputables sur les revenus issus de l’activité de parahôtellerie, et non sur le revenu global. Les excédents sont, en revanche, reportables sur les exercices futurs.
- Dans statut LMP, tout déficit généré, dont les amortissements, sont imputables sur le revenu global et sans limitation de montant
Vous l’aurez compris, le mécanisme des amortissements permet d’optimiser la fiscalité dans le cadre de la parahôtellerie.
En revanche, son utilisation nécessite la tenue d’une comptabilité rigoureuse. Pensez d’ailleurs à vous faire assister par un expert-comptable pour vous aider dans cette tâche.
Réduire votre base imposable grâce à des charges déductibles
En optant pour le régime fiscal du réel, vous pouvez aussi déduire vos charges d’exploitation pour réduire votre base imposable.
Voici les principales charges déductibles :
- Les charges liées au bien immobilier comme les intérêts d’emprunt, les assurances, la taxe foncière, l’amortissement du bien
- Les charges d’entretien et de réparation du bien
- Les charges liées aux services rendus dans le cadre de la parahôtellerie : les frais de ménage, l’achat de linge de maison et autres fournitures, la fourniture de petit-déjeuner.
- Les charges administratives et de gestion comme les frais de publicité, les abonnements, les honoraires de comptables, etc.
Une charge déductible doit remplir les critères suivants :
- Disposer de pièces justificatives
- Avoir un lien direct avec l’activité de parahôtellerie
Quels sont les risques de la parahôtellerie ?
Bien que les avantages fiscaux rendent l’activité alléchante, il faut aussi tenir compte des risques avant de se lancer :
Faire face à des périodes de faible occupation
L’activité parahôtelière reste une activité affectée par une forte saisonnalité. En fonction de votre emplacement, vous pourrez connaître une forte fréquentation en haute saison. Vos revenus locatifs risquent de ne pas être réguliers. Dans les périodes de basse saison, vous pourrez avoir du mal à faire face à vos charges fixes.
De plus, votre activité peut aussi être affectée par des facteurs externes comme une crise économique, une baisse du tourisme local ou tout changement dans la réglementation.
En revanche, vous pouvez anticiper ces périodes de faible occupation :
- En maintenant une trésorerie solide
- En diversifiant vos canaux de réservation
- En adaptant vos tarifs en basse saison pour rester compétitif
{{simulateur-strategie-2="https://www.bevouac.com/composants-dynamiques"}}
Gérer des contraintes administratives plus lourdes
La gestion quotidienne d’une activité de parahôtellerie peut vite devenir chronophage entre :
- L’accueil des clients
- La gestion des réservations
- Le ménage
- La maintenance
- La gestion de la comptabilité
- Etc.
Il faut faire face à une charge de travail réellement élevée. De plus, il faut aussi respecter un cadre réglementaire strict notamment avec :
- La déclaration fiscale. Une mauvaise déclaration peut exposer à un redressement fiscal.
- La collecte et le reversement de la taxe de séjour
- La gestion de la TVA
- Etc.
Pour limiter ces contraintes, pensez à vous faire aider par un expert-comptable pour tous les aspects comptables et financiers. Les outils d’automatisation peuvent aussi être de précieux alliés pour vous décharger de certaines tâches répétitives.
Bevouac vous accompagne pour réussir votre projet de parahôtellerie
Bevouac est une entreprise spécialisée dans l’investissement immobilier clé en main. Nos experts peuvent vous accompagner pour investir dans l’immobilier.
Il s’agit d’un accompagnement tout-en-un qui couvre différents aspects de votre projet :
- La sélection du bien. Nous nous basons sur 150 critères pour vous dénicher le bien adapté à vos objectifs.
- L’appui à la préparation du dossier de financement. Notre vous aidons à optimiser votre dossier pour obtenir un financement suffisamment solide pour vous aider à concrétiser votre projet.
- La rénovation et l’aménagement du bien selon les tendances du moment pour développer et optimiser son attractivité
- La gestion de la fiscalité pour une rentabilité optimale
- La gestion locative avec une conciergerie partenaire locale
{{demarrer-projet="https://www.bevouac.com/composants-dynamiques"}}
En d’autres termes, nous optimisons tous les aspects de votre projet afin de vous garantir une belle rentabilité.
En résumé, l’activité de parahôtellerie offre de réelles opportunités de rentabilité, compte tenu des avantages fiscaux qu’elle offre. Encore faut-il bien anticiper les risques et les contraintes. Grâce à l’accompagnement des experts Bevouac, atténuer les risques et optimiser la rentabilité de votre activité de parahôtellerie.
.png)
