Combien coûtent les frais de gestion locative ? Cette question mérite une réflexion particulière si vous souhaitez optimiser la rentabilité de votre investissement locatif. Confier la gestion locative à une agence offre en effet de nombreux avantages.
Encore faut-il bien comprendre ce que représentent les frais de gestion locative.
Que représentent les frais de gestion locative ?
La gestion locative nécessite du temps et des connaissances spécifiques sur la réglementation et sur l’immobilier. L’investisseur qui ne dispose ni de l’un ni de l’autre aura alors tout intérêt à la déléguer à une agence.
Les frais de gestion locative correspondent justement aux coûts de cette délégation de la gestion locative à une agence spécialisée. Ils servent en effet à rémunérer cette dernière pour les prestations rendues au titre de la gestion, complète ou partielle, de la location du client.
La nature de ces prestations varie d’une agence à l’autre ou d’un contrat de gestion à un autre.
Les frais de gestion rémunèrent généralement les prestations suivantes :
- L’encaissement des loyers. L’agence récupère les loyers auprès des locataires puis les reverse au bailleur propriétaire.
- Révision du loyer. La révision annuelle des loyers selon les indices contractuels ou légaux revient également à l’agence.
- La relance des locataires. En cas d’impayés ou de retard de paiement de loyer, elle s’occupe des formalités de relance.
- La gestion des charges. Elle s’occupe du règlement des charges locatives et de leur répartition entre les locataires.
- La gestion des sinistres. Après un sinistre, l’agence s’occupe des démarches auprès des assurances et s’assure de la réparation des éventuels dommages.
- Le suivi des travaux. Dans le cas où des travaux sont réalisés dans le bien, c’est à l’agence de suivre et de coordonner leur réalisation.
Vérifiez la nature exacte des prestations couvertes par une agence avant de signer un contrat de gestion locative.
D’une manière générale, l’offre de base ne concerne que l’encaissement des loyers, la régularisation et le paiement des charges et la délivrance des quittances. Les autres prestations sont incluses par option, et moyennant des frais supplémentaires.
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En moyenne, combien coûte la gestion locative ?
Confier la gestion locative à une agence spécialisée offre des avantages non négligeables : notamment celui de bénéficier de l’expertise de professionnels. Les services offerts par une agence ont toutefois un coût.
En effet, en contrepartie des prestations qu’elle offre, l’agence reçoit une rémunération de l’ordre de 6 à 10 % du montant du loyer. Autant dire que les frais d’agence représentent environ 1 mois de loyer dans l’année.
Ce montant est cependant susceptible de varier en fonction des prestations fournies. En tous les cas, l’agence immobilière doit indiquer son tarif de manière transparente. Le prix de l’offre de base et celui des prestations disponibles en surplus doivent être indiqués dans une grille tarifaire. Celle-ci doit être indiquée dans les locaux, les mandats de gestion et/ou en vitrine.
Comment sont calculés les frais de gestion locative ?
Il est important de savoir calculer les frais de gestion locative afin d’anticiper ce qu’ils représentent sur votre rendement locatif.
Le calcul des frais de gestion prend en compte différents éléments :
- Les taux de commission : c’est le pourcentage du loyer destiné à rémunérer l’agence pour ses prestations.
- Les frais supplémentaires : ils peuvent être exigés en cas de prestations spécifiques rendues par l’agence comme le suivi des travaux ou la gestion des sinistres par exemple. Ils servent ainsi à rémunérer l’agence pour les prestations non incluses dans le mandat de gestion.
- Le type de bien immobilier. Les agences peuvent appliquer des taux différents en fonction du type de bien. Des taux différents peuvent alors être appliqués pour un logement individuel, un bien de luxe ou un appartement en copropriété.
Il est donc important de se renseigner en amont pour obtenir une estimation précise de vos frais de gestion.
- Les charges locatives. Les frais de gestion sont-ils inclus dans le montant du loyer ou on ? Vous devez savoir si le taux de commission s’applique sur le loyer hors charges ou charges incluses.
Ainsi, concrètement, pour calculer le montant des frais de gestion, vous devez appliquer la formule suivante :
Montant du loyer mensuel X Taux de commission de l’agence
Prenons l’exemple d’un logement loué 1 500 euros par mois. Le taux de commission de l’agence chargée de la gestion locative est de 7 %. Les frais de gestion locative s’élèvent donc à 105 euros (1500 × 7 %).
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Quid des frais de gestion location pour une location saisonnière ?
Il faut savoir que dans le cadre d’une location saisonnière, les frais de gestion locative sont plus élevés. Ces derniers avoisinent, en moyenne, 20 % du montant des loyers encaissés (hors frais de plateforme). Ils peuvent varier entre 15 et 25 % selon la ville, les prestations fournies par le mandataire et les spécificités du logement.
Pour déléguer la gestion d’une location saisonnière, le bailleur peut avoir recours à une agence classique ou un établissement spécialisé dans ce type de location. Ces derniers proposent en effet des prestations complètes adaptées aux locations de courte durée.
Qui paie les frais de gestion locative ?
C’est le propriétaire bailleur qui paie les frais de gestion locative. C’est en effet lui qui décide ou non de déléguer la gestion locative. C’est donc lui qui signe un mandat de gestion avec une agence immobilière.
Est-ce que les frais de gestion locative sont déductibles des impôts ?
Il existe un certain nombre de charges qu’un propriétaire bailleur peut déduire de ses revenus fonciers pour réduire son impôt. Les frais de gestion locative font bel et bien partie de ces charges déductibles.
Dans le cadre d’une location nue, il faut distinguer les frais de gestion des frais versés à l’agence pour l’acquisition du bien. Ces derniers types de frais sont exclus de la liste des charges déductibles.
Dans le cadre d’une location meublée, en revanche, il n’y aucune distinction à faire. Sous le régime réel, tous les frais d’agence sont déductibles des revenus.
Il va sans dire que cette précision ne vaut que dans le cadre de la déclaration fiscale de l’année d’achat.
Ainsi, en somme, les frais de gestion locative sont bel et bien déductibles des impôts à condition d’opter pour le régime d’imposition réel. Rappelons que celui-ci s’applique par défaut si les revenus fonciers annuels excèdent 15 000 euros. Dans le cas contraire, il reste possible de l’adopter par option.
Les formalités de déclaration diffèrent selon qu’il s’agit d’une location nue ou d’une location meublée :
- S’il s’agit d’une location nue : les frais de gestion locative sont reportés sur la ligne 221 du formulaire 2044 de déclaration. Celui-ci est annexé au formulaire 2042.
Ces frais sont ainsi intégrés dans la rubrique des « Frais d’administration et de gestion du bien » au même titre que la rémunération des concierges, les frais de procédure ou les frais de comptabilité.
- S’il s’agit d’une location meublée : les frais de gestion locative sont déclarés au titre des charges liées aux frais de gestion du formulaire 2031.
Comment réduire ses frais de gestion locative ?
Vous l’aurez compris : les frais de gestion locative représentent une charge supplémentaire à la solde du propriétaire bailleur.
Aussi, si vous souhaitez les réduire, il n’y a rien de tel que de faire de l’autogestion. Autrement dit, vous pouvez réduire vos frais de gestion en prenant en charge la gestion locative vous-même. Par la même occasion, vous augmenterez ainsi la rentabilité de votre investissement.
Mais attention : c’est une décision qui mérite une réelle réflexion et une bonne préparation. En effet, elle comporte un certain nombre de risques. Aussi, il faut s’assurer que vous disposiez de suffisamment de temps pour vous en occuper.
Vous devez également vous assurer de bien maîtriser la réglementation en vigueur et d’être capable de faire une veille de leur évolution. Cela est nécessaire afin de pouvoir rentabiliser au mieux votre investissement à travers les différentes techniques d’optimisation fiscale par exemple.
Une autre solution serait de déléguer la gestion locative, mais de façon partielle seulement. Vous vous occuperez ainsi de certaines tâches et n’en confierez que certaines à une agence. Vous pourrez par exemple vous occuper vous-même de la recherche de locataire.
D’autre part, un moyen de réduire les frais de gestion consiste aussi à faire jouer la concurrence. Les agences immobilières sont pléthores sur le marché. Vous pourriez prendre le temps de comparer les tarifs et les offres de chaque enseigne. Cela vous permettra d’être mieux renseigné avant de choisir celle qui offre le meilleur rapport qualité-prix.
De plus, il faut penser à bien lire son mandat de gestion avant de le signer. Il faut notamment relever les prestations incluses ainsi que celles qui en sont exclues. Il faut également vérifier si les montants indiqués sont des tarifs toutes taxes comprises.
Une dernière option pour réduire vos frais de gestion consiste à opter pour une solution de gestion locative en ligne. Il s’agit d’une plateforme qui fournit les mêmes prestations qu’une agence, mais avec un prix moindre. De plus, ces outils sont généralement intuitifs et faciles à prendre en main.
En résumé, les frais de gestion peuvent affecter votre rentabilité locative en raison de leur coût. C’est pour cette raison qu’il est important de bien comprendre comment ils fonctionnent et comment les réduire. Savoir combien coûtent les frais de gestion locative est donc une clé pour optimiser le rendement de votre investissement.
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