Lorsqu’il est question de louer son logement, la perception d’un loyer semble une évidence. Il s’agit d’ailleurs d’une des principales motivations pour mettre en location son bien.
Pourtant, certaines situations ou aléas peuvent mener à envisager de louer gratuitement son logement à un proche. Dépanner un ami qui se sépare ou prêter son appartement à un membre de la famille (étudiant ou retraité) sont des événements plus fréquents qu’on ne le pense !
D’un point de vue légal, il est tout à fait possible de louer gratuitement son bien : on parle alors d’hébergement à titre gratuit. Que se cache-t-il sous ce terme ? Quelles sont les formalités et impacts sur la fiscalité ? Éclairage.
L’hébergement à titre gratuit, qu'est-ce que c'est ?
L’hébergement à titre gratuit octroie la jouissance d’un bien immobilier à un tiers, sans contrepartie de versement d’un loyer au propriétaire. Concrètement, tout propriétaire peut héberger gratuitement une ou plusieurs personnes de son choix (famille, ami, collègue…).
Héberger quelqu’un à titre gratuit est autorisé par la loi. Qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire, il n’existe pas de durée maximale encadrant l’hébergement.
Néanmoins, il est impératif que la mise à disposition soit entièrement gratuite. En effet, on pourrait penser que louer son bien à un prix dérisoire serait un bon moyen de dépanner votre proche : au contraire, c’est une très mauvaise idée !
Il est strictement interdit de louer à un montant de loyer largement inférieur au prix du marché.
Quelles sont les formalités pour héberger quelqu’un à titre gratuit ?
Bien que la mise à disposition à titre gratuit soit autorisée par la loi, certaines démarches sont essentielles pour garantir sa légalité et se prémunir de mauvaises surprises.
Rédiger un contrat d’occupation à titre gratuit
En cas d'hébergement à titre gratuit, il est fortement recommandé de signer un contrat entre l'hébergeant et l’hébergé. Le contrat n’est pas soumis à la loi du 6 juillet 1989, il s’agit d’un “prêt à usage” anciennement appelé “commodat” :
C’est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi.
L’intérêt de réaliser cette démarche est de formaliser certaines conditions d'hébergement auprès du tiers hébergé :
- éventuelle interdiction de réalisation de travaux dans le logement
- participation aux charges : eau, électricité, gaz, internet…
- souscription d’une assurance multirisque habitation
- éventuelle durée maximale de la mise à disposition
- interdiction de louer le logement
Ce document permet également de justifier l’occupation du logement sans perception de loyer, auprès de l’administration fiscale. À défaut, la taxe sur les logements vacants pourrait vous être réclamée.
Même si le logement est mis à disposition d’un proche, certains litiges peuvent éclater en cours d’occupation. La rédaction d’un contrat en bonne et due forme permet de s’appuyer sur un document juridique afin de faire valoir ses droits.
Fournir une attestation d’hébergement à titre gratuit
Pour pouvoir justifier d’une adresse de résidence auprès des administrations, le proche hébergé a besoin de disposer d’une attestation de votre part.
La majorité des démarches administratives imposent de fournir un contrat de location ou un contrat de fourniture de services (gaz, électricité, internet…).
En cas d’hébergement à titre gratuit, votre hébergé ne dispose pas de ces documents à son nom !
C’est donc à l’hébergeur de fournir une attestation d’hébergement à titre gratuit à son hébergé. Celle-ci a valeur de justificatif de domicile.
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Les impacts de l’hébergement à titre gratuit sur la fiscalité
Avant de mettre à disposition gratuitement votre logement à un proche, il faut s’assurer que cette aide apportée ne se retourne pas contre vous ! Certains paramètres sont à prendre en compte pour ne pas vous porter préjudice. D’autres pourraient, au contraire, optimiser votre fiscalité !
Qui paie la taxe d’habitation ?
La taxe d’habitation est un impôt qui concerne tous les logements, que vous soyez propriétaire ou locataire. Bien que de nombreuses communes soient désormais exonérées, il y a des chances que votre bien mis à disposition gratuitement y soit assujetti.
Dans ce cas, il appartient à l'hébergé de prendre à sa charge le paiement de la taxe d'habitation, bien qu’il ne vous verse pas de loyer.
Quel impact sur ma déclaration d’impôts ?
Comme précédemment évoqué, le fait de mettre à disposition un logement à titre gratuit à un proche vous exonère de la taxe sur les logements vacants.
En revanche, comme vous ne percevrez pas de loyer du fait de cet hébergement, cela peut remettre en cause les réductions d’impôts liées au logement, notamment s’il s’agit d'investissements locatifs.
Par exemple, les logements loués dans le cadre de la loi Pinel doivent respecter des montants de loyers plafonnés, incompatibles avec la gratuité. Mettre à disposition gratuitement un logement sous ce régime vous ferait perdre les bénéfices fiscaux du dispositif !
Réduire son imposition en logeant un parent à titre gratuit
En logeant un ou plusieurs parents à titre gratuit, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt intéressante.
Il est en effet possible de déduire de son revenu imposable, une estimation des loyers annuels que vous auriez perçus en louant ce logement à titre onéreux.
Mettre à disposition un logement gratuitement à un proche est une vraie main tendue. Avec un formalisme réduit, il permet de limiter les mauvaises surprises et de bénéficier d’un avantage fiscal potentiel.
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