Chaque année, plus de 150 000 procédures pour loyer impayé sont engagées en France. Une partie d’entre elles permettent aux bailleurs d’expulser les squatteurs. Néanmoins, ces derniers bénéficient largement de la trêve hivernale. Pendant cette période, il est impossible d’expulser le locataire de son logement. Pour autant, celui-ci n’est pas libéré de ses dus puisque le propriétaire peut poursuivre les procédures judiciaires. Nous vous expliquons tout dans cet article !
Qu’est-ce que la trêve hivernale ?
Définition
La trêve hivernale est une période où les propriétaires n’ont pas le droit d’expulser leur locataire, notamment pour impayés de loyers. Cette solution a été établie en France depuis 1956 dans le but de protéger les locataires durant la période d’hiver. Pendant cette trêve, aucun locataire ne peut être évincé de son logement, même si le juge a déjà prononcé un jugement d’expulsion à son encontre, selon l’Article L613-3 du Code de la construction et de l'habitation.
Au cours de la trêve hivernale, le locataire dispose de droits, outre la possibilité de rester dans un bien durant le laps de temps prévu. Ainsi, lui et sa famille doivent habiter dans un logement chauffé, éclairé et approvisionné en eau courante, même en cas de factures impayées.
Combien de temps dure-t-elle ?
La trêve hivernale dure 5 mois, notamment durant toute la saison froide. Tous les ans, elle commence le 1er novembre et se termine le 31 mars de l’année suivante. Auparavant, elle s’achevait le 15 mars, mais la loi pour l'accès au logement et à un urbanisme rénové ou Alur de 2014 a prolongé la durée jusqu’au 31.
De cette manière, les locataires, même en difficulté pour payer leur loyer, sont à l’abri du froid pendant la période de l’année où il fait le plus froid. Aucune expulsion n’est possible, que le propriétaire dispose ou non d’une autorisation légale.
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Quels sont les droits des bailleurs pendant la trêve hivernale ?
Bien que les bailleurs ne puissent pas expulser les locataires des logements durant la trêve hivernale, ils ont tout de même des droits. Tout d’abord, ils peuvent poursuivre une procédure à l’encontre d’un locataire qui n’a pas payé son loyer.
Notez que la trêve hivernale bloque uniquement les expulsions mais pas les procédures liées aux impayés de loyer. Le propriétaire est alors dans le droit d’envoyer un commandement de payer à son locataire pendant la trêve. Il peut aussi demander un jugement d’expulsion dans le cas d’un locataire qui n’a pas régularisé sa situation après la réception du commandement de payer.
Vous comprenez donc que vous, bailleur, pouvez engager un recours devant le Tribunal d’instance pour initier une procédure d’expulsion. Il en est de même si vous avez déjà une action à poursuivre pendant la trêve hivernale. Cependant, l’expulsion ne sera effective qu’après la période de la trêve hivernale.
Par ailleurs, sachez également qu’un bailleur en difficulté financière suite à des loyers impayés peut bénéficier des aides FSL ou Fonds de Solidarité pour le Logement. Au même titre que les locataires insolvables, il peut recevoir une assistance financière sous certaines conditions. Néanmoins, l’élargissement de cette solution varie selon les antennes départementales de la Caisse d’Allocations Familiales (CAF).
Quelles sont les exceptions ?
La trêve hivernale est un système encadré par la loi française. Cela étant, elle présente aussi des exceptions permettant aux propriétaires de faire valoir l’expulsion.
Le squatteur peut être expulsé s’il bénéficie d’un relogement adapté à sa famille. Dans ce cas précis, il faudra que le relogement soit satisfaisant et respecte les besoins familiaux. Pour faire simple, les équipements et le nombre de pièces doivent correspondre au nombre d’occupants. De même, les habitants devront quitter les lieux si l’immeuble est reconnu comme dangereux via un arrêté de péril. Autrement dit, la trêve hivernale ne s’applique pas lorsque l’occupation du logement présente un danger en raison de son ancienneté ou de sa solidité. En outre, le juge peut ordonner l’éviction des squatteurs qui sont entrés dans les lieux par voie de fait, selon l'article L412-7 du Code des procédures civiles d'exécution. Le propriétaire est en droit de porter plainte pour violation de domicile en apportant des justificatifs et en faisant constater la situation par un officier de police. À l’issue, le préfet donne une autorisation d’expulsion sous 48 heures et les squatteurs sans droit ni titre devront partir dans les 24 heures qui suivent la réception de l’autorisation.
Enfin, la trêve hivernale n’est pas applicable aux conjoints violents qui ont été évincés du foyer familial sur décision du Juge aux Affaires Familiales (JAF). Il en est de même s’il y a présence d’une ordonnance de non-conciliation lors d’une procédure de divorce. L’époux pourra alors être expulsé.
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Peut-on couper l’énergie pendant la trêve hivernale ?
Si la trêve hivernale sanctuarise les logements pendant la saison froide, la règle s’applique aussi aux fournisseurs d’énergie. De façon plus concrète, les opérateurs n’ont pas le droit de couper l’électricité dans les foyers durant les 5 mois de la trêve hivernale, quelle que soit la situation. Même en cas de factures impayées, les locataires devront toujours bénéficier d’un chauffage, d’un éclairage et d’un approvisionnement en eau potable.
En revanche, il est parfaitement possible de limiter, sous condition, la puissance fournie selon l’abonnement. Ainsi, les fournisseurs peuvent réduire un abonnement de 6 kVa à 3 kVa jusqu’à la fin de la trêve, a expliqué l'Institut national de la consommation (INC) sur son site. Cette mesure est aussi valable pour les fournisseurs de gaz. Ainsi, tous les locataires en difficulté peuvent avoir accès au chauffage et au courant électrique, notamment en cas d’impayés.
Toutefois, il faut noter que les consommations d’énergie durant la période de la trêve restent dues et devront être réglées, en théorie. En effet, dans la pratique, ces événements restent souvent impayés de la part des contrevenants et les propriétaires et les fournisseurs d’énergie doivent se débrouiller, peu importe leur situation.
Que peut concrètement faire un bailleur pendant la trêve ?
Si le bailleur se trouve confronté à un locataire mauvais payeur, il peut tout faire sauf expulser son locataire (c’est toutefois l’élément clé d’une procédure d’expulsion). Il peut en effet commencer ou poursuivre une procédure d’expulsion à l’encontre de son squatteur.
Pour obtenir le jugement d’expulsion, il faudra mener une procédure avec un huissier et/ou un avocat. La durée peut aller de 6 mois à 1 an.
En parallèle, vous pouvez aussi tenter une solution à l’amiable durant cette période. Le locataire pourra alors se présenter à l’audience pour expliquer ses difficultés et ses espoirs d'amélioration au juge. Par la suite, ce dernier peut accorder des délais de paiement ou des délais d’expulsion. De plus, de nombreux intervenants peuvent se mobiliser pour trouver des aides financières et une solution de relogement. Mais avant cela, une enquête sociale, financière et familiale a lieu afin de cerner la situation du locataire en difficulté. Il est donc évident que celui-ci a tout intérêt à se rendre à l’audience.
Chaque année, la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars interdit aux bailleurs d’expulser leurs locataires durant une période de 5 mois. Les occupants bénéficient ainsi d’un foyer chauffé et éclairé pendant toute la saison froide, totalement aux frais d’un investisseur immobilier. Seulement, ils devront toujours payer leurs dus à l’issue de la trêve au risque de se faire expulser définitivement. Aussi, rappelons que les propriétaires peuvent poursuivre les actions en justice pour obtenir un jugement d’expulsion et que la trêve peut ne pas s’appliquer dans certaines situations.
Vous savez maintenant tout sur la trêve hivernale. Vous comprenez maintenant mieux que la meilleure solution est de ne pas y être confronté. Pour cela, la meilleure solution est de bien choisir ses locataires.
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