L’encadrement des loyers sur Lille s’applique depuis 2020.
Mis en place par la loi ALUR en 2014, l'encadrement du loyer était un dispositif expérimental, destiné à limiter les loyers excessifs dans les zones tendues.
Désormais, le propriétaire-bailleur doit se référer à un loyer de référence proportionnel aux caractéristiques du bien. Suspendu par décision de justice à la fin 2017, l'encadrement des loyers est de nouveau effectif avec la loi Élan du 23 novembre 2018. Lille fait partie des villes où le dispositif est appliqué.
Voici tout ce qu'il faut savoir sur l'encadrement des loyers à Lille.
Comment fonctionne l’encadrement des loyers ?
L’encadrement des loyers est un dispositif mis en place en vue de limiter la flambée des loyers dans les zones tendues. Dans certaines villes en effet, le déséquilibre entre l'offre et la demande de logements est si important qu'il entraîne de fortes hausses des loyers.
Dans la pratique, un décret vient fixer annuellement le montant du loyer médian. Celui-ci est compris entre un loyer de référence minoré de 30 % et un loyer de référence majoré de 20 %. Le montant du loyer que vous fixez doit donc être compris entre ces deux paramètres.
Cette mesure concerne aussi bien :
- Les premières mises en location.
- Les renouvellements de contrat de bail.
- Les changements de locataires.
Pourquoi Lille a mis en place l’encadrement des loyers ?
L'encadrement des loyers est en vigueur à Lille depuis le 1er mars 2020 (ainsi que dans les communes de Lomme et Hellemmes).
Historiquement, le loyer a fortement augmenté à Lille entre 2000 et 2012. L'augmentation était de l'ordre de 70 %. Dans le but de contenir cette flambée des prix, une première tentative a été prise en 2017 d'adopter l'encadrement des loyers en application de la loi ALUR. Celle-ci a toutefois été suspendue par décision de justice.
En 2020, l'encadrement des loyers a été remis en vigueur, mais cette fois, dans le cadre de la loi Elan.
Ce dispositif a été pris dans un objectif double (selon les pouvoirs politiques) : permettre l'accès au parc locatif privé aux ménages et familles de classe moyenne tout en préservant l'intérêt économique des investisseurs.
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Quels types de logement est concerné ?
L'encadrement des loyers s'applique aussi bien aux logements vides que meublés. De plus, il s'applique aux logements loués à titre de résidence principale. Il s'applique également aux baux mobilité.
Des catégories de logement sont déterminées en fonction des critères suivants :
- Le nombre de pièces principales.
- Le type de location, meublé ou non meublé.
- L'époque de construction.
Un loyer de référence est prévu pour chaque catégorie pour que vous puissiez fixer le loyer adapté à la typologie de votre bien.
Comment obtenir son loyer de référence ?
Pour obtenir le loyer de référence applicable à votre bien, vous devez vous rendre sur l'un de ces 2 sites dédiés :
- Le portail réalisé avec le SIILAB, laboratoire d'innovation publique et la DDTM du Nord.
Vous devez ensuite indiquer les informations suivantes :
- Le nombre de pièces.
- L'année de construction.
- Le type de location, meublé ou nue.
- L'adresse exacte du bien.
Ces informations vous permettent d'obtenir :
- Le loyer majoré de 20 % (le seuil à ne pas dépasser).
- Le loyer de référence minoré de 30 %.
- Le loyer de référence
Il s'agit des montants correspondants aux loyers hors charge / m² / mois. Il faut donc multiplier le loyer majoré par la surface habitable de votre bien pour obtenir le loyer maximal hors charges à ne pas dépasser.
Le loyer que vous fixez doit ainsi être compris entre cette fourchette du loyer de référence plancher et le loyer de référence majoré.
Il existe un autre moyen de connaître votre loyer de référence. Pour cela, il vous suffit de consulter la grille d'encadrement des loyers en vigueur publiée par la Préfecture du Nord.
Voici la grille publiée le 23 février 2021 :
Vous pouvez également vous référer à la carte ci-dessous pour repérer votre zone géographique et ainsi mieux connaître votre loyer de référence.
Sans surprise, les zones du centre comme le Vieux Lille, le quartier Vauban et le secteur de République - Beaux-Arts sont les plus encadrées.
Très concrètement, voici une fourchette approximative du loyer que vous pourrez appliquer (il s’agit d’une fourchette, car il faut prendre en compte l’année de construction du bâtiment et s’il est loué en nu ou meublé) :
- Un studio de 20 mètres carré : entre 400 et 450 € hors charge.
- Un T2 de 35 mètres carré : entre 600 et 650 € hors charge.
- Un T3 de 60 mètres carré : entre 800 et 900 € hors charge.
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Comment savoir si mon logement est concerné ?
Que vous soyez locataire ou propriétaire-bailleur, il vous est possible de vérifier la conformité de votre loyer.
En cas de non-conformité, en tant que locataire, il est possible de contester votre loyer en saisissant la commission départementale de conciliation. Vous devez cependant, pour cela, respecter un délai de trois mois à compter de la signature du contrat de bail.
Si vous êtes locataire et que vous souhaitez contester votre loyer, vous pouvez obtenir un accompagnement de la ville. Celle-ci procède alors à une vérification des éléments de preuve remis par le locataire puis, les transmet à la préfecture.
Comment dépasser le loyer maximum ?
Il est possible de dépasser le loyer de référence majoré et de pratiquer un complément de loyer. Il s'agit donc d'une partie du montant du loyer, en sus du loyer de base.
Le complément de loyer est possible si le logement remplit des caractéristiques liées à la localisation ou au confort du bien en location.
Ces caractéristiques doivent cependant remplir les conditions suivantes :
- Elles ne donnent pas lieu à la récupération par le bailleur au titre des travaux d'économie d'énergie ou de charges. La présence d'un gardien ou d'un ascenseur ne peut ainsi donner lieu à l'application d'un complément de loyer, car il s'agit de prestations incluses dans les charges récupérables.
- Elles sont exceptionnelles en comparaison aux autres logements de sa catégorie ou dans la même zone géographique. Ainsi, un logement offrant une vue sur un monument historique peut donner lieu à un complément de loyer.
- Elles n'ont pas été prises en compte pour la fixation du loyer de référence. Ainsi, l'époque de construction ou le nombre de pièces principales ne sont pas des caractéristiques suffisantes pour justifier un complément de loyer.
Ainsi, d'une manière générale, le complément de loyer est seulement admis en cas de circonstance exceptionnelle du logement.
Il existe, par ailleurs, des exceptions qui peuvent justifier le non-respect des mesures d'encadrement de loyers :
- Dans le cas de logement en première location ou inoccupé depuis plus de 18 mois.
- Dans le cas d'un logement ayant fait l'objet de travaux d'amélioration ou de mise en conformité aux exigences liées à la décence. Si ces derniers ont lieu dans les six mois et que leur montant est au moins égal au loyer, la réévaluation du loyer est libre. Au-delà de ce délai, une augmentation d'une valeur équivalente à 15 % du montant des travaux. Concrètement, il peut s'agir d’un logement très bien isolé, avec un DPE A ou B.
- S'il y a sous-évaluation manifeste. Dans ce cas, on parle d'une "réévaluation pour sous-évaluation manifeste". Le propriétaire doit s'y prendre six mois avant la fin du contrat en cours et proposer au locataire un nouveau loyer.
Le complément de loyer peut faire l'objet d'une contestation et d’un recours auprès de la commission départementale de conciliation.
Un parking ou une cave peuvent-ils faire l’objet d’un complément de loyer ?
Il n’y a pas de réponse claire à cette question. Toutefois, si les places de parking ou les caves sont rares dans la zone (par exemple dans certaines rues du Vieux Lille), il n’est alors pas illogique d’appliquer un complément de loyer en vue du caractère exceptionnel du logement.
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Qu’est-ce que je risque en cas de fraude ?
Afin d'en garantir le respect, l'encadrement des loyers est assorti de sanctions. Ainsi, tout propriétaire-bailleur qui fixe des loyers excessifs encourt des sanctions :
- Diminuer le loyer et reverser le trop perçu au locataire.
- Payer une amende administrative en cas de refus. Celle-ci peut atteindre 5 000 euros s'il s'agit d'un particulier ou 15 000 euros dans le cas d'un bailleur personne morale (SCI, SARL de famille…).
En dernier recours, le locataire peut également intenter une action en justice en vue d'une diminution du loyer.
Est-ce que le dispositif s’applique aussi aux parkings ?
Le régime de la location de parkings est encadré par le Code civil. Les dispositions de la loi Alur et de la loi Élan ne s'appliquent donc pas ici : il n'y a pas de règle concernant le préavis ni l'encadrement des loyers.
Le propriétaire-bailleur d'un parking est ainsi parfaitement libre de fixer ses loyers lors de la conclusion du contrat de bail, lors d'une relocation ou encore d'un renouvellement de contrat.
Quelles villes limitrophes de Lille sont concernées ?
Voici les villes limitrophes de Lille et qui sont également concernées par l'encadrement des loyers :
- Anstaing (59)
- Avelin (59)
- Baisieux (59)
- Bondues (59)
- Bousbecque (59)
- Capinghem (59)
- Chéreng (59)
- Comines (59)
- Croix (59)
- Emmerin (59)
- Englos (59)
- Faches-Thumesnil (59)
- Forest-sur-Marque (59)
- Gruson (59)
- Hallennes-lez-Haubourdin (59)
- Halluin (59)
- Haubourdin (59)
- Hem (59)
- Lambersart (59)
- Lannoy (59)
- Leers (59)
- Lesquin (59)
- Lezennes (59)
- Lille (59)
- Linselles (59)
- Lompret (59)
- Loos (59)
- Lys-lez-Lannoy (59)
- La Madeleine (59)
- Marcq-en-Barœul (59)
- Marquette-lez-Lille (59)
- Mons-en-Barœul (59)
- Mouvaux (59)
- Neuville-en-Ferrain (59)
- Noyelles-lès-Seclin (59)
- Pérenchies (59)
- Prémesques (59)
- Quesnoy-sur-Deûle (59)
- Ronchin (59)
- Roncq (59)
- Roubaix (59)
- Sailly-lez-Lannoy (59)
- Saint-André-lez-Lille (59)
- Santes (59)
- Seclin (59)
- Sequedin (59)
- Templemars (59)
- Toufflers (59)
- Tourcoing (59)
- Tressin (59)
- Vendeville (59)
- Verlinghem (59)
- Villeneuve-d’Ascq (59)
- Wambrechies (59)
- Wasquehal (59)
- Wattignies (59)
- Wattrelos (59)
- Wervicq-Sud (59)
- Willems (59).
Voici une carte pour illustrer tout cela et vous aider à mieux situer les villes concernées par l'encadrement des loyers autour de Lille.
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Les colocations sont-elles concernées par l’encadrement des loyers ?
La question de l'encadrement de loyer dans le cadre d'une colocation s'est aussi posée au législateur ? Sa réponse est simple et c'est la loi N° 89-462 du 6 juillet 1989 en son article 8 qui le stipule :
"Le montant de la somme des loyers perçus de l'ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement en application des articles 17 ou 25-9."
En d'autres termes, dans le cas où le bien en colocation est situé dans une ville soumise à l'encadrement des loyers (Paris ou Lille), vous devez faire en sorte que le cumul des loyers reçus pour toutes les chambres ne dépasse pas le loyer de référence majoré du logement en entier.
Cette disposition est d'ailleurs encore rappelée par la loi Élan, en son article 140.
Dans la pratique, cette règle est peu appliquée. On voit en effet de nombreuses colocations dont le loyer total dépasse le loyer de référence majoré du logement entier.
Ce n’est toutefois pas une mauvaise chose, car les colocataires ont accès à un logement plus spacieux que s’ils vivaient seuls, sans pour autant payer un loyer plus important.
En conclusion, pour fixer le loyer de votre bien de location à Lille, vous devez tout d'abord vous renseigner sur le loyer de référence applicable. Cela vous permettra d'éviter tout litige à l'avenir, mais surtout d'éviter les sanctions applicables en cas de loyer excessif.
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