Vous louez votre bien immobilier à un étudiant et vous voulez rédiger un bail meublé étudiant ?
Conçu pour répondre spécifiquement aux besoins de logement des étudiants, c'est une location meublée légèrement différente du bail meublé classique.
On vous explique tout dans cet article.
Qu'est-ce qu'un bail meublé étudiant ?
st
Mis en place par la loi du 06 juillet 1989 mais régi par la loi Alur de 2014, le bail meublé étudiant est un type de bail qui remplit les caractéristiques suivantes :
- Un logement meublé conformément aux dispositions du Décret N°2015-981 du 31 juillet 2015.
- Une durée de 9 mois maximum, adaptée au rythme de la vie universitaire
Combien de temps dure un bail meublé étudiant ?
Un bail meublé étudiant dure au maximum 9 mois. Le bail étudiant n’est ni renouvelable ni susceptible d’une reconduction par tacite reconduction.
Quelles différences avec le bail meublé classique ?
Le bail étudiant se distingue d'un bail meublé classique par sa durée notamment. Le bail meublé classique dure jusqu'à un an.
De plus, il s'adresse à un public large et diversifié contrairement au bail étudiant, cantonné aux étudiants.
{{guide-investisseur-2="https://www.bevouac.com/composants-dynamiques"}}
Pourquoi choisir le bail meublé étudiant ?
Le bail meublé étudiant a été conçu pour être attractif aussi bien pour le propriétaire que pour l'étudiant locataire.
Les avantages pour les étudiants
Le bail étudiant offre principalement deux types d'avantage pour l'étudiant :
- Flexibilité
Le bail meublé porte sur un logement meublé. L'étudiant peut ainsi emménager avec le minimum nécessaire. - Durée adaptée au rythme universitaire
D'une durée de 9 mois, le bail étudiant a la même durée qu'une année universitaire. Ainsi, l'étudiant peut libérer les lieux pendant ses périodes de vacances sans avoir à effectuer une quelconque formalité.
Les avantages pour les propriétaires
Le bail étudiant offre aussi des avantages du côté du propriétaire :
- Flexibilité
Le propriétaire récupère son bien à la fin du bail de 9 mois. Il peut ensuite le relouer à sa guise en location saisonnière par exemple. Cela lui permet alors d’augmenter sa rentabilité.
- Simplicité
Le bail étudiant prend fin de lui-même sans qu’aucune formalité ne soit nécessaire. - Peu de risque d’impayé
La présence de garant réduit fortement les risques d’impayés. Celui-ci assure le paiement des loyers en cas de défaillance du locataire-étudiant.
Fiscalité avantageuse pour les propriétaires
Le bail étudiant permet de bénéficier du statut LMNP et son régime fiscal avantageux.
Vous pouvez en effet choisir entre deux types de régimes fiscaux :
- Le régime Micro-BIC qui vous permet de bénéficier d’un abattement de 50 % sur vos revenus imposables.
Cette option est idéale pour les investisseurs qui recherchent la simplicité et qui ont peu de charges locatives.
- Le régime réel qui vous permet de déduire vos charges locatives de vos revenus imposables et amortir le prix d'acquisition du bien.
Le régime est adapté aux investisseurs qui ont de charges importantes.
{{simulateur-strategie-2="https://www.bevouac.com/composants-dynamiques"}}
Les obligations des parties dans un bail meublé étudiant
Comme dans tout contrat de bail, le propriétaire et le locataire doivent assumer des obligations réciproques :
Les obligations du propriétaire
Le propriétaire est notamment tenu par les obligations suivantes :
- Proposer un logement meublé et équipé. S’agissant d’un bail étudiant, le propriétaire doit fournir au minimum la liste des équipements fournis par le décret de 2015.
- Assurer l’entretien et les réparations nécessaires pour maintenir le logement en état de décence optimal. C’est en effet le propriétaire qui doit assurer toutes les réparations importantes.
Les obligations de l’étudiant
De son côté, l’étudiant doit également assurer les obligations suivantes :
- Payer le loyer ainsi que les charges locatives selon les modalités prévues par le bail.
- Entretenir le logement : nettoyage des lieux, entretien des appareils électroménagers, remplacement des ampoules, etc. Il doit également effectuer les petites réparations ou les réparations des dommages qu’il a causés.
- Utiliser le logement conformément à sa destination et en préservant sa tranquillité (pas de nuisance sonore ou de troubles de tout genre).
Les clauses de résiliation anticipée
Voici les motifs exceptionnels de résiliation anticipée qui peuvent être insérés dans un contrat de bail étudiant :
- Force majeure. Il s’agit de situations indépendantes de la volonté des parties comme la perte du statut d’étudiant, inhabilité du logement suite à des intempéries par exemple.
- Non-respect des obligations par l’étudiant comme des loyers impayés ou des dégradations volontaires du logement par exemple.
{{je-simule-mon-projet-2="https://www.bevouac.com/composants-dynamiques"}}
Quels sont les équipements obligatoires dans un logement meublé ?
Un bail étudiant porte nécessairement sur un logement meublé.
Liste des meubles et équipements à fournir
Selon le décret de 2015, un logement est dit meublé lorsqu’il contient au moins les équipements suivants :
- Une literie avec couverture ou couette
- Des volets ou rideaux
- Un fou ou un four à micro-ondes
- Des plaques de cuisson
- Un congélateur ou un compartiment à congélation d’une température maximale de -6° dans le réfrigérateur
- Un réfrigérateur
- De la vaisselle en nombre suffisant pour permettre aux occupants de prendre leurs repas
- Une table
- Des chaises
- Des ustensiles de cuisine
- Des luminaires
- Des étagères de rangement
- Du matériel d’entretien ménager adapté (balai et serpillère pour du carrelage ou aspirateur pour les sols en moquette).
Normes de sécurité et confort
Comme dans tout logement mis en location, le propriétaire doit fournir un logement décent et sans danger à ses locataires.
C’est l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 qui explique ces normes de sécurité et de conforme :
- Une superficie habitable d’au moins 9 m2 et une hauteur sous plafond de 2,20 m
- Des installations sanitaires, électriques et de chauffage adaptés et ne présentant pas de danger pour les occupants
- Une ventilation et une isolation thermique optimales
Le propriétaire doit d’ailleurs fournir un DDT (Document de diagnostics techniques) au locataire pour rassurer sur la sécurité du logement.
{{guide-investisseur-2="https://www.bevouac.com/composants-dynamiques"}}
Nos conseils pour bien équiper un logement étudiant
Voici nos conseils pour bien équiper un logement étudiant :
- Fournir une connexion internet. C’est un véritable plus pour attirer des locataires étudiants.
- En dehors des équipements obligatoires, installer des rangements pour livres et un bureau.
Comment fixer le loyer dans un bail meublé étudiant ?
En principe, le propriétaire d’un logement fixe librement le montant du loyer sauf dans les zones tendues.
L’encadrement des loyers en zones tendues
Les zones tendues sont des zones où la demande de logement est supérieure à l’offre. Des mesures d’encadrement des loyers y sont ainsi appliquées afin d’éviter une augmentation abusive des prix.
S’il s’agit d’une première mise en location, le propriétaire peut fixer librement son loyer. En revanche, si le logement a déjà été loué, le loyer appliqué ne peut dépasser celui appliqué au locataire précédent.
Certaines villes comme Paris et Lille sont, par ailleurs, concernées par des mesures de plafonnement de loyer.
Dans ce cas, un loyer de référence est fixé par les autorités locales en fonction du type du logement, de son emplacement et de son années de construction. Le loyer fixé dans ces zones ne peut alors excéder 20 % au-dessus de ce loyer de référence.
Possibilité de révision du loyer à chaque nouvelle location
En principe, le propriétaire a la possibilité de réviser son loyer à chaque nouvelle location. En zones tendues, en revanche, le propriétaire ne peut pas fixer un loyer supérieur au loyer appliqué au locataire précédent, sauf s’il a réalisé d’importants travaux.
D’autre part, dans les villes concernées par le plafonnement de loyers, le loyer appliqué ne peut dépasser le plafond fixé par les autorités locales, sauf s’il s’agit d’un logement avec des caractéristiques exceptionnelles.
Les charges locatives : ce qui est inclus dans le bail étudiant
Les charges locatives sont les mêmes dans un bail étudiant que dans tout type de logement meublé.
Elles peuvent être récupérables, c’est-à-dire, avancées par le propriétaire puis répercutées sur le locataire sous forme de provision ou de forfait. Elles peuvent aussi être uniquement à la charge du propriétaire comme les grosses réparations, les impôts fonciers et les frais d’administration du bien.
La fin d’un bail meublé étudiant : ce qu’il faut prévoir
A la fin des 9 mois, le bail prend fin sans qu’aucune formalité ne soit nécessaire sauf résiliation anticipée.
Le préavis
Aucun préavis n’est nécessaire lorsque le bail se termine normalement à la fin de la période de 9 mois. En revanche, il peut arriver que le bail meublé étudiant prenne fin avant ce délai règlementaire.
En effet, l’étudiant peut mettre fin au bail à tout moment. Il lui suffit de respecter un préavis réduit d’un mois.
Le propriétaire, lui, ne peut pas mettre fin au contrat sauf accord amiable des deux parties ou mise en œuvre d’une clause de résiliation anticipée.
Les modalités de restitution du dépôt de garantie
Les règles de restitution du dépôt de garantie sont les mêmes qu’avec tout autre type de bail :
- Si l’état des lieux de sortie ne révèle aucune dégradation du bien, le bailleur a 1 mois pour restituer le dépôt de garantie
- En cas de discordance entre l’état des lieux de sortie et l’état des lieux d’entrée, le bailleur peut déduire le montant des réparations du montant de la caution. Il dispose ensuite de 2 mois pour restituer le reste de la somme.
Les conditions de renouvellement ou de changement de locataire
En principe, un bail étudiant n’est ni renouvelable ni reconductible. En revanche, l’étudiant qui souhaite rester dans le logement au-delà des 9 mois règlementaires peut le faire en contractant un nouveau contrat.
{{simulateur-strategie-2="https://www.bevouac.com/composants-dynamiques"}}
Comparaison avec d’autres types de baux pour étudiants
Voici ce qui distingue le bail meublé étudiant avec d’autres types de bail :
Bail mobilité vs bail meublé étudiant
Le bail mobilité et le bail étudiant sont deux types de bail meublé. Voici leurs principales différences :
- Leur objectif
Le bail étudiant s’adresse spécifiquement aux étudiants qui ont besoin de se loger durant leur année universitaire. Le bail mobilité, lui, a été conçu à un besoin temporaire en logement. - Leur durée
Le bail mobilité dure entre 1 et 10 mois. Comme le bail étudiant, il n’est ni renouvelable ni reconductible. Le bail étudiant, lui, dure 9 mois. - Le public visé
Comme son nom l’indique, le bail étudiant s’applique uniquement aux étudiants. Le bail mobilité s’adresse certes aussi aux étudiants mais aussi à toute personne en situation de mobilité professionnelle comme les personnes en mutation professionnelle, en contrat d’apprentissage ou en formation professionnelle.
Bail de colocation meublée pour étudiants
La colocation est une variante de la location étudiant mais avec, cette fois-ci, plusieurs locataires (colocataires).
Voici les règles qui régissent de type de bail :
- Le contrat de bail peut être unique ou multiple selon le nombre de locataires. Dans le cas d’un bail unique, les colocataires peuvent être solidaires dans le paiement des loyers. Autrement dit, en cas de défaillance d’un colocataire, les autres devront en assurer le paiement.
- Le logement doit être meublé conformément à la liste des équipements dressée par le décret de 2005
- La durée du bail reste adossée à celle de l’année universitaire, soit 9 mois.
Les avantages et limites du bail nu pour étudiants
Rien n’empêche un étudiant d’opter pour un bail nu.
Cela offre en effet des avantages :
- Un loyer plus bas
- Plus de stabilité car le bail dure 3 ans renouvelable
- Plus de latitude dans l’aménagement du bien.
En revanche, puisque le logement est nu, l’étudiant est obligé d’engager des dépenses pour aménager et équiper les lieux.
Du côté du bailleur, un bail nu offre de la stabilité locative ainsi qu’une gestion locative simplifiée. En revanche, il est synonyme d’un loyer moindre.
Les points de vigilance pour louer en bail meublé étudiant
Voici nos conseils ultimes pour que le bail étudiant se passe au mieux :
Nos conseils pour sélectionner le bon locataire étudiant
Voici nos conseils pour trouver un locataire digne de confiance :
- Exiger des pièces justificatives comme la carte d’identité, les justificatifs de revenu (pour vérifier la solvabilité), les attestations de travail (pour vérifier la stabilité financière)
- Demander un garant qui pourra se substituer au locataire pour le paiement du loyer en cas de défaillance de ce dernier.
Les aspects administratifs
A l’instar de tout autre type de bail, le bail étudiant nécessite également d’effectuer certaines formalités administratives :
- Rédiger un contrat de bail en bonne et due forme
Veillez à inclure toutes les mentions obligatoires (durée du bail, coordonnées des parties, montant du loyer, etc.)
- Dresser un état des lieux d’entrée
Il s’agit d’une formalité contradictoire, c’est-à-dire, réalisée en présence du locataire et du propriétaire. Il décrit l’état détaillé des équipements et installations du logement, images à l’appui. - Fournir un DDT (Dossier de diagnostics techniques)
Il s’agit d’un document contenant les résultats des diagnostics nécessaires avant la mise en location du logement (Diagnostic de performance énergétique (DPE), Etat des risques et pollutions (ERP), Diagnostic gaz et électricité, etc.).
Les assurances et garanties
Dans le cadre d’un bail étudiant, il est d’autant plus nécessaire d’exiger des garanties et assurances pour éviter les impayés. Par exemple, le locataire doit souscrire à une assurance habitation pour couvrir les risques locatifs.
Pensez également à demander un garant ou une garantie Visale. Cela vous couvrira contre les risques d’impayé.
Bevouac vous accompagne dans la gestion de votre bail étudiant
Expert en investissement locatif, Bevouac est l’allié des investisseurs qui souhaitent se lancer.
Nous vous orientons de la sélection du bien au choix du locataire, en passant par l’aménagement et la rénovation des lieux.
Notre objectif ? Vous aider à atteindre une rentabilité maximale.
{{demarrer-projet="https://www.bevouac.com/composants-dynamiques"}}
En résumé, le bail étudiant offre de réels avantages du point de vue notamment de sa fiscalité et de la quasi-absence de risques d’impayés.
Il faut cependant s’assurer de bien choisir son locataire et demander les garanties et assurances nécessaires pour éviter toute mauvaise surprise. Les é vous accompagne tout au long de votre projet pour réussir au mieux avec le bail meublé étudiant.
.png)
