Vous êtes propriétaire d’un logement locatif et vous souhaitez connaître les modalités pour réviser votre loyer ? Le loyer peut être révisé chaque année pour s’adapter à la hausse du coût de la vie. C’est dans cette optique qu’a été instaurée le concept d’indexation du loyer. Il s’agit d’une clause du contrat de bail qui prévoit la révision du loyer sur la base d’un indice légal.
On vous dit tout sur l'indexation du loyer dans cet article.
Qu’est-ce que l’indexation des loyers ?
L’indexation des loyers désigne la pratique qui consiste à adapter un loyer conformément à l’évolution du coût de la vie courante. Intervenant chaque année, l’indexation des loyers est calculée sur la base d’un indice de référence qui tient compte de l’évolution du prix à la consommation.
Depuis 2008, cet indice de référence est, en France, appelé IRL ou Indice de référence des loyers. Ce dernier constitue le plafond légal des hausses annuelles de loyers que le propriétaire peut exiger pour toute location meublée ou logements loués vides. Publié trimestriellement par l’Insee (Institut national de la statistique et des études économiques), il est calculé sur la base de la moyenne de l'évolution des prix (hors loyers et tabacs) sur les douze derniers mois.
C’est donc la référence pour calculer la révision annuelle du loyer à moins qu’une clause d’indexation ait été inclue dans le contrat.
L’IRL ne concerne pas les baux commerciaux, les HLM et les logements soumis à la loi de 1948.
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Comment se calcule l’indexation des loyers ?
Pour calculer l’indexation des loyers, le propriétaire doit prendre en compte 3 éléments :
- Le montant actuel du loyer
- L’IRL du dernier trimestre connu
- L’IRL du même trimestre de l’année précédente
Ainsi, voici la formule à utiliser pour calculer le nouveau loyer que vous pouvez adopter :
Nouveau loyer = Loyer en cours * (IRL du dernier trimestre connu / IRL du même trimestre de l’année précédente)
Exemple :
Vous avez signé votre contrat de bail le 10 octobre 2020 pour un loyer fixé à 800 euros par mois. La révision intervient donc le 10 octobre 2021. Le dernier indice connu à cette date est celui du 3ᵉ trimestre 2021 : 131,67 euros. D’un autre côté, le dernier IRL publié à la date de la signature du contrat est celui du 3ᵉ trimestre 2020, soit 130,59.
Voici la formule pour calculer le montant du loyer applicable au 10 octobre 2021 : 800 x 131,67 / 130,59 = 806,61 euros.
Quelle est l’évolution de l’IRL depuis sa création ?
Depuis qu’il a été instauré, l’IRL augmente en moyenne de 1,4 % par an. Au premier trimestre 2022, la hausse est de 2,48 % en un an.
Il arrive aussi que l'IRL recule comme au 4ᵉ trimestre 2009 (-0,06 %) et au 4ᵉ trimestre 2015 (-0,01 %).
Le tableau suivant récapitule l’évolution de l’IRL de 2010 à 2024 :
À quel moment peut-on augmenter le loyer ?
Le moment pour réviser le loyer doit être prévu dans le contrat de bail. À défaut, le propriétaire peut augmenter le loyer à la date anniversaire de la signature du contrat.
Le contrat doit par ailleurs prévoir le trimestre à prendre en compte pour calculer la révision du loyer. Dans le cas contraire, il sera tenu compte du dernier IRL connu lors de la signature du contrat.
Comment informer le locataire que son loyer va augmenter ?
La révision du loyer n’est pas rétroactive. Elle prend effet à compter du jour où la décision a été notifiée au locataire. Aussi, si la révision intervient en cours d’année, le nouveau loyer ne s’appliquera que pour le reste de l’année.
Le propriétaire dispose d’un an à compter de la date prévue dans le contrat de bail pour la révision des loyers pour faire sa demande d’indexation au locataire. Il est en effet essentiel d’instaurer une bonne communication entre propriétaire et locataire pour éviter tout désagrément. Il est d’ailleurs obligatoire d’informer le locataire de toute révision du loyer. Vous pouvez le communiquer par email, par e-mail ou par lettre recommandée avec accusé de réception.
N’hésitez pas à rappeler, dans votre lettre ou dans votre email, les modalités de l’indexation même si celles-ci sont déjà consignées dans le contrat de bail. Cette démarche permettra au locataire de mieux comprendre et ainsi d’accepter la hausse du loyer.
En conclusion, l'indexation du loyer permet au propriétaire de faire évoluer son loyer en fonction du coût de la vie. Elle intervient chaque année et sur la base d'un indice légal IRL. Encore faut-il le prévoir clairement dans le contrat de bail.
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