Entre changement d’usage et changement de destination, vous ne savez plus lequel correspond aux transformations que vous êtes sur le point de réaliser ?
Bien que voisines, ces deux notions sont différentes et nécessitent des démarches distinctes. Il importe ainsi de bien les différencier afin de respecter les réglementations en vigueur pour chaque type d’opération.
Dans cet article, nous vous aidons à y voir plus clair.
Qu’est-ce qu’un changement d’usage ?
Les règles concernant le changement d’usage sont prévues par le Code de la construction et de l’habitation.
La définition du changement d’usage
L’usage d’un bâtiment fait référence à son affectation ou son utilisation concrète. Un changement d’usage est donc une modification de l’affectation d’un bâtiment. C’est le cas par exemple lorsqu’un local d’habitation est transformé en commerce ou en bureau.
Selon le code de la construction et de l’habitation, il existe deux types d’usage d’un bâtiment :
- L’habitation. Cette catégorie englobe tous types de logements ainsi que leur annexe.
- Les autres locaux. Ce sont tous les locaux qui ne servent pas d’habitation.
Les cas où un changement d’usage est nécessaire
Le changement d’usage nécessite des démarches administratives uniquement dans les départements et communes suivants :
- Les départements de la Seine-Saint-Denis, des Hauts-de-Seine et du Val-de-Marne.
- Les communes de plus de 200 000 habitants comme Marseille, Paris, Montpellier, Rennes ou Lyon.
- Certaines communes qui ont instauré une réglementation propre en la matière.
Il s’agit notamment de communes ou départements qui souhaitent protéger le parc des logements et faciliter ainsi en faciliter l’accès sur leur territoire. C’est pour cette raison que l’autorisation de changement d’usage est requise dans les cas d’un changement d’un local d’habitation en local commercial ou en location saisonnière.
Pensez donc à vous renseigner auprès de votre commune pour savoir si vous devez ou non réaliser ces démarches.
En revanche, vous n’avez pas à demander d’autorisation de changement d’usage si une partie du local reste affecté à votre résidence principale même si l’autre est affectée à des activités commerciales ou professionnelles.
Les démarches administratives pour un changement d’usage
La mairie détermine par décret le type d’autorisation nécessaire pour effectuer un changement d’usage. Les démarches sont effectuées par le propriétaire ou par le locataire avec l’autorisation du propriétaire.
Il existe trois types d’autorisation :
- L’autorisation à titre personnel. Elle est attachée au demandeur. Il ne peut pas la céder à autrui et elle prend fin dès lors que le demandeur arrête son activité.
- L’autorisation temporaire. Elle concerne les locations meublées de courte durée type Airbnb par exemple.
- L’autorisation à caractère réel. Contrairement à l’autorisation à titre personnel, elle est attachée au bien et non au demandeur. Elle est accordée sous réserve d’une compensation. Autrement dit, la mairie exigera que vous proposigez un autre local équivalent à changer en habitation.
Pour faire votre démarche de demande d’autorisation, vous devez avant tout consulter le PLU (Plan local d’urbanisme). C’est celui-ci qui prévoit si une autorisation est nécessaire ou non et selon quelles modalités et conditions.
S’il est établi que vous devez obtenir une autorisation, vous devez :
- Remplir le formulaire de demande de changement d’usage
- Fournir un dossier composé du projet avec les plans et un justificatif de propriété ou une autorisation du propriétaire pour les locataires.
Si le changement d’usage est assorti de travaux, une demande de permis de construire peut aussi être nécessaire.
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Qu’est-ce qu’un changement de destination ?
Destination et usage sont deux notions proches, quoique bel et bien différentes.
La définition du changement de destination
La notion de destination est encadrée par le Code de l’urbanisme. Elle fait référence à l’affectation d’un bâtiment au sens du droit de l’urbanisme et telle qu’indiquée dans le permis de construire.
Celui-ci prévoit 5 grandes catégories de destination avec chacune quelques sous-destinations :
- Exploitation agricole et forestière
- Exploitation forestière
- Exploitation agricole
- Habitation
- Hébergement
- Logement
- Commerce et activités de service
- Commerce de gros
- Restauration
- Artisanat et commerce de détail
- Activité de service
- Cinéma
- Hébergement hôtelier et touristique
- Équipements d’intérêt collectif et services publics
- Locaux industriels et techniques des administrations publiques et consorts
- Bureaux et locaux accueillant du public
- Equipements sportifs
- Salles d’art et de spectacle
- Autres équipements recevant du public
- Autres activités dans les secteurs secondaires et tertiaires
- Bureau
- Entrepôt
- Industrie
- Centre de congrès et d’exposition.
Il y a changement de destination lorsqu’il y a passage d’une destination à une autre ou d’une sous-destination à une autre.
Les différences avec le changement d’usage
Nous avons vu que l’usage fait aussi référence à l’affectation du bien mais au sens du Code de la construction et de l’habitation.
Dans la pratique, on parle d’usage pour désigner l’utilisation réelle du bâtiment, indépendamment de la destination du bien indiquée dans le permis de construire. C’est la destination de fait.
Ainsi, si l’usage du bien est conforme avec la destination, il y a coïncidence entre les deux notions. Mais ils ne sont toutefois pas toujours cohérents.
La destination est une notion liée au bien tandis que l’usage est lié à la personne qui utilise le bien.
Un changement de destination entraîne forcément un changement d’usage. L’inverse n’est pas vrai, c’est-à-dire, un changement d’usage n’entraîne pas toujours un changement de destination. Un garage qui est transformé en habitation subit ainsi un changement d’usage et non un changement de destination.
Voici des cas courants de changement de destination :
- La transformation d’un bureau en logement ou vice versa
- La transformation d’une grange en habitation
- La transformation d’une habitation en local commercial ou vice versa
- La transformation d’une habitation en local touristique.
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Les différences entre un changement d’usage et un changement de destination
Voici les principaux points qui différencient changement d’usage et changement de destination.
Les impacts sur la réglementation urbanistique
Nous l’avons vu : le changement d’usage et le changement de destination sont régis par des réglementations distinctes. La réglementation autour des deux dispositifs repose cependant sur le même souci de préserver le logement. C’est ainsi que dans certaines communes, des mesures de compensation peuvent être exigées pour compenser la disparition de l’habitation causée par l’opération de changement d’usage ou d’affectation.
Certains PLU peuvent aussi appliquer des règles de compensation pour compenser la suppression de places de stationnement dans le cadre de la transformation d’un garage en habitation.
Certains PLU peuvent même interdire certains types de transformation. En tous les cas, vous devez consulter le PLU en vigueur avant de procéder à toute transformation.
Les besoins en autorisations et permis
Un changement d’usage ne nécessite d’effectuer une demande d’autorisation que dans certains départements et communes uniquement. Il faut donc se renseigner auprès de la mairie pour savoir si votre commune est concernée ou non.
D’un autre côté, un changement de destination peut ou non nécessiter des travaux. S’il nécessite des travaux, un permis de construire est nécessaire. Une simple déclaration préalable suffit lorsque la transformation ne nécessite pas de travaux importants.
Les implications fiscales
Un changement d’usage ou de destination peut produire un impact sur vos impôts locaux, notamment sur la taxe foncière. Dans l’un comme dans l’autre cas, il y a modification de la valeur locative cadastrale du bien.
Ainsi, vous devez déclarer vos transformations auprès de l’administration fiscale afin de permettre à celle-ci de réviser le montant de votre taxe foncière.
Les démarches administratives pour un changement d’usage
Nous avons vu que le changement d’usage peut exiger certaines démarches administratives dans certains départements et communes.
Les demandes à déposer auprès de la mairie
Pour faire votre demande de changement d’usage, vous devez retirer puis remplir un formulaire auprès de la mairie de la commune du bien.
Les documents à fournir pour un changement d’usage
Les documents requis dans le cadre d’une demande d’autorisation de changement d’usage peuvent varier d’une commune à une autre.
En tous les cas, il vous sera demandé de fournir un plan du projet et un justificatif de propriété. Si l’instigateur de la demande est un locataire, il devra présenter une autorisation du bailleur.
Le rôle de la copropriété dans un changement d’usage
Rien ne vous empêche de changer l’usage des parties privatives de votre logement en copropriété. Ainsi, vous êtes libre de transformer votre logement en cabinet d’avocat.
En revanche, vous êtes tenu de respecter la destination de l’immeuble, telle que prévue dans le règlement de copropriété. Ainsi, si le règlement de copropriété prévoit qu’un lot doit être utilisé comme garage, vous ne pourrez pas le transformer en habitation.
Vous pouvez toutefois demander la modification du règlement de copropriété afin de pouvoir réaliser votre projet. Dans ce cas, il faut réunir l’assemblée générale et obtenir son accord unanime.
D’autre part, vous devez aussi respecter les droits des autres copropriétaires. La nouvelle affectation des lieux ne doit pas occasionner des nuisances à l’égard des autres copropriétaires.
Les démarches administratives pour un changement de destination
Un changement de destination peut nécessiter soit une déclaration préalable soit un permis de construire.
Les étapes pour faire une déclaration préalable de travaux
Lorsqu’il s’agit de modifications mineures comme des aménagements intérieurs ou si l’opération ne nécessite pas de travaux, une déclaration préalable suffit. Cette démarche est exigée à chaque fois qu’un changement de destination ne nécessite pas de permis de construire.
Les cas nécessitant un permis de construire
Un permis de construire est requis si la modification porte sur :
- La façade du bâtiment
- Des structures porteuses
- De la construction existante.
Les particularités selon les zones urbaines et rurales
Des documents spécifiques peuvent être exigés selon les communes. De même, le PLU peut aussi prévoir des dispositions spécifiques en matière de transformation d’usage ou de destination.
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Les coûts liés à un changement d’usage ou de destination
Les coûts varient selon la nature de la transformation. Un changement avec travaux n’aura pas le même coût qu’un changement mineur.
Les frais administratifs et de dossier
Les démarches nécessaires pour demander une autorisation de changement d’usage ou pour une déclaration préalable ou un permis de construire sont gratuites.
En revanche, des études techniques préalables peuvent être nécessaires dans le cadre d’une demande de permis de construire. Ainsi, une étude thermique préalable peut coûter entre 500 et 1 200 euros HT.
Certaines communes peuvent aussi exiger le paiement d’une participation financière pour assainissement collectif (PFAC), une redevance d’archéologie préventive (RAP) ou d’un versement pour sous-densité (VSD).
Les coûts liés aux travaux de transformation
Les dépenses liées aux travaux proprement dit dépendent de différents paramètres : la nature des travaux, le choix de matériaux, le niveau de finition, etc.
L’impact sur la fiscalité et les taxes foncières
Les opérations de changement d’usage ou de destination peuvent modifier la valeur cadastrale d’un bien. Or, cette dernière entre en considération dans le calcul de la taxe foncière. Tout changement, avec ou sans travaux, doit ainsi être déclaré auprès de l’administration fiscale.
Quelles sont les sanctions en cas de non-respect des démarches ?
Selon le Code de la construction, en cas de non-respect de la réglementation en matière de demande d’autorisation pour un changement d’usage, vous risquez :
- Une amende de 50 000 euros au maximum
- L’obligation de remettre le local sous-astreinte judiciaire
- La nullité de tout accord réalisé
- Une sanction pénale avec emprisonnement
D’un autre côté, il existe aussi deux types de sanctions encourues en cas de non-respect de la réglementation en cas de changement de destination :
- Une amende d’un montant compris entre 1 200 euros et 6 000 euros par m2 de surface construite ou démolie
- Une mise en demeure pouvant s’accompagner d’une astreinte de 500 euros au maximum pour prendre les mesures nécessaires pour se remettre dans la légalité.
Si le changement de destination a consisté à transformer un bien en meublé de tourisme sans avoir entamé les démarches légales nécessaires, le montant de l’amende peut atteindre 50 000 euros.
Est-il possible de revenir en arrière après un changement d’usage ou de destination ?
Oui, il est possible de revenir en arrière dans les conditions suivantes :
- Obtenir les autorisations nécessaires (déclaration préalable ou permis de construire)
- Vérifier si le PLU autorise encore l’activité
- Refaire les travaux pour remettre le bien dans son état initial.
Quels sont les délais pour obtenir les autorisations ?
Les délais d’instruction diffèrent selon qu’il s’agit d’une simple formalité de déclaration ou d’une demande de permis :
- 2 mois pour la déclaration préalable
- 2 à 5 mois pour une demande de permis de construire.
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En résumé, changement d’usage et changement de destination nécessitent des démarches bien distinctes. Tout dépend de la nature des transformations que vous souhaitez réaliser.
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